荣盛发展：新股分析报告

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　　苏雪晶 长江证券

　　荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)成立于1996年12月，目前注册资本3.3亿元，总部位于素有“京津走廊上璀璨明珠”之称的河北省廊坊市，是致力于中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营、快速成长的国家一级房地产开发企业。

　　我们认为我国的房地产市场未来发展前景广阔，投资价值非常明显。地产行业整体背景：我国宏观经济高速增长，促进房地产行业繁荣兴旺；房地产消费需求长期增长空间巨大。

　　我们认为公司的经营中具有一些特色：市场定位立足于京津冀地区和长三角区域有发展潜力的中等城市；产品定位于普通商品住宅，户型结构优势突出；悉心打造良好的品牌形象；土地储备丰富，未来发展可以期待。

　　综合分析，公司07、08、09年EPS分别为0.61元、1.08元、1.78元，按照目前所在地产行业的整体估值水平，以公司08年业绩，给予20—25倍的动态PE来估算，公司合理价格应该在21.6—27元，建议积极申购。

　　公司背景荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)成立于1996年12月，目前注册资本3.3亿元，总部位于素有“京津走廊上璀璨明珠”之称的河北省廊坊市，是致力于中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营、快速成长的国家一级房地产开发企业。

　　公司产业以商品住宅开发为主导，以设计研发、物业服务为支撑，专业化程度高、互补性优势明显。业务范围紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈，开发项目已遍及河北、江苏、安徽等省的多个城市。通过立足中等规模城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市商品住宅市场，旨在为崇尚新生活和需改善居住环境与居住条件，提高生活质量与生活品位的消费者营造“自然的园、健康的家”。

　　凭借独特的市场定位、良好的品质观念和客户意识，公司率先通过ISO9001质量标准认证，所开发项目先后获得“国家康居示范工程示范项目”、“省级园林式住宅小区”、“中国水景名盘”、“省十佳节能楼盘”、“中国优秀健康生态楼盘”、“绿色人居环境社区”等称号。截止2005年底，开发项目累计竣工建筑面积150多万㎡，合格率100%，年开发能力达60万㎡。

　　卓越的运营效率支持了公司经营业绩的持续、快速增长。近五年利润年均增长30%以上，近三年净资产实现翻两番，总资产规模业已突破20亿元。公司先后获得省级信誉AAA级企业，“消费者信得过单位”，“诚信示范企业”，“先进民营企业”，中国房地产“百强企业之星”等多项荣誉。

　　在全新的产业政策导向及市场环境下，公司将继续以振兴民族产业为己任，以争做行业先锋为目标。通过精心策划、优化设计、严格管理、完善服务、锐意激发市场新需求、开拓市场新空间、提升企业核心竞争力。在充分满足客户需求的基础上，实现社会资源配置的最优化和股东权益的最大化。

　　根据图1荣盛控股股份有限公司目前持有本公司52.06%的股份，是公司的控股股东。公司实际控制人为耿建明先生。耿建明先生除了直接持有本公司20.14%的股份外，通过控制荣盛建设持有本公司22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有本公司52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制本公司78.35%的股份(按发行7,000万股计算)。耿建明先生现任公司董事长，对公司具有较大的影响和控制力。公司的其他部分高管和核心技术人员也直接或间接持有公司股权。

　　图2：公司发展历史图

　　公司经营分析市场定位立足于京津冀地区和长三角区域有发展潜力的中等城市公司市场定位于京津冀地区和长三角区域的中等城市，立足数量多、发展潜力大、开发周期短的中等规模城市，将中等城市作为谋求发展和创造利润的中心。截止2006年末，公司的主要收入来自于河北廊坊，安徽蚌埠，河北沧州和南京六合。

　　廊坊、沧州、蚌埠都是中等城市，南京六合地区也是南京的郊区城市，和中等城市有一定的相似处。

　　将京津冀和长三角的中等城市作为主要市场，是荣盛发展最大特色之一，同时也是公司发展的一大优势。京津冀区域和长三角区域是我国经济最发达的区域之一，随着区域经济的发展，发达地区中心城市对周边城市的经济辐射和带动，促使区域内的中小城市特别是周边的中小城市经济保持持续快速发展。

　　我们认为公司市场定位准确，实际效果明显，符合公司发展现状，可最大限度发挥公司的优势，实现公司的快速发展。公司业绩也表明，公司向中等城市的拓展政策已取得成功。管理层同时透露，该市场定位策略将贯穿未来公司5年的发展当中。

　　产品定位于普通商品住宅，户型结构优势突出公司以普通商品住宅为主导产品，目前成功开发完成的项目，以及在建和拟建的项目全部都是普通商品住宅。公司的主旨是在中等城市为崇尚新生活和需改善居住环境与居住条件，提高生活质量与生活品位的消费者营造“自然的园、健康的家”。

　　公司的产品定位是由中等城市的市场和客户需求决定的。中等城市的非普通住宅的客户总量较少，而普通住宅符合中等城市大多数消费者的需求，受众广，市场规模大，风险较小。同时普通商品住宅符合国家产业政策，受宏观调控的影响小。

　　户型结构优势突出是公司产品的一大特色。公司极为重视产品的设计，为了解决专业设计公司不了解市场需求而房地产开发企业不熟悉设计技术的矛盾，公司成立了以研发为主的设计公司，专门从事新户型的设计、新材料、新工艺技术的开发应用。经过多年的努力，户型结构合理现已成为公司的产品特色，公司设计的户型紧凑，注意功能的延展、叠加，使户型结构既符合国家产业、环保政策，又能最大限度地满足客户的需求，通过精心设计和专业化生产，为客户提供“面积不大功能全、造价不高品质优”的商品住宅。

　　客户对公司的户型认同度很高，户型结构优是客户购买公司产品的一个重要原因。公司在小户型产品的设计上也有很强的优势，董事长表示公司目前已经研发出在北方地区建造小于九十平方米建筑面积的三房，而且不受楼层数限制，这种设计技术在全国来说是较为领先的。

　　除了重视产品设计外，公司也极为强调产品的质量，始终坚持“以人为本、精心策划、环境优美、品质优良”的方针。多年来，公司开发的产品的合格率保持100%，所开发项目先后多次获得国家级别、省市级别大奖。

　　悉心打造良好的品牌形象品牌的建立源于口碑传诵。公司自成立以来就相当重视品牌的建立和培养，经过多年发展，公司已经连续三年被评为中国房地产百强企业，2006年排名上升到全国第59名，旗下系列项目品牌—阿尔卡迪亚荣获“2007中国房地产百强企业突出贡献项目”奖，奠定公司品牌地位。

　　作为一家房地产百强企业，公司的市场定位充分发挥了公司的品牌优势，避免了公司和大开发商的正面交锋，并凭借规划、户型、产品品质、服务和资金实力等优势在所在中等城市牢牢树立了突出的品牌地位和市场地位。公司董事长表示公司的产品比同区域的产品价格可以有5%—10%左右的溢价，销售速度也高于其他竞争对手。我们认为该种现象出现使品牌的价值在公司产品的溢价上得到了充分体现。

　　公司在品牌建设方面采取的主要措施有两方面。

　　第一是打造高品质的产品。公司认为，为客户建造高品质产品是树立公司品牌的核心。从公司已开发完成项目到在建项目，每一个项目都把工程质量，营造功能齐备、环境优美的周边环境作为公司开发楼盘的品质保证，让每一位购买公司产品的客户由放心到产生自豪感，不断强化客户心中的优质品牌形象。

　　第二是重视产品创新。公司每开发一期项目，不论是户型设计还是建筑材料选用基本上较前期都有突破和创新，户型设计趋向更加实用、更富有艺术美感，更加注重细节，充分体现“以人为本”的设计理念。在建筑材料选用方面则强调更加安全、环保和节能效果。公司开发的项目先后获得了“国家康居示范工程”等多项荣誉称号，在行业内有着良好的口碑。

　　公司也极为重视企业的规范经营。公司自成立以来获得多项荣誉称号，2002年分别被河北省农业银行、工商银行评为AAA级信誉企业，2003年被河北省消费者协会评为“消费者信得过单位”，2003年获得河北省“五一劳动”奖状。2004年被河北省中小企业局和企业协会评为“省诚信示范企业”，2006年被河北省建设厅评为“省先进民营企业”。这些荣誉从另一角度反映了良好的公司形象。

　　土地储备丰富，未来发展可以期待从公司土地储备表格可以清晰看出，公司相对充裕积累。截至2006年末，公司土地储备已经达到283.19万平方米，较为充足。而且公司获取土地的成本较低，平均单位面积楼面地价仅为664.91元/平方米，按当前市场价格计算，公司这些土地储备能够提供丰厚的利润，未来几年的业绩将以较快速度增长，不确定性很小。

　　募集资金项目分析徐州阿尔卡迪亚一期项目该项目地块位于徐州市泉山区，属于《徐州市“十一五”住房建设规划》界定的老城区，规划占地面积4.81万平方米，总建筑面积10.10万平方米。其中，住宅总建筑面积为9.22万平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅总建筑面积4.93万平方米，占住宅总建筑面积的53.47%。

　　该项目于2006年8月开工，预计2008年10月全部竣工。截至2006年12月31日，该项目已完成投资1.36亿元。

　　蚌埠阿尔卡迪亚二期项目该项目为蚌埠阿尔卡迪亚项目的二期项目，位于蚌埠新城区，属于《蚌埠市城市住房建设规划(2006-2010)》界定的套型结构弱控区，规划占地面积17.54万平方米，总建筑面积34.46万平方米，住宅总建筑面积31.98万平方米。其中，二期一批住宅总建筑面积7.99万平方米，2006年1月开工，2006年9月竣工；二期二、三批住宅总建筑面积23.99万平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅总建筑面积10.18万平方米，占二、三批住宅总建筑面积的42.43%。

　　该项目于2006年1月开工，预计2008年9月全部竣工。截至2006年12月31日，该项目已完成投资3.46亿元，二期一批已于2006年9月竣工，竣工面积占该项目总建筑面积的29.22%。

　　廊坊阿尔卡迪亚四期项目该项目规划占地面积7.80万平方米，总建筑面积11.41万平方米。其中，住宅总建筑面积8.80万平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅总建筑面积6.26万平方米，占住宅总建筑面积的71.14%。

　　该项目于2007年4月开工，预计2008年5月全部竣工。截至2006年12月31日，该项目已完成投资近5,000万元。

　　沧州阿尔卡迪亚项目该项目规划占地面积17.54万平方米，总建筑面积44.82万平方米。其中，住宅总建筑面积40.74万平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅总建筑面积29.46万平方米，占住宅总建筑面积的72.33%。

　　该项目计划2007年5月开工，预计2010年7月全部竣工。截至2006年12月31日，该项目已完成投资1.76亿元。

　　投资建议综合分析，公司07、08、09年EPS分别为0.61元、1.08元、1.78元，按照目前所在地产行业的整体估值水平，以公司08年业绩，给予20—25倍的动态PE来估算，公司合理价格应该在21.6—27元，建议积极申购。