北海国发：北海地产飞涨带来巨额增值

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　　中原证券 黄 翔

　　根据今日《中国证券报》的报道，位于广西壮族自治区南部的北海市今年以来频频在发改委和统计局70个大中城市房价“排行榜”中独占鳌头，而且在与去年同比大幅上涨的同时，月度之间的环比数据也高得惊人。据了解，广西北海市房价2007年一路飙升，3至5月份新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%，23.6%和15.1%，连续三个月位居全国首位。特别是4月，北海市以23.6%的惊人涨幅远远超过深圳(11.3%)和北京(10.7%)，成为房价涨幅最大的城市。对此，北海市市长连友农认为这是正常状况，一是北海以前的房价太低，一是优惠政策的实施凸现了房价涨高。我们认为，北海的房地产价格上涨如此迅猛，在北海有着大量土地的北海国发(600538)，无疑将分享到名下数百亩土地巨幅升值所带来的暴利！结合公司以2003年底以3910.9 万元购买广西北海市北海大道工业园区400 亩土地来看，当时的购入价约为9.78万元/亩。而根据央视《经济信息联播》的报道，近来北海房价的上涨了还拉动了土地的价格，目前北海市商用土地的出让价格已经翻了好几倍。2006年，一亩土地的出让价格是20-30万左右，而今年，位置好一点的土地出让价格已经涨到了一亩地70多万元。也就是说，北海国发(600538)名下的土地经过这几年尤其是今年以来，已实现了巨幅的增值！

　　北海房地产涨幅连续三个月位居全国首位

　　根据央视《经济信息联播》的报道，一进入北海市，就象来到了一个超大型的房屋超市，到处都是新建好的和刚刚开盘的商品住宅。各种商品房的促销广告也是随处可见。记者对几个楼盘进行了一次随机采访，不少开发商告诉记者，今年北海的房价确实上涨了不少，一般的商品房大都都比去年上涨了600多元。

　　该报道称，房地产开发商说：“以前是1千2、3，现在我们的这个房子均价就在1千九左右。”在采访中，记者发现，不仅是普通的商品房价格上涨，很多别墅的价格也是迅速飙升，从去年的2-3千元上涨到了现在的4000多元。开发商告诉记者，房价的上涨了还拉动了土地的价格，目前北海市商用土地的出让价格已经翻了好几倍。2006年，一亩土地的出让价格是20-30万左右，而今年，位置好一点的土地出让价格已经涨到了一亩地70多万元。

　　广西北海市房价2007年一路飙升，3至5月份新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%，23.6%和15.1%，连续三个月位居全国首位。特别是4月，北海市以23.6%的惊人涨幅远远超过深圳(11.3%)和北京(10.7%)，成为房价涨幅最大的城市。

　　北海市市长认为房价上涨合理

　　北海房价大幅度上涨，连续三个月位居全国首位，究竟是什么原因呢？北海市政府又是怎么看待这个问题的呢？北海市市长连友农认为这是正常状况，一是北海以前的房价太低，一是优惠政策的实施凸现了房价涨高。

　　连友农说，过去几个月北海的房地产价格，同比增长的幅度，在全国城市当中排第一是正常的。他认为，北海的房价今年上涨这么快，主要原因就是北海市以前的房价太低造成的。确实，北海整体房价并不高，至少和其他沿海城市相比，这个房价水平还是14个沿海开放城市中最低的。1993年，北海市出现房地产泡沫以后，房价从每平方米10000元人民币一直跌到400多元。连友农透露，现在北海一些房价升到每平方米3000多元，平均价格为2300元左右，而同为沿海开放城市的大连市今年的平均房价约为7500元。

　　此外，他认为政策转折点凸现了房价涨高。国家税务总局为了让北海市尽快解决好烂尾楼工，2001年出台了《关于对消化空置商品房有关税费的通知》，规定对北海地区的房地产开发企业减免1.5%-3%的契税以及5%的营业税，而这个优惠政策的截止日期正好是去年12月31日。取消这些优惠税费后，按照国家统一税率来交税的话，北海的房价每平米至少要增长200元。正是这样的原因，造成北海的商品房价格出现了明显的上涨。

　　应该说，以解决烂尾楼为目的的政策为化解遗留问题提供了政策支持，但北海楼市发展的春天来临主要还得益于国家对北部湾发展的整体战略。

　　北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。广西积极推进泛北部湾区域经济合作，北海将是其中一个重要的中转站。“泛北部湾区域经济合作构想”成为拉动北海房地产市场的一个重要概念。

　　连友农认为，目前北海房价、地价的上涨，是北海市经济增长的必然结果，直接反映了海内外客商对北海经济发展的认可。他说，作为自然资源丰富、区位优势独特的中国十大宜居城市及知名旅游城市之一，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。

　　央视记者在北海调查房价的时候发现，大量外地的买房者，正成为北海房价走高的、推动力量。北海市房地产交易中心副主任吴海燕说：“今年到现在我们就卖了3000多套，而去年一年我们总共也就卖了4000多套房子，其中一半以上都卖给了外地人。”

　　对北海房地产市场感兴趣的远不止外地的购房者，很多外地的地产开发商也把投资的重点放在了北海，准备在这里大干一场。房地产开发商说：“现在北海的房价还是偏低的，应该还有一定的上涨空间，所以我们决定在这里投资，我们非常看好北海。”

　　“北海地主”实现巨幅增值

　　北海的房地产价格上涨如此迅猛，在北海拥有大量土地储备的上市公司，无疑面临重大利好。而我们发现，北海的上市公司中北海国发(600538)的受益程度最为明显。

　　公开资料显示，作为北海本地的上市公司，多年来北海国发(600538)积累了大量土地资源，公司仅在北海市工业园区内的生物科技园的占地就多达数百亩！从公司2003 年12 月25 日的公告就显示，公司董事长签署决定，以3910.9 万元购买广西北海市北海大道工业园区400 亩土地和广西北海市北部湾东路南侧101 亩土地，以利于公司将来的发展。

　　广西北海工业园区成立于2001年8月22日，2003年3月24日经广西壮族自治区人民政府批准，升级为自治区级开发区。园区规划建设目标是可持续发展并与国际接轨的绿色、生态工业园区。

　　结合公司以2003年底以3910.9 万元购买广西北海市北海大道工业园区400 亩土地来看，当时的购入价约为9.78万元/亩。显然，公司购入这些土地的成本，是相当的低廉。

　　而根据前述央视《经济信息联播》的报道，近来北海房价的上涨了还拉动了土地的价格，目前北海市商用土地的出让价格已经翻了好几倍。2006年，一亩土地的出让价格是20-30万左右，而今年，位置好一点的土地出让价格已经涨到了一亩地70多万元。

　　也就是说，北海国发(600538)名下的土地经过这几年尤其是今年以来，已实现了巨幅的增值！显然，由于北海的房地产价格上涨如此迅猛，在北海有着大量土地的北海国发(600538)，无疑将分享到名下数百亩土地巨幅升值所带来的暴利！

　　因此，北海国发(600538)目前的二级市场股价也就存在严重低估！相信随着大盘短线的企稳反弹，北海国发(600538)的股价必将出现连续井喷性的走势！