创元科技：苏州房价狂飙引发股价井喷

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　　中原证券 黄 翔

　　苏南楼市两年不鸣，一鸣惊人。2005年-2006年，苏州的房价仿佛睡着了一般，2007年，它一夜醒来。2007年春，苏南楼市再度火热。连夜排队、排号、走后门。苏南人买房就像“买白菜”。今年上半年，苏锡常三市市区均价较去年下半年上涨至少1000元/平方米。随着苏州房价的猛涨，在苏州开发房地产的上市公司必然明显受益。我们认为，控股子公司苏州创元房地产开发有限公司在苏州经营房地产开发的创元科技(000551)，受此利好消息刺激，其股价自然就存在非常明显的爆发力！其短线井喷性行情一触即发！

　　根据苏州当地媒体的报道，从去年开始到今年的开春以来，苏州的楼市比往年都火爆。种种迹象显示，经历了从2000年-2003年的起步阶段，走过了2004年-2006年的盘整和观望阶段，苏州楼市在2007年的春天又重新回到了迅速上行的快速路上。

　　今春，苏州新老楼盘的开盘价格普遍涨幅在500元/平方米以上，部分区域的楼盘甚至出现了千元左右的飞跃，环线内普通住宅有人喊出了1万元/平方米的价格。有数据统计，四月底举办的第27届房交会上届交易会相比，成交均价上涨了8.74个百分点。虽然如此，已进入五月末，本该“歇夏”的楼市依然很热。

　　2007年4月12日，苏州平江区新盘“橘子国”售楼处。三百多购房者从早上8点多开始排队购买将要新开的楼盘。这批房源总共只有180套，推出部分多层和小高层，价位在6000元/平米左右。而就在开盘公告发布前，这里已有人通过走后门提前预定走一百多套房。

　　滨江小城江阴。西郊港城名邸售楼处人头攒动，销售顾问忙个不停。41套全

装修原木拼装别墅，300万元/套，尚未开盘已预订一空。18幢公寓楼平均售价4700元/平米，尚未竣工，80%已售出。

　　无锡。新盘标价牌。长江绿岛、新都会、第一国际、万科东郡等开盘价只有3000多元/平米，但随即就奔着4000多元，5000多元冲去，最高的达到7000多元。房产交易中心统计，3、4两月，无锡商品房每日平均成交商品房108套。5月的最后两周，已经达到近140套/天。无数新盘再现连夜排队的场面……

　　苏州搜房网打出了这样的大标题：“买白菜一样买房”，苏南楼市从此进入“白菜时代”。

　　让苏南人如此躁动的原因只有一个：今年春天突然蹿升的

房价。

　　根据当地媒体报道，2007年春节后，苏州房价涨幅之大，近三年来少见。苏州搜房网统计数据，2007年5月份苏州市区商品住宅(不含拆迁安置、

经济适用房)，成交均价5853元/平米，比4月上涨154元，较2006年大涨千元以上！金鸡湖以东地区，以往被当成农村，如今湖东的万科“玲珑湾”湖景公寓已卖到9000 10000元/平米，且已售出90%。

　　《江南晚报》报道，2007年6月中旬，无锡普通住宅售价的上限，已经拔高到了7000元。锡常两市市中心普通公寓售价均已突破8000元，最高价竟达万元以上！市区均价也较2006年上涨了约千元。

　　今年5月19日，《中国房地产研究》副主编姚宏来在木渎房交会的一次论坛活动上表示：“苏州已经迈过了起步期，开始进入了发展阶段。与长三角的杭州、南京的房价相比，苏州房价的成长性会更强。”

　　姚宏来认为，一个城市房地产的发展有几个指标。

　　第一个就是人均收入超过一万元，人均储蓄收入超过两万元，人均GDP超过三万元，就目前苏州来看，人均收入和人均GDP已经远远高于房地产发展的起步阶段，已经进入了发展期。在整个长三角来说，苏州按照房价收入比来看，比杭州、南京都好。

　　第二个指标就是外来人口占当地的比例。如果超过10%，就说明这个城市是一个相当有活力，有发展潜力的，苏州应该是长三角外来人口占有量最多的城市。所以从这一点上，人力资源的支撑也说明了未来发展的潜力。三年前，出了环线就是乡下，三年后，相对于4.2平方公里的苏州老城区，苏州中心城区的行政面积已经增至1649平方公里，不仅“新区” “园区”早已融入城区，而且当初远在城郊的农民，如今也成了城里人。随着城区的不断外扩和各项城市经济指标的不断攀升，吸引了外来人口源源不断地涌入。到2006年，苏州人口616万，而外来人口已经达到400万之多。面对如此庞大的“新苏州”，即便有二分之一的人在苏州置业，以每人三十平方米计算，其得出的数字同样惊人。

　　第三个指标就是二手房交易要超过3%以上。超过这个阶段就说明这个城市的房价已经跃过了起步的阶段，进入了发展阶段。就苏州来说，这方面二手房今年市场的火爆程度并不少于新房市场。

　　总体来说，与长三角的杭州、南京的房价相比，苏州的房价相对比较低。所以它的成长性会更强。如果以上所说的几个数字再翻一番的话，苏州就会进入快速的爆发期。

　　随着苏州房价的猛涨，在苏州开发房地产的上市公司必然明显受益。我们认为，控股子公司苏州创元房地产开发有限公司在苏州经营房地产开发的创元科技(000551)，受此利好消息刺激，其股价自然就存在非常明显的爆发力！其短线井喷性行情一触即发！

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