姚伟；黄欢欢

　　停牌仅4天，金科股份(000656.SZ)的再融资方案闪电亮相。

　　2013年8月13日，金科股份公布了定增方案，公司拟以不低于10.81元/股的价格非公开发行不超过4亿股，募集资金不超过43.24亿元，募集资金投向涉及棚户区改造及保障房项目。

　　至此，A股市场上已有6家上市房企披露了定增的再融资方案，其中新湖中宝(600208.SH)以55亿元融资额领衔，金科股份以43.24亿元的融资额次之，北京城建(600266.SH)、宋都股份(600077.SH)、三湘股份(000863.SZ)、海印股份(000861.SZ)则分别拟通过定增融资39亿元、15亿元、12.5亿元、8.34亿元。

　　“中央定调2013年下半年经济时，没有再使用‘房地产调控’的字眼，取而代之的是‘促进房地产市场平稳健康发展’，按目前的形势看来，房地产公司的再融资有望会逐渐回归正常化。”8月14日，一位上市房企的董秘说道。

　　销售净利润率预期下调

　　2009年8月17日，金地集团42亿元的再融资方案顺利实施，在此之后，受制于国家的宏观调控，房企再融资一直处于关闸状态。

　　时隔四年，当房企再融资迎来开闸之际，一些敏锐的投资者发现，上市房企披露的定增方案中已难觅销售净利润率超20%的募投项目。

　　除海印股份未披露募投项目的销售净利润率外，新湖中宝披露的“上海新湖明珠城三期”项目销售净利润率为14.48%、“上海新湖青蓝国际”销售净利润率为13.49%，金科股份的募投项目“西安凤城二路”的销售净利润率为16.35%，“重庆开州财富中心”的销售净利润率为17.18%，“重庆江津世界城”的销售净利润率为16.30%。

　　北京城建3个募投项目的销售净利润率为11.46%-15.01%之间，宋都股份的2个募投项目销售净利润率分别为15.02%、15.73%，三湘股份“三湘海尚名邸”项目的销售净利润率为12.09%。

　　与之相对应的是，2008-2009年间，房地产再融资当中销售净利润率超过20%的募投项目比比皆是。

　　如招商地产[微博](000024.SZ)2008年2月披露的定增方案当中，“卫津南路”项目的销售净利润率为20%，“招商江湾城” 项目的销售净利润率为24%，“依云水岸三期”的销售净利润率为21%。保利地产[微博](600048.SH)2009年2月披露的定增方案中，“广州保利V座”项目的销售净利润率达到了22.46%。

　　“销售净利润率超过15%都是非常不错的项目了，现在定增方案当中预测的项目销售净利润率都未超过20%，这可能是两方面原因造成，一是现在定增方案的募投项目可能是新近拿的地，成本比较高，二是券商和上市公司都对未来的房价倾向于保守，不敢对募投项目的盈利盲目乐观。”一位上市房企的董秘说道。

　　刺激房企拿地

　　对本次欲定增募资的6家上市房企，其资产负债率大多超过70%。2012年末，新湖中宝、金科股份、北京城建、宋都股份、三湘股份、海印股份的资产负债率分别为70.05%、84.70%、71.90%、70.95%、73.33%、57.20%。

　　“资产负债率超过70%，房企就很难从银行获得贷款了，只能向信托等高成本融资，目前公司债的利率为5%-6%，房企融资成本普遍在10%-15%，发行公司债肯定能减少利息支出，但不能降低资产负债率。”一位上市房企董秘说道，对国内绝大多数房企而言，通过定增等股权融资比公司债更具吸收力，而一旦房企能通过证券市场畅通地融资，其拿地热情将会大幅增加。

　　公开资料显示，2013年以来，一些房企已经开始重金加大土地储备——2013年6月27日，万科A(000002.SZ)联合保利地产以53.72亿元摘得重庆江北区溉澜溪组团地块，刷新了2013年重庆总价地王纪录。7月11日、12日，中海地产分别在上海、合肥连续拿下3宗地块，累计耗资68.67亿元，平均溢价率达到了64%。

　　“我个人的感觉，未来国家可能加大对房企屯地捂盘行为的打击力度。”上述上市房企董秘说道。

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