荣盛发展：独特市场定位+丰厚项目储备

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　　荣盛发展(002146)

　　均值区间：26.24-31.02元

　　极限区间：21.60-33.60元

　　□渤海投资 秦洪

　　虽然宏观调控政策不时出台，但由于房地产的旺盛行业景气度以及人民币升值的推动，依然压抑不住多头资金对房地产板块的追捧激情，房地产板块仍然是A股市场的人气板块。如此的市场氛围提升了业内人士对即将登陆A股市场的房地产股新秀——荣盛发展的期望值。

　　独特市场定位铸就竞争优势

　　荣盛发展是一家致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区大型房地产开发企业，具有国家房地产开发的一级资质。从招股意向书来看，目前公司的市场定位有两大特点：一是区域的准确定位，目前公司主要项目位于长三角、京津冀，均是我国经济非常有活力的区域，居民收入高，购买能力强；二是城市的准确定位，公司主要项目位于中等城市，包括河北廊坊、沧州，安徽蚌埠，江苏南京六合等。这些城市的经济多处于快速稳步上升阶段，房地产开发处于初级发展阶段，同时城市人口总量具有稳定增长趋势，如此就使得房地产价格上涨趋势较为明显，蚌埠、徐州等地的房地产价格在2007年上半年已经实现快速上涨。

　　储备项目丰富

　　而从经营角度来看，房地产其实是一个典型的项目型行业。有项目，企业才能够获得投资回报。因此，房地产企业能否持续经营、持续高成长，关键看两个要素：一是在建项目，决定能否保持房地产企业近期的盈利增长；二是储备项目，决定了企业未来可否实现持续增长。

　　按照公司招股意向书披露，2006年底荣盛发展共有五个在建项目，合计占地面积为52.82万平方米，规划总建筑面积94.14万平方米，预计总投资17.65亿元，结算年份将会横跨2006-2008年。行业分析师预计荣盛发展2007年竣工面积可达到81.23万平方米，2008年竣工面积为113.72万平方米。由于房地产价格仍处于稳步增长势头，所以，在竣工项目面积增长与产品上涨的双重推动下，公司未来两年内的主营业务收入有望实现快速增长。行业分析师预计07年、08年公司主营业务收入分别可达19.13亿元、27.74亿元。

　　同时，目前公司的土地储备规划建筑面积为283.19万平方米，主要分布在河北、江苏、安徽等省的多个城市，其中22.74%位于石家庄，19.98%位于徐州，19.34%位于南京，15.83%位于沧州，11.20%位于蚌埠，10.91%位于廊坊。从招股说明书可知，最近几年内，河北、江苏、安徽等地区仍将是公司的开发重点，公司将继续保持和扩大在上述地区的市场占有率。对此，行业分析师较为乐观地估计，如此的土地储备可以保证公司在未来三、四年内的快速发展，如此也就铸就了荣盛发展的可持续性成长之路。

　　值得指出的是，这种可持续性成长之路也因为低成本拿地的优势而变得更为宽广。招股意向书的相关数据显示，上述283.19万平方米的拿地成本为188297万元，相当于楼面地价只有664.91元/平方米。而从销售价格来看，即便是最低的霸州阿尔卡迪亚，销售单价也达到2000元/平方米。低成本的优势将构成荣盛发展的又一投资亮点。

　　由于行业分析师预计该公司在07年的每股收益有望达到0.60元左右，而目前具有成长前景的优质房地产股的平均市盈率有望达到48倍-56倍，故该股合理二级市场定位在28.8元-33.6元，甚至不排除在新股备受追捧的大背景下，该股在上市首日突破40元的可能性。

　　机构评论

　　国都证券：28.00-30.00元。公司立足房地产市场发展潜力大的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市。公司在廊坊、蚌埠和沧州房地产市场占有率均为第一。公司土地储备丰富，可保证未来3-4年业绩高速增长。

　　中投证券：27.00-32.40元。预计公司2007-2009年EPS分别为0.53元、1.08元和1.03元。在牛市背景下，投资者“追新”的偏好将使其上市定价有一定的溢价。预计公司未来6个月的价值区间在18.55-21.2元，未来1年的价值区间在27-32.4元。

　　东方证券：25.80-32.09元。按照公司招股说明书披露的开竣工计划，预计公司2007-2009年全面摊薄每股收益分别为0.67元、1.29元、2.15元，未来三年收入复合增长率为31.58%，净利润复合增长率为57.15%。

　　长江证券：21.60-27.00元。预计公司2007-2009年EPS分别为0.61元、1.08元、1.78元，按照目前地产行业的整体估值水平，以公司2008年业绩计算，给予20-25倍的动态PE比较合理。