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    资金运用低效

　　华业地产之所以能在房地产企业资金链纷纷告急的情况下，仍然能够拿出两个亿的资金进行委托贷款，是因为其在去年11月成功完成了定向增发。

　　2007年11月28日，华业地产完成定向增发，共发行8000万股，发行价格13元/股，募集资金净额约10亿元，其中4亿元用于收购深圳市华盛业投资有限公司91.25%股权并投资开发深圳华业玫瑰郡项目，4亿元用于投资开发长春华业玫瑰谷项目，其余部分用于补充流动资金。按照计划，华业地产应于2008年11月前完成对两个项目的投资。

　　华业地产《募集资金管理办法》第九条规定:“公司根据经营需要可在一家或一家以上银行存放募集资金，公司应在募集资金存放银行开立募集资金存款专户，该专户专门用于募集资金的存取和管理，不得作其它用途。”

　　实际上，在进行两个项目投资之前，华业地产货币资金项目余额不会低于8亿元。截至一季度末，华业地产未对上述两个项目进行投资，也就是说，其货币资金日结存在8亿元以上。与此同时，一季报数据还(母公司报表)显示，华业地产一季度仅有一项有息负债，即长期借款。

　　华业地产2007年度报告显示，款项借于2007年4月和6月份，到期日为2015年4月和6月，在2008年1月1日该笔借款余额为13520万元。按照2007年12月20日央行最后一次加息后的利率水平7.83%计算，2008年一季度，华业地产利息费用应为264.65万元(13520×7.83%×1/4)，同期，报表显示华业地产财务费用为-68.88万元。

　　根据华业地产财务费用科目以往的核算情况可知，该项目下的汇兑损益一直为零，它的主要构成就是利息支出和利息收入。由于财务费用=利息支出—利息收入，假设264.65万元利息费用全部费用化而非资本化(因为如果存在利息资本化情况，计算得出的利息收入会更低)，则华业地产一季度利息收入为333.53万元(264.65+68.88)。

　　按照华业地产货币资金日结存最低水平8亿元计算，其货币资金年存款利率水平约为1.67%(333.53/80000×4)，而银行同期的7天通知存款利率便达到1.71%，三个月定期存款的利率更高达3.33%。

　　显然，华业地产货币资金收益水平明显偏低。

    壳公司放贷

　　华业地产的第一笔委托贷款是通过其全资子公司华富溢投资来完成。《证券市场周刊》记者在查阅相关资料后发现，华富溢投资更像是一家空壳公司，主要用来承担华业地产资金周转。

　　2005年5月23日，华业地产与北京高盛华房地产开发有限公司及富溢投资(香港)有限公司签订了《股权转让合同书》，富溢公司将其持有的华富溢投资100%股权中的90%转让给公司，转让价格为864万元;其余的10%给北京高盛华房地产开发有限公司，转让价格为人民币96万元，共计支付转让款960万元，转让价格以华富溢投资的净资产为依据确定。当时该公司注册资本为1063.80万元，显然，这是一家亏损公司。

　　华业地产在2005年的年度报告中表示:“报告期内，公司对华富溢公司的人员和资产进行了整合。通过控股深圳市华富溢实业有限公司，积极参与深圳及其周边城市的房地产项目，借助于大股东在深圳市房地产行业多年积累的资源，在未来会为公司提供一个新的市场和利润增长点。”

　　在收购华富溢投资当年，华富溢投资便取得了华夏银行深圳分行9000万元授信，并使用了其中的4500万元;次年，华富溢投资使用了另外4500万元。华富溢投资之所以能取得其净资产9倍以上的银行贷款，完全是因为华业地产以其自有房产彩虹新都房产为贷款提供了抵押担保。

　　如此看来，华业地产似乎对华富溢投资充满了信心。然而，真实情况并非如此，2005年和2006年，华富溢投资净利润仅31.49万元和13.61万元，到了2007年更是亏损311.56万元。

　　2006年及2007年两年间，华业地产对华富溢投资经营情况总结时，一直在引用着与2005年年报中完全相同的一段话，只是在最后多加了一句“公司目前尚无开发项目”。不知华富溢投资究竟出现了什么样的问题，使得华业地产对其人员和资产整合持续3年之久。

　　对于一家3年没有开发项目，一直处于整合过程中的企业而言，从银行借入9000万元巨款除了转借他人，还能投向何处呢?

　　相关资料显示，在归还了华夏银行9000万元贷款后，2007年底，华富溢投资的总资产为2982.90万元，华业地产也没有对其进行增资。那么，华富溢投资何来的1亿元发放委托贷款呢?华业地产相关人员也未回答《证券市场周刊》的问题。

　　实际上，如果华业地产将资金借给华富溢投资，再通过其进行委托贷款发放，可获得更多利益。目前，华业地产执行的是正常税率，而华富溢投资则一直按照15%的优惠税率缴税，与此同时，华富溢投资2007年还亏损了300多万元，而这部分亏损可以进行税前抵扣。也就是说，同样的收入，两家公司可以实现的净利润水平却有很大区别。

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