新湖中宝：三招释放地产风险

　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　作为浙系民资控股的地产上市公司，新湖中宝(600208)的发展一直不显山露水。不过，近三年来公司的一些“大动作”以及业绩表现出的高增长，却让市场给予了很大的关注。

　　财务数据显示，2005年至2007年，新湖中宝主营业务收入和净利润的复合增长率达291.12%，在今年的上市公司金牛百强评选中，公司位居成长性子榜的第四位。

　　不过，在货币从紧和行业景气周期性见顶的背景下，新湖中宝的业绩能否继续保持高增长？高额的土地储备 将如何消化？绷紧的资金链是否存在问题？公司的发展路径和战略布局是否会相应做出调整？

　　开发项目进入收获期

　　年报数据显示，目前新湖中宝下属30家房地产公司在全国10个省（市）开发房地产项目近30个，开发总面积约1154.8万平方米。

　　新湖中宝副董事长、总裁林俊波坦言，“融资效率、土地增值和开发水平，对地产企业的持续增长至关重要。目前公司的开发项目和储备项目大多数是2006年以前获取的，所以从去年开始，这些项目将陆续进入收获期。”

　　林俊波认为，今年以来，公司产品销售虽然不像去年那样“火爆”，但总体平稳；以目前的推盘节奏和销售速度，加上尚未结算的销售收入，公司未来两三年的业绩增长依然有保障。

　　新湖的地产业务起步于1995年，布局从长三角开始向全国铺开。目前，从规划建筑面积看，公司的土地储备主要集中于二三线城市；不过从利润贡献比例看，一线城市也占据了重要地位。

　　林俊波所指的一线城市主要是上海。“2008年新湖中宝的利润增长中，将有很大一部分来自上海的新湖明珠城。”业内人士指出。

　　2007年，新湖中宝在上海的结算收入为123，670万元，净利润占比达47.92%。目前，新湖中宝持有上海新湖房地产开发有限公司45%的股权，而这家公司正是新湖明珠城的开发商。该项目位于上海普陀区东新地块，总占地28公顷，总投资逾40亿元，今年将全面落成。这块“利润蛋糕”也将在上市公司的业绩中陆续体现。

　　分析人士指出，近两年，新湖中宝业绩增长的动力来自销售结算面积增加以及房价的上涨。2007年公司结算面积增长61%达到76.7万平米，销售均价从4695元/平方米提升到6522元/平方米，增幅达到39%。由此，2007年，新湖中宝实现营业收入29.92亿元，同比增长43.31%；净利润4.15亿元，同比增长74.61%；公司净资产收益率达15.57%，同比提升3.52个百分点。

　　在今年的一季报中，公司预测，2008年上半年的累计净利润同比将增长320%—420%；预收款项已达27.38亿元。

　　2008年，公司计划开工面积约190万平方米，竣工面积约124万平方米，结算收入约58亿元。

　　光大证券行业研究员赵强预计，今明两年，公司的结算面积将分别达到91万和138万平方米，增长率为19%和52%。

　　拿地趋于谨慎

　　“基于国内资产价格持续上涨以及国际性通胀趋势的日益明了，从去年开始，公司就对宏观经济形势保持了较高的警惕和谨慎，公司的财务策略转向求稳，以保持较好的流动性、控制负债率水平、提高净资产保障率和利息保障倍数。”

　　事实上，新湖中宝土地储备的扩张速度从2006年开始已经明显放缓。

　　林俊波透露，“去年，公司主动放弃了好几块看中的土地，其中有些地块公司已经跟了较长时间。因此，在公司目前的土地储备中，前年和去年所拿土地的比重并不大。”她认为，新湖中宝放弃高价拿地的机会，主要是为了规避盲目扩张和财务风险。

　　显然，这种稳健略带保守的财务策略，是行业竞争的必然，也是新湖中宝稳步消化已有土地和项目储备的保障。林俊波指出，公司现有土地储备已可支撑未来五年的开发。

　　截至2008年1月底，公司已取得合同土地面积806.5万平方米，其中658.85万平方米已取得土地证，在A股房地产上市公司中排名第五。其中2006年新增土地储备为0，2007年新增土地储备面积为202万平方米，占比为25%，而多家地产上市公司2006和2007年的新增土地储备占比接近50%。

　　年报披露，除了按计划收购、增持6个现有项目的权益以外（大部分是回购信托计划的权益），新湖中宝仅在沈阳、天津、滨州和杭州就增加了4个项目，新增规划面积93.9万平米。

　　目前，新湖中宝的房地产投资项目分布在浙江、上海、江苏、江西、安徽、山东、辽宁等省市；其中70%以上的项目集中在经济发达的长江三角洲地区。业内人士指出，“新湖中宝在一、二、三线城市都有布局，且配置较为合理，这有助于将市场风险慢慢平滑掉。”

　　对于未来土地储备的拓展，林俊波表示，公司将有节奏地前瞻性拿地，实现在一、二、三线城市的全面布局，并逐步跻身一线地产商行列。