天房发展：参与滨海新区开发 提升业绩

　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　银河证券 丁文

　　投资要点：

　　●报告期内，实现主营业务收入10.27亿元，同比增长106.78%；利润总额2643.67万元，同比增长55.7%；净利润1845.58万元，同比增长53.19%。本期营业收入和利润比上期大幅增长的主要原因是转让南门西B、C项目获得收入520,000,000.00元。实际上公司今年上半年商品房销售金额基本与去年持平略少。

　　●今年上半年公司结算的项目主要是瑞益园、东城家园两个经济适用房项目和城南新世家。结算项目仍以经济适用房为主，销售毛利率较低,综合毛利率仅为15.94%。

　　●目前房地产项目储备面积达200万平米，此外还有滨海新区核心区汉沽河西老城3.22平方公里综合开发建设项目。公司的项目储备丰厚。但是公司由于仍延续国有企业的管理体制，导致公司管理效率较为落后。今年上半年公司的管理费用和营业费用与其实际有效收入(扣除项目转让收入)相比仍高达6%和5%，高于行业类优势公司。

　　●公司计划非公开发行不超过25,125万股，其中控股股东及关联方将认购不超过本次发行的9609万股，募集资金(未扣除发行费用)预计为15亿元。非公开发行若顺利完成，将有利于公司扩大在滨海新区的项目，增强公司实力。

　　●预计2007年全年公司收入将达到15.7亿元，净利润达到8900万元，每股收益0.105元。给予公司“谨慎推荐”评级。

　　一、转让南门西B、C项目致使公司上半年业绩增幅较大

　　报告期内，实现主营业务收入10.27亿元，同比增长106.78%；利润总额2643.67万元，同比增长55.7%；净利润1845.58万元，同比增长53.19%。本期营业收入和利润比上期大幅增长的主要原因是转让南门西B、C项目获得收入520,000,000.00元。实际上公司今年上半年商品房销售金额基本与去年持平略少。

　　二、上半年结算项目仍以经济适用房为主，销售毛利率较低

　　今年上半年公司结算的项目主要是瑞益园、东城家园两个经济适用房项目和城南新世家。经济适用房项目受政策控制利润率较低，公司本报告期毛利率商品房销售毛利率为19.89%，加上项目转让的毛利率仅为10.37%，因此公司综合毛利率仅为15.94%，处于较低水平。随着公司经济适用房项目的基本完成，毛利率较高的项目将陆续进入结算，公司盈利水平将会提高。随着天房美域4月份开始销售，预计下半年将参与结算。

　　三、非公开发行若顺利完成，将有利于公司扩大在滨海新区的项目，增强公司实力

　　公司计划非公开发行不超过25,125万股，其中控股股东及关联方将认购不超过本次发行的9609万股，募集资金(未扣除发行费用)预计为15亿元。

　　主要募集资金投向两个项目1、滨海新区核心区汉沽河西老城3.22平方公里综合开发建设项目，该项目预计总投资约43.49亿元，使用募集资金10亿元。计划开发周期4年，预计土地出让收入合计68.51亿元，公司预计分配利润所得约11.21亿元。同时该项目将有利于公司实现一级、二级土地开发的联动，增加未来房地产开发的土地储备。

　　2、滨海新区空港物流综合配套服务区10.7万平米住宅项目，使用募集资金3.5亿元，项目预计总投资约5.6亿元，计划开发周期3年，预计可实现销售收入7.4亿元，税前利润约1.8亿元。

　　非公开发行的顺利完成，可以使公司充分享受滨海新区开发、开放建设、快速发展给公司带来的历史性机遇，有利于提高公司经营业绩和增强公司的实力。

　　四、公司项目储备较为丰厚，开发经营能力尚待提高

　　天津市房地产开发经营集团有限公司(以下简称天房集团)拥有公司25.11%的股份，为公司第一大股东。天房集团是天津市房地局下属的全资国有企业，其核心的开发业务都集中在上市公司。公司借助其在天津的优势，获取了一些位置优越，成本低廉的地产项目，如天津湾项目，城南新世家、南门B、C地块、天房美域、空港物流区项目等。目前房地产项目储备面积达200万平米，此外还有滨海新区核心区汉沽河西老城3.22平方公里综合开发建设项目。公司的项目储备丰厚。但是公司由于仍延续国有企业的管理体制，导致公司管理效率较为落后。今年上半年公司的管理费用和营业费用与其实际有效收入(扣除项目转让收入)相比仍高达6%和5%，高于行业类优势公司。同时由于公司经营能力尚待提高，公司在天津湾和南门B、C地块两个项目中选择了分别与天鸿宝业及中粮合作。

　　五、对公司的预测和评级

　　根据目前公司项目施工进展和销售情况，下半年公司城南新世家、和天房美域项目将参与结算，此外瑞益园、东城家园还有部分可供结算，预计下半年公司商品房销售收入将达到5.4亿元，此外还有汉沽河西老城一级土地开发可能出让63亩地，按照200万元计算，将能给公司贡献利润1735万元。预计2007年全年公司收入将达到15.7亿元，净利润达到8900万元，每股收益0.105元。给予公司“谨慎推荐”评级。