空港股份：北京临空经济区的工业地产运营商

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　　任壮 兴业证券

　　投资要点：

　　公司属于工业地产运营商。公司的大股东为天竺空港工业开发公司，实际控制人为北京顺义区国资委。公司现有主业包括一级土地出让、工业物业出售、标厂出租、建筑施工、物业管理等。

　　公司主业之一是工业土地的开发与转让。公司的主业之一是空港工业区A、B区及出口加工区的工业土地一级开发及出让。目前公司合计约有650亩的一级工业土地将在未来几年出让，由于土地开发成本较低，此项业务毛利率较高。公司未来将考虑采取合作开发的形式在北京顺义区等地开展土地一级开发业务。

　　公司的工业厂房出租与建筑施工等业务将保持稳定。公司在空港工业区A、B区及出口加工区现有标准工业厂房及公寓等出租物业15.7万平米。目前物业的出租率为80%左右，每年的租金收入在3000万元左右，未来出租收入增长主要依靠物业出租率的提升。公司的建筑施工业务主要由子公司北京天源建筑开发公司开展，由于其产品主要为工业园区内的市政建筑，毛利率略高于建筑行业的平均水平。另外，公司的物业管理每年收入将稳定在600-700万元左右。

　　“空港企业园”项目将是公司未来的业绩增长源。公司未来的重点开发项目为空港企业园项目。该项目紧临07年建成的北京新国展，项目产品主要为工业

别墅群，另有五星级酒店、商铺等作为综合配套设施。该项目由于地理位置较优越，未来销售前景比较乐观，预计未来3-5年内将成为推动公司业绩增长的主要因素。

　　公司未来将受益于北京临空经济区的快速发展。公司所处开发区域为北京顺义区的天竺出口加工区及空港工业区，这两个区域都属于北京市的临空经济区。空港地区城市化进程加快、出口加工区功能拓展、紧邻空港工业区的新国展建成以及首都国际机场扩建完成，将对公司的土地出让、工业物业出售、标厂出租等业务产生积极影响。

　　给予公司“推荐”的投资评级。预计公司07年、08年、09年的每股收益分别为0.38元/股、0.60元/股、0.79元/股。给予公司“推荐”的投资评级。

　　　公司属于工业地产运营商

　　公司的大股东为天竺空港工业开发公司，实际控制人为北京顺义区国资委。公司现有主业包括一级土地出让、工业物业出售、标厂出租、建筑施工、物业管理等。公司未来的发展战略是：全力打造以土地开发、建筑施工等原有业务为基础，以

房地产开发、仓储物流为两翼的全新一体化主营业务体系。

　　公司主业之一是工业土地的开发与转让

　　公司的主业之一是空港工业区A、B区及出口加工区的工业土地一级开发及出让。目前，空港工业区A区内的一级开发土地已基本转让完成，B区还有约350亩工业土地尚未出让，加上出口加工区的300亩工业土地，公司合计约有650亩的一级工业土地将在未来几年出让。空港工业区B区工业用地的转让价格约为55万元/亩，出口加工区约为45万元/亩，由于土地开发成本较低，此项业务毛利率较高。公司未来将考虑采取合作开发的形式在北京顺义区等地开展土地一级开发业务。

　　公司的工业厂房出租与建筑施工等业务将保持稳定

　　公司在空港工业区A、B区及出口加工区现有标准工业厂房13万平米，公寓2.7万平米，合计出租物业15.7万平米。目前物业的出租率为80%左右，出租单价0.8元/平米/天，毛利率在70%左右，每年的租金收入在3000万元左右，未来出租收入增长主要依靠物业出租率的提升。公司的建筑施工业务主要由子公司北京天源建筑开发公司开展，由于其产品主要为工业园区内的市政建筑，毛利率略高于建筑行业的平均水平。另外，公司的物业管理每年收入将稳定在600-700万元左右。

　　“空港企业园”项目将是公司未来的业绩增长

　　源工业地产开发方面，公司未来将重点发展工业地产项目开发与增加持有型物业。公司现有已开发完成的是科技大厦A座，未来的开发项目为科技大厦B座及空港企业园项目，其中被公司命名为“国门一公里”的空港企业园项目将是未来开发的重点。该项目位于空港工业区B区，紧临07年建成的北京新国展。项目产品主要为工业别墅群，另有五星级酒店、商铺等作为综合配套设施。项目占地约为400亩，建筑面积41万平米左右，其中出售面积35万平米左右，出租面积6万平米左右，预计别墅销售均价在12000元/平米，项目的土地成本约为60万元/亩。目前已有客户签订入住意向。工业别墅未来的客户定位将以新国展的中小企业客户为主。该项目由于地理位置较优越，未来销售前景比较乐观，07年进入结算期，预计未来3-5年内将成为推动公司业绩增长的主要因素。

　　公司未来将受益于北京临空经济区的快速发展

　　公司所处开发区域为北京顺义区的天竺出口加工区及空港工业区，这两个区域都属于北京市的临空经济区。北京市“十一五”规划把临空经济区列为北京市重点发展的六大高端产业功能区之一，提出“开发临空经济区，发展临空产业，提升会展、物流业发展水平”。出口加工区正面临拓展保税物流等功能拓展的发展机遇,功能拓展后的出口加工区将成为政策最优惠、功能最齐全、通关最便捷的海关特殊监管区域。空港工业区未来发展规划中明确了“往北扩展、沿路开发”的发展战略，将建立起沿京密公路西侧、沿京承

高速公路东侧的空港产业带，并把文化营产业园、吉祥产业基地、金马工业区、马坡产业基地、

　　赵全营工业区和板桥渔场等统一纳入空港工业区发展的中长期规划和品牌经营管理中。”空港地区城市化进程加快、出口加工区功能拓展、紧邻空港工业区的新国展建成以及首都国际机场扩建完成，将对公司的土地出让、工业物业出售、标厂出租等业务产生积极影响。

　　给予公司“推荐”的投资评级

　　根据我们对公司未来3年的盈利预测，公司07年、08年、09年的净利润分别为5374万元、8456万元、11085万元，净利润同比增长分别为44%、57%、31%，每股收益分别为0.38元/股、0.60元/股、0.79元/股。给予公司“推荐”的投资评级。

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