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　　基本结论

　　转型取得初步成效。陆家嘴的业务转型始于04年，即由单纯的土地批租的盈利模式转为保有物业获取租金收益。08年底公司自有物业面积达到43万平米，实现租金收入7.9亿元。出租业务对主营利润的贡献在08年达到14%，业务转型取得了初步成效。

　　未来转型能否实现平稳过渡？目前公司在陆家嘴区域内的土地批租收入还可以维持三年，而预计三年后公司租金收入将达到11.8亿元，而目前租金和土地批租收入合计约为17亿元，所以三年后单纯依赖租金收入仍无法避免业绩下滑。但公司目前在上海在建项目的权益建筑面积达到98万平米，天津项目在2011年也将进入收获期，所以三年后公司可以通过成熟项目的转让帮助业绩实现平稳过渡。相比直接出让土地，转让成熟物业能够帮助公司最大化实现利润，未来公司的业务模式将转化为出租经营和成熟物业转让并存，转型能够实现平稳过渡。

　　迪斯尼主题公园、国际金融中心、南汇与浦东新区的合并究竟能给公司带来什么？我们认为公司最大的机会在于盈利模式的复制。相比浦东目前面临的土地资源瓶颈，南汇存在大量待开发用地，而公司在上海积累的金融中心开发经验和良好的政府资源有望帮助公司实现陆家嘴金融中心盈利模式的复制，公司发展的资源瓶颈有望被突破，在上海本地发展也可以避免进军外地存在的诸多不确定性。

　　预计公司09－11年每股收益分别为0.5、0.54、0.58元，动态市盈率51、48、44倍。公司重估净资产10.03元，目前股价溢价155%。从估值角度吸引力不强，但近期上海区域主题投资机会丰富，而每一项主题投资都与公司有关，建议买入。

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