广宇发展：重庆房价一夜涨几百

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　　中原证券 黄 翔

　　根据最近《第一财经日报》的报道，记者在6月22日、23日对重庆市房地产界认同度较高的几个新楼盘的实地调查发现，在过去几天中，这几家新楼盘的价格，每平方米售价上涨幅度多在200~700元之间，其中一个楼盘近期的价格上涨900元，上升幅度超过20%。不仅是《第一财经日报》，其它房地产专业媒体也出现了类似报道。于是，近日网上已随处可见“重庆房价一夜涨几百”的字眼。应该说，随着重庆直辖10周年的到来以及国家发改委批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，重庆房地产进入到一个价格上涨的转折点。值得高度关注的是，重庆房价最近狂涨，最受益的莫过于重庆房地产开发商，而我们认为，作为主要业务在重庆从事房地产开发的广宇发展(000537)，其在重庆有着大量的在建房地产项目和大量低价获得的土地储备，因此，在当前重庆房价狂涨的背景下，其二级市场股价必然面临巨大的重估空间！相信其短线井喷性行情就在眼前！

　　重庆

　　重庆房价一直以来给人的感觉是比较平稳。近几年来，在全国多数地区房价一路狂飙突进的同时，作为我国4大直辖市之一的重庆，2006年底商品住房成交均价仅为建筑面积每平方米2697元/平方米，低于同期全国70个大中城市商品住房平均价格水平。

　　应该说，上海、北京、深圳、广州，这些不是直辖，就是经济特区，尤其其中广州、深圳的发展并不是因为直辖，而完全是依赖改革开放国家大力发展经济这一大局势的要求，支持其成立经济特区，而上海、北京等直辖市，因为有特殊的管理权限和直属中央的特权而持续经济发展。重庆，以十年经济快速增长，证明了具备经济大发展的潜力。北京、深圳、广州、上海，正是因为“直辖”、“特区”，房地产发展迅速，炒房买房者赚钱，是必然的事，而目前的重庆，即是“直辖”又成立“新特区”，可谓鱼与熊掌兼得，如果说开始我们还在忧郁、观望的话，那重庆直辖十年，经济稳步发展即是给我们的定心丸。现在，北京、上海、深圳这几个地方的房价大概都在6000-12000左右每平米，而相比之下，重庆显的太便宜。

　　事实上，就在今年5月春季房交会期间，重庆官方组织了全国30多家媒体对重庆房地产进行全国的市场推广，重庆房价被严重低估的信号被这30多家全国的媒体广泛的传播。但是，重庆的传媒似乎觉得还不够过瘾，30家全国权威媒体刚走，又有17家媒体前来重庆传播所谓的“重庆经验”。紧跟着就是6月18日的重庆直辖10年纪念。重庆再次成为全国关注的焦点。

　　重庆市规划学会副理事长何智亚本月13日在该市“直辖十年城市规划与房地产业发展论坛“上称，受直辖十周年各类利好消息影响，重庆房价面临着一个价格上涨的转折点。

　　6月7日，国家发改委下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》。这意味着，经国务院同意，国家发展改革委批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。

　　全国统筹城乡综合配套改革试验区，是中央送给重庆的一份大礼，受此影响渝股全面飘红。“20余只股票涨停，这是重庆股市从未发生过的事情。”何智亚认为，在一系列利好消息的刺激下，重庆的房地产市场也将步入一个良性有序的价格上升期。

　　首先，在全国两会期间，胡锦涛总书记的“3.14”讲话，为重庆在西部率先建成小康社会指明了道路。而设立统筹城乡综合配套改革试验区后，随着农村劳动力大批转移进城，他们对房地产的需求量将会大幅上升。

　　前不久，《纽约时报》以整版篇幅介绍重庆，将重庆视为中国未来都市的范本。何智亚透露，近段时间，几个重量级房产商进驻重庆市场。

　　同时，6月内，重庆新的城市总体规划将通过国务院审批，届时重庆市主城土地规模将会扩大一倍，为房地产市场提供了一个更为广阔的发展空间。此外，道路、桥梁、隧道、轻轨的加速发展，便利的交通也将对房市起到拉动作用。

　　何智亚认为，直辖十周年庆典在即，6家银行放贷千亿助重庆发展等喜讯频传，在此背景下，重庆经济如同打了一剂强心针，而房市也必将顺势上扬。

　　何智亚还认为，目前重庆房市的这个上升期，和历史有着惊人的相似：2003年之前4年，重庆房价一直不冷不热。到2003年重庆“两会”召开后，房价由每平方米2000多元提高到3000元。何智亚认为，直辖十年之际，各类利好消息不断，增强了人们对重庆经济社会发展的信心，加之城市土地价格上涨，重庆房价出现上扬并不奇怪。

　　就目前重庆的情况来看，我们有理由相信，房价在未来的一段时间内还将继续攀升，而不管是否政府将来会否抑制房价的上涨，价格都不会下降，这是历史发展的必然，由此看来，重庆成立“新特区”、以“一圈两翼”为发展指导方针，与近期楼市的火爆有着较必然的联系。

　　去年的6月，正是国六条出台后宏观调控风声最紧的一个月，重庆的开发商一个个焦头烂额，有的开发商甚至封盘观望。而今年，购房者挤满了售楼部，钞票向雪片一样飞来。不过一年时间，真有点冰火两重天的味道。

　　重庆地产股受益多多

　　值得高度关注的是，重庆房价最近狂涨，最受益的莫过于重庆房地产开发商，而我们认为，作为主要业务在重庆从事房地产开发的广宇发展(000537)，在当前重庆房价狂涨的背景下，其二级市场股价必然面临巨大的重估空间！相信其短线井喷性行情就在眼前！

　　公开资料显示，早在2004年，山东鲁能集团就经过充分的准备，通过控股子公司天津南开生物化工有限公司取得广宇发展(000537)的控股权，并且很快注入房地产类资产——重庆鲁能开发(集团)有限公司的权益性资产，持股比例达65.5%。

　　广宇发展(000537)目前的房地产项目主要为其控股子公司重庆鲁能开发集团公司在建的“鲁能星城”项目、“茶园新区”项目和德阳分公司开发建设的“南域中央”项目，以及重庆鲁能参股35%的宜宾鲁能的“山水绿城”项目。

　　一、鲁能星城——未来重庆的中心城区鲁能星城项目总占地2000亩，总建筑面积320万平方米，总体规划上打破了传统的居住区、小区、组团的三级布局模式，采取街区式的理念，整个鲁能星城分为一个中央公园、九个街区、一个文化区和一个中央商务区。预计建设周期为5-6年。

　　鲁能星城位于北部城区的核心地带，重庆市最大的交通枢纽、未来的高档住宅区、行政中心、金融中心和商务区环布周围，将形成北部新城最核心的城市中心区域。其配套设施齐全，引进了巴蜀中学、巴蜀小学、巴蜀幼儿园。将教育资源引入鲁能星城，解决了业主后代的教育问题，同时也推动了鲁能星城第2、3、4街区的持续热销。总体来说，鲁能星城是一个功能齐全的高档社区，从销售记录看，鲁能星城销售量连续10月位居重庆楼市销售10强，并6次夺得当月销售金额冠军。

　　二、鲁能领秀城——位于重庆茶园新区，规划用地面积约2000亩，计划开发期为2006年7月至2011年10月，目前项目已经进入前期施工阶段预计总投资约30亿元。重庆鲁能持有茶园项目70%左右的权益。

　　三、四川德阳项目——南域中央鲁能·南域中央项目位于德阳市热点发展区域——旌南片区，总建筑面积11万平米，规划总户数733户，容积率1.2。该项目定位于高档住宅，销售均价为1800元左右。

　　作为鲁能集团首次在德阳地区的开发项目，在当地引起了较大反响。目前项目已完成验收交房，预计实现销售收入1.8亿元左右。

　　四、宜宾项目——山水绿城宜宾鲁能2000年12月成立，宜鲁合作项目总规划面积约6.08平方公里，采用整体规划、分期实施、滚动开发的运作模式分两期实施。首期规划面积约5300亩，建设期8年，投资约60亿元人民币。项目整体命名为鲁能·山水绿城，是一个集城市商贸、生活居住、行政办公、科研教育、文化服务、高新技术产业等为一体，代表宜宾现代化水平、展现我国长江上游一级中心城市形象的新城区。现已开发完成建设“鲁能·山水绿城”A区(碧峰园)、B区(山水庭院、鲁能生活广场)商品楼建筑面积约68万平方米，其中多层住宅楼约45万平方米、小高层住宅楼13万平方米、高层住宅楼10万平方米。目前，A区碧峰园已完成销售并陆续进住，B区山水庭院也即将完成销售，等待交房。

　　重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈(主城区)内城市规划区面积将有所扩大，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。

　　目前成渝经济区已被“十一五”规划明确列为重点发展的经济区之一，将成为继珠三角、长三角、东北老工业基地、环渤海经济区之后的

　　综上所述，广宇发展(000537)是一家彻头彻尾的重庆地产股！因此，在近期重庆房价飙涨的背景下，作为重庆地产股，广宇发展(000537)在重庆有着大量的在建房地产项目和大量低价获得的土地储备，因此，其二级市场股价必然将面临巨大的重估空间，相信短线井喷性行情就在眼前！