中江地产：江西房地产龙头 首次评级买入

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　　丁文 银河证券

　　投资要点：

　　2007年1-6月，公司实现了营业收入44,846.59万元，营业利润9,854.52万元，净利润8,816.21万元，均较去年有大幅度增长。

　　2007年上半年公司的收入91%来自江西南昌的“紫金城”项目。报告期内，实现商铺销售收入4.1亿元，实现结算面积27443.41平方米。

　　紫金城项目建设面积达134万平米，是今明两年的主要利润来源。目前在售的商铺二期价格上涨至均价18000，公司毛利率进一步上升。预计今年该项目毛利率将达50%。

　　截至2007年中期，公司资产负债率已经高达78.17%，有息负债也高达49.8%。负债水平达到高于行业平均水平，有通过增发增加公司资本金动机。

　　公司的大股东是江中集团，是江西省最大的国有企业之一。公司是江中集团发展

房地产业的平台，同时公司也是江西省唯一的国有控股的专业房地产上市公司。因此公司在江西发展房地产具有极大的地域优势。公司目前正在积极争取南昌市以及其他二级城市的旧城改造。由于公司拥有的强大的股东和政府背景，因此其未来获取这类项目的可能性很大。

　　根据公司的项目施工和销售进展状况，我们预测公司2007年全年的收入将达到9.83亿元，净利润将达到1.95亿元，分别较去年增加68%和80%。每股收益达到0.65元。2007年动态市盈率在31倍。由于2008年项目结算面积增加，预计2008年业绩增幅也将达到50%。此外公司有可能在旧城改造方面取得进展。因此我们给予公司“推荐”评级。

　　一、主业转换为房地产，业绩大幅

　　增加2007年1-6月，公司实现了营业收入44,846.59万元，营业利润9,854.52万元，净利润8,816.21万元，均较去年有大幅度增长；去年同期公司营业收入433.47万元，营业利润-78.24万元，净利润-1616.98万元。

　　公司业绩大幅增长的原因主要是公司在2006年下半年进行了资产置换和定向增发，公司的主营由原来的赢利性较弱的造纸业务变更为房地产开发与销售。

　　2007年上半年公司的收入91%来自江西南昌的“紫金城”项目。该项目自开盘以来，实现累计签约收入8.21亿。报告期内，实现商铺销售收入4.1亿元，实现结算面积27443.41平方米。

　　二、南昌紫金城项目是今明两年的主要利润来源

　　3、紫金城项目建设面积达134万平米，是今明两年的主要利润来源。商铺二期价格上涨至均价18000，公司毛利率进一步上升。

　　公司目前的主要在建项目是紫金城，该项目是位于南昌市中心的最大的黄金地块，总建筑面积134万平米，可售面积128万平米。其中商业面积达39.51万平米，商业可租售面积23.11万平米。目前，紫金城商业项目主体已全部完工,住宅一期正在进行桩基施工阶段。商业项目中商铺的一期和二期目前正在销售，一期均价15000元/平米，二期均价目前已经上涨至18000/平米。三期预计在今年8月份开始销售。今年上半年结算的即是商铺的一期和二期。因此2007年公司收入和利润的主要来源将是该项目商铺的前三期。目前项目一、二期销售形势很好，基本完成了80%的销售。

　　由于该项目用地是2004取得的，地价很便宜，项目商业部分毛利率接近50%。

　　三、公司负债率较高，有通过增发增加公司资本金动机截至2007年中期，公司资产负债率已经高达78.17%，有息负债也高达49.8%。负债水平达到高于行业平均水平，在国家采取

宏观调控政策背景下，公司迫切需要通过资本市场来融资以降低其高负债率。公司在2006年下半年完成对ST江纸的资产置换和股改，下一步将会通过增发来完成公司资本金的扩张。

　　四、集团支持和政府资源助公司获取更多项目

　　公司的大股东是江中集团，是江西省最大的国有企业之一，在江西省具有举足轻重的地位。目前公司是江中集团发展

房地产业的平台，同时公司也是江西省唯一的国有控股的专业房地产上市公司。因此公司在江西发展房地产具有极大的地域优势。公司的经营策略正是基于此优势定位于：立足于江西省，重点发展南昌市和省内的二线城市。

　　公司目前正在积极参与南昌市以及其他二级城市的旧城改造。由于公司拥有的强大的股东和政府背景，因此其未来获取这类项目的可能性很大。

　　五、对公司的盈利预测和评级根据公司的项目施工和销售进展状况，我们预测公司2007年全年的收入将达到9.83亿元，净利润将达到1.95亿元，分别较去年增加68%和80%。每股收益达到0.65元。2007年动态市盈率在31倍。由于2008年项目结算面积增加，预计2008年业绩增幅也将达到50%。此外公司有可能在旧城改造方面取得进展。因此我们给予公司“推荐”评级。

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