深深房A(000029)：深圳房价破2万/平米

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　　新时代证券 白健康

　　去年以来，随着人民币的持续升值，房价上涨对很多城市来讲已经不奇怪，但深圳的房价上涨近来势头更猛。今年以来，深圳市商品房价格逐月上涨，根据深圳市国土房产局发布的数据，5月份，深圳市新房成交均价为每平米1.42万元，特别是城区的成交均价、更是突破了每平米2万元。眼下是深圳市房价几年来上涨最为迅猛的阶段，当地统计显示，今年头4个月，深圳房价与去年同期相比，涨幅达到了22。8%，而5月份房价又比4月房价上涨了22。86%。在成交均价最高的南山区，商品房成交均价达到21988元每平米，即使在成交价最低的龙岗区，商品房成交成交均价也在每平方米11500元左右，其增长幅度实在令人惊叹！深圳房价的飞速上涨，最直接受益的当属本地地产股了，它们后市的涨升潜力相当值得期待！其中可关注深深房A(000029)：公司是人人皆知的本地人气地产龙头。公司正在销售新开发楼盘13万平方米，规划开发土地面积20.5万平方米特地，另外还有22.5万平方米的储备土地资源，仅在龙岗区就有七万多平米！根据深圳市国土房产局发布的数据，5月份，深圳市新房成交均价为每平米1.42万元，特别是城区的成交均价、更是突破了每平米2万元。公司拥有如此巨额的土地储备其未来内在价值必将会出现跳跃式的提升。近日该股在底部区域再度持续放量，超级主力强烈的拉升欲望完全显露，后市值得特别留意。

　　深圳本地龙头 巨额土地储备显潜力

　　公司正在销售新开发楼盘13万平方米，规划开发土地面积20.5万平方米特地，另外还有22.5万平方米的储备土地资源。这56万平方米的开发和储备土地规模足以满足未来3年开发计划需求，仅此便可算得上深圳地产龙头之一。这些项目与土地均属于90年代购入和合作的项目，土地成本远低于目前市场上同类项目或土地的购置成本，如按市价重估这些资产，公司内在价值无疑将得到大幅提升。同时07年公司的开发的新项目增多、投资规模加大，除了汕头金叶岛项目，星湖花园3期、东湖帝景名苑、龙岗龙凤山庄也将正式启动。这些项目都将为公司未来业绩增长打下基础。 而在管理层不断加强土地审批，对拥有大量土地储备的地产龙头而言无疑是一大利好。值得一提的是公司土地储备丰富，在龙岗区有七万多平米，2006年，深圳第一宗公开拍卖的地块槌落龙岗，14.5万平方米的地块以7.7亿元成交，楼面均价达到3780.94元/平方米，打破05年年底龙岗地产3000元/平方米的纪录，再创龙岗楼面均价新高。北京时间1月17日凌晨，从都灵传来消息，深圳从五个竞争城市中脱颖而出，获得2011年第26届大学生运动会的举办权，而大学生运动会的主会场就在深圳的龙岗区。‘申大’成功第二天，龙岗就有

房地产开发商马上将售楼价每平方米上调了1000元。所以很显然，面对一路飙升土地价格，公司拥有大量低成本的土地储备可以充分转化为公司的核心竞争力。倘若公司自行开发住房，则收益亦相当可观。在深圳这样土地供求日益紧张的大城市中，公司有望成长成为深圳房地产业中的有力竞争者。最值得留意的是面对深圳目前飞速涨升的

房价，深圳市商业联合会副会长李小平解释说：“深圳土地比较少，以前有一个统计数字说深圳只有17平方公里的土地，每年就算买2平方公里，没几年也卖完了，所以这种对未来没有土地的预期，导致一些人来购买商品房作为投资。”由此更可清淅地看出，公司拥有的巨额的土地储备，对于深圳这个“缺土”的城市来说，其未来价值可谓无可估量！

　　股权激励题材 更添飙涨动力

　　股权激励并不是新鲜事物。但以前的股权激励并没有和上市公司的业绩充分联系起来，因此不能体现在股价上。而我国目前的股权激励方案主要是按净资产收益率来评价管理层的经营成果，也会刺激股价上涨，同时也改变

股权分置下企业领导人对市场股价漠不关心的状况，把企业经营者、股东的长远利益、公司的长期发展结合在一起，从而促使公司经营者在谋求公司与股东利益最大化的同时获得自身利益的最大化。同时，提出股权激励方案的公司，说明管理层对公司本身是有信心的，同时出于管理层自身的利益考虑，分红也可能更多。因此，包括基金在内的众多机构热捧股权激励概念股，也就不难理解了！怪值得一提的是，深深房A还具备市场炙手可热的股权激励题材，为其后市股价涨升更添飙涨后劲。根据公司股改方案提到：为对公司核心管理层、核心业务骨干进行有效长期激励，建设投资将其拥有的不超过深深房总股本10%的股份，分三年出售给公司管理层，出售价格为实施时公司最近一期经审计的每股净资产值。管理层每年在实施股权激励计划之前必须按出售价格的20%预先向公司交纳风险责任金，如不能完成董事会制定的业绩考核任务，则交纳的风险责任金不予退还，由公司享有。管理层认股条件和风险责任金等约束和激励计划的具体规则将由公司董事会制定并审议通过。这无疑进一步提升公司未来赢利能力和发展空间，前景一片光明。

　　牵手中国硅谷 前景可期

　　公司通过大规模资产重组，参股中国硅谷深圳数码港使得公司经营业绩快速增长。公司具备炙手可热的自主创新科技题材，其联手清华大学、深圳罗湖区政府，投入巨资建设“中国硅谷”深圳数码港，被认定为国家高新技术成果转化基地，目前深圳数码港已发展成为我国极具影响力的软件、网络高新技术企业“孵化器”。目前已成功吸引了包括微软、英特尔、IBM、惠普、三星等上百家国际知名企业入驻，“孵化”出一批数码产品、数码项目的知名品牌，进一步巩固了“深圳数码港”中国硅谷的霸主地位。随着科技部将“863”计划高新技术成果转让与推广基地设在“深圳数码港”，公司未来发展前景更加值得看好。

　　二级市场上看，该股股性活跃，市场号力召强，一直都是深圳本地股涨停的先锋品种。该股今年第一季度股东人数较去年底减少了1.4万户，筹码集中趋势比较明显。前期该股受大盘拖累给“误杀”，近日企稳后低位量能再底持续温和放大，超级主力强烈的拉升欲望完全显露。作为深圳本地股中最具人气的品种之一，在深圳房价突破2万/平米的契机下，该股后市爆发拉升可期，不妨关注。

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