中铁二局：调研报告 水到渠成的地产新贵

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　　魏杰 银河证券　

　　近期我们走访了中铁二局(600528)，该公司是我国铁路建设的行业龙头，隶属中铁工，是系统内唯一的上市公司，也是系统内实力超强的工程局。

　　随着我国道路交通的发展，公司在该方面形成较快的增长，但随行业竞争逐渐激烈，以及物价的上涨等因素，公司工程方面处于微利状态，06年净利润仅为0.76%。因此，在进行增发之后，公司以厚实的积累强势涉及了房地产行业。

　　地产方面，由于其深厚的施工方面的优势，其城市运营的观念逐步被接受，也就是说如果万科给你一所房子，中铁会给你带来一座城市，从规划，到道路桥梁，强弱电，水利，物业后期管理，可以说中铁打出的“中铁瑞城”品牌是一个高起点的地产新星。

　　此次调研参观到，在成都和北京的地产都已经形成销售和后续开发相结合的连续操作模式，而且房屋售价有继续抬高的迹象。估算07-09年为公司将较多的新鲜利润，每股为0.49-0.91元的收益。加之工程方面，我们预测其业绩为0.66、0.85、1.11的水平。综合计算，给予其07年

股票价格23.64和08年30.62元的预期。评级为“谨慎推荐”。

　　另外，目前公司的实际控制人，中国中铁工程公司正在筹划上市，这对中铁二局将产生比较好的影响，使其在工程等方面得到持续发展的契机。我们将进一步关注此事的动态。

　　房地产项目描述：

　　中铁蜀郡，在华阳镇，距市中心40分钟车埕以联拍别墅为主，占地400亩，总建设面积30多万米，目前完成1、2期工程，

户型为130-300米左右，共600多户，价格在6500/米附近，估计可估算销售收入07年为12亿以上，三期正在建设，面积和户数基本可能略低于前两期总和，随着

房价的增高，预计明天年底完工销售时，收入也将相当可观。第三期销售很有可能计入09年收入，估计为15亿左右。

　　曦城，面积13万平米，在成都的一环中心区内。房价由开盘6000多，涨到目前7000—7200左右。预计收入9.1亿元。

　　集英岭，在中心地区，总面积3.6万米，商住两用，底商4000米，目前基础工作已经结束，开始地面上施工，预计明年5月开始销售，收入为4亿元左右。

　　东山国际，处于未来地铁沿线的龙泉驿，距离市内为18公里，只须20分钟的车程即可到达。新城规划占地近3平方公里，腹地面积20平方公里，规划建筑面积300万平米，居住人口将达到8万人，目前A区800套已经卖完，B、C正在销售，建筑面积：183056万平米，项目总套数：1078，估计销售面积为30万米，07年收入为10亿元。08、09年在此基础上，收入会得到一定的释放。

　　新界，二环三环中间，规划2588户，一批次150多户，5800均价，当天摇号售尽。目前另外150多户开始准备销售，预计09年前全部开发结束。户型以130--150米左右为主。按照目前价格估计总收入在23亿以上。估计07年收入3-4亿，08年，10--12亿，09年12-14-亿。

　　以上成都房产07年估计确认收入在35亿元左右，另外中铁二局开始了城市产业发展的战略，山东石横小城镇建设项目、成都龙泉芦溪河整治暨土地整理开发项目、四川自贡沿滩新区土地开发项目、四川达州新城、成都金牛片区旧城改造项目、成都青城山百草园项目等等都是近几年房地产业务的积累。因此，在近三年，对于二局的二线城市的总体开发，应该予以一定的收入和利润的确认。

　　我们估计其收入和利润都会较成都和北京城区小，因此保守估计07年为2亿元，08年为4亿元，09年为4亿元。另外，随着公司地产项目的不断深入，新项目将逐步展开，利润时间在09年以后。

　　北京项目，赛落城，位于东四环大郊亭西，规划建筑面积88万米，二局占其50%股份。目前项目进度过半，第七期正在销售，估计项目总收入过百亿，07年收入在12亿附近，利润在2.5亿左右。

　　业绩预测：按照目前可见房价，按照市场最低赢利比较分析，二局07-09年地产方面净利润大约为每股0.49、0.67、0.91。增速平均为36%左右，超过其承诺的30%。以PEG=1计算，地产方面估值，07年为17.64元，08年为24.12元。

　　而工程方面，我们按照保守速度给予确认，并预计随着国家铁路定额的调整，其净利润从0.76%，上升为1%左右，非铁路施工方面将参照铁路施工，但做些保守调整。预计工程方面总收入07-09年能保持在150--180亿元附近。每股贡献在0.17—0.20元左右。按照目前市赢率水平，给予其07年6、08年6.5元的合理价格。因此综合计算，我们预计07年，为23.64元，08年该股合理价格为30.62元。

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