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　　金地集团认为，目前房价跌下去的可能性较小，除非政府出台特别政策。  

　　长城证券 黄清林 刘昆 万知

　　日前我们组织了部分机构投资者调研金地集团(600383)，与公司董秘及财务总监进行了交流。

　　金地集团对楼市的判断是后市销量将恢复平稳状态，价格整体维持稳定。金地集团高层检讨了此前过于激进的发展战略，称今后将在确保安全的情况下追求快速发展。金地集团领导层已经意识到安全性永远高于增长率，目前已成立战略部，投资决策机制也在进一步完善。

　　据金地集团透露，其4月份上交的定向增发方案，证监会正在审核当中，定向增发价格将视增发时投资者的申购报价而定，可能会高于9.22元/股。

　　此外，金地集团还透露，物业税在未来两年内推出的可能性很小。

　　房价下跌可能性小

　　目前不少城市销量已达到历史最高水平，金地集团认为这种报复性的增长难以持续，销量在6月份后将逐步回落并恢复到一个平稳的状态(比2008年高，但比2007年低)。而价格方面，将比较平稳，跌下去的可能性较小，除非政府出台特别政策。

　　楼市热销局面还在延续，价格已经企稳并开始回升。2009年以来，交易量维持了去年四季度以来的升势，截至上周，这种趋势还没有发生改变。从客户对象来看，3月份以前，主要以自住刚性需求为主，表现在公司的小户型热销迹象明显。而3月份以后，改善型需求开始启动，金地集团一些大户型去库存化速度明显加快。从价格来看，已经企稳并开始回升，公司重点楼盘所在的区域，价格已经出现10%～15%的涨幅。

　　土地储备倾向一线城市

　　金地集团对土地市场持乐观态度。土地价格在今年下半年上涨的可能性远大于下降的可能性，因此已经开始出手。4月份，金地集团拿下了上海青浦徐泾3号地块，总价为5.6亿元，楼面地价5600元/平方米，目前来看，价格较为便宜。

　　金地集团全年的土地储备计划如下：若增发资金不到位，准备50亿元投资，若增发资金到位，则准备100亿元投资土地。投资集中在北京、上海、深圳等14个已进入的城市，但由于目前土地储备结构中，二线城市占比较高，因此，将向一线城市倾斜。另外，土地类型将以“短、平、快”为主，希望部分土地能够在2011年为公司贡献利润。公司目前权益土地储备面积为1043万平方米。

　　从总量来看，金地集团可能并不缺地，但存在结构性缺地现象。由于土地总量中大盘较多，大盘的总面积可能占到整个土地供应的50%～60%，但大盘通常都是分期开发的，一个大盘一年能供应20万平方米房屋就非常了不起了。这就导致了土地总量很多，但推盘的面积并不多的结构性缺地现象。

　　增发价或超9.22元

　　关于公司经营情况，至2008年底，金地集团剩余的可售面积为110万平方米，目前还剩下50万平方米左右，预计全年还有150万-160万平方米的可售资源。金地集团目前还没有调整开工计划，但在天津、西安可能会加快开发进度。金地集团全年经营目标：完成签约面积140万平方米、签约收入140亿元、竣工170万平方米。

　　由于金地集团在2007年拿地较多，不少土地在2009年开始进入结算，因此预计金地集团毛利率将由2008年的43%下降至35%左右的水平，这会给公司的盈利能力带来一定压力。但金地集团采取了一些积极措施来降低费用，预计管理费和销售费用总计将下降2个百分点左右；毛利率下降使土地增值税也会下降，进而使税负下降2个百分点左右，因而净利率的下降并不会如毛利率下降的幅度这么大。

　　此外，金地集团于4月27日将定向增发的材料上报至证监会，目前正在审核。至于定向增发的价格会不会调整，由于是向不超过10名投资者定向增发，因此将视增发时投资者申购报价的情况而定，若股价能够稳定在目前的水平，则增发价应该会超过9.22元/股。

　　物业税或利好房企

　　金地集团认为，物业税在未来两年内不可能推出，因为有很多关键性问题没有解决，如新老土地如何处理，开征物业税土地出让金是否取消，已持有物业的老百姓如何缴税、税负水平怎样等等。再说物业税需要人大讨论通过，一个税种出台，没有几年是不够的，目前只是提出需要研究这个事情。

　　我们认为，如果真的开征，对开发商未必是利空，可能还是个利好。虽然这会抑制部分投资需求，但是如果土地出让金下调，这会使房屋成本下调，并降低现在购房人的准入门槛。因此，我们不认为物业税是很大的利空，需要看具体政策。而且如果物业税出台可以取消土地增值税，那对开发商是利好。

　　我们预计金地集团2009-2010年的净利润分别为12.75亿元、15.6亿元，增速分别为51.6%、22.4%；每股收益为0.76元、0.93元，目前股价对应市盈率分别为21倍、17倍；若考虑增发3.42亿股，则增发摊薄后每股收益为0.63元、0.77元，对应市盈率分别为25倍、20倍。公司目前估值已基本合理，但行业趋势向好，维持“推荐”评级。

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