香江控股：机遇垂青一线 香江厚积薄发

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　　王德勇 中信证券

　　投资要点

　　商贸地产龙头。公司前身是山东临工股份有限公司，2002年12月，南方香江集团入主。2003年，公司进入商贸流通地产开发，几经资产收购，公司目前拥有11家商贸地产开发公司，规划开发面积500万平方米左右，是当之无愧的商贸地产开发龙头。

　　地产公司迫切需要做大做强。经历了严厉的调控之后，房地产行业产业集中度将快速提高，企业优胜劣汰、强者恒强将成为必然。地产公司迫切需要加快融资，扩大规模，增强抗风险能力。

　　公司将通过增发收购跻身一线房企行列。2007年，公司公告将通过定向增发的方式收购控股股东5家地产公司股权。根据公司承诺，集团的相关地产及家具流通业务还将注入公司，如果这些计划顺利完成，公司项目储备将快速增加，由此跻身一线地产企业之列。

　　风险因素：政府不会任由房价上涨，又不能大幅增加土地供应，因此抑制需求仍将是未来调控的主线，在当前需要警惕该项政策的冲击。与其他一线房企相比，公司的规模实力仍然偏小，资金实力与土地储备不相匹配，亟需融资壮大。公司业务快速扩张后对管理能力也提出了更高的要求。

　　我们预计今明两年公司的每股收益分别为0.35、0.95元，通过差别市盈率法和NAV溢价法对公司进行估值，同时考虑未来的收购预期，我们认为公司的合理价值为38元，较当前24.98元的价格尚有52.12%的涨幅，因此给予“买入”的投资评级。

　　　估值及投资评级传统估值的缺陷2003年以来，价值投资逐渐成为

资本市场的主流理念，对不同板块公司运用一定的估值方法进行价值预判成为重要的投资方法。市盈率估值、市净率估值、EV/EBITDA估值、DCF估值和NAV估值是应用较多、主流的方法。

　　市盈率估值是各个市场、各个行业通用的一种方法，但是对A股地产公司的特殊情况决定了它不是很适用。我国目前的地产公司主要从事开发业务，项目运营周期比较长，收入和利润结算的方式特殊(在项目销售完毕，完成竣工结算且交付使用时确认)。这些都决定了地产公司业绩波动频仍，当前市盈率的高低不能反映公司的相对价值。同时由于房地产项目开发的不确定性比较大，地产公司动态的市盈率极不容易估计和确认。在目前房地产公司折旧和摊销金额不大，绝大部分利息进入项目成本的前提下，EV/EBITDA估值方法与市盈率估值法殊途同归，本质上是一样的。它同样具备市盈率估值法的弊病。

　　运用与净资产密切相关的市净率法就更不能反映地产公司的价值了。因为，与国外发达国家不同，开发为主的业务特征决定了我国地产公司普遍具备轻资产、高负债的特性。净资产高并不能与公司价值直接关联，相反显示出财务杠杆利用的不足。

　　至于DCF估值，预测一个公司未来现金流量需要对公司所处行业、技术、产品、战略、管理、和外部资源等各个方面的问题进行深入了解和分析，并加以个人理解和判断。因此，它不仅要求评估者要深刻掌握财务理论知识，更需要对企业的宏观环境和企业本身有深刻的理解。对于房地产这样充满变数的企业，众多的不确定性使这种估值不是带上主观臆测的痕迹就是演化成为数字的游戏。

　　NAV的估值方式是目前应用比较多的，它突出的问题是忽略了地产公司行业地位、管理能力、开发能力、品牌的巨大迥异，进行了简单的同质化的估值。

　　归根结底，房地产行业的中国特色，中国房地产企业特有的商业模式，盈利方式的独特性决定了我们的估值方法不能简单地与“国际”接轨，而应该从“国情”出发，更有针对性。

　　对传统估值方法改进其实，目前对地产股最流行、运用最多的方法有两种：第一种是市盈率法；第二种是NAV法。这两种方法最大的缺点是没有对决定企业发展的软性要素进行估值。

　　确实，公司行业地位、管理能力、开发能力、品牌等属于无形的东西，对其价值进行评估存在相当的难度。要做到精确衡量，需要对传统的估值方法改进，我们推出两种方法衡量企业的总体价值(特别是衡量决定企业发展潜力的“资金运作力”)。第一种方法是：差别市盈率法；第二种方法是NAV溢价法。

　　差别市盈率法：

　　国内的地产公司，一部分企业尚没有摆脱项目公司的属性，业绩波动比较频繁，但是另一部分企业已经成长壮大，业绩波动并不明显。对这两类公司，如果给予同样的市盈率明显是不合理的。因此，我们给不同的公司赋予相应的市盈率，即所谓的用差别市盈率法来衡量不同公司的价值。(差别市盈率法涉及一个最低市盈率，综合我国房地产行业发展情况及与其他行业相比较，我们认为20倍市盈率应该是地产公司的一个普遍标准。)

　　NAV溢价法：

　　我们认为，通过NAV的计算，确定的是企业的一个基础价值。不同的公司，由于其行业地位、管理能力、可持续发展能力等等不同，应该有相应的溢价，即通过确定NAV基础价值加上溢价比例来确定企业的市场价值，就是所谓的NAV溢价法。(NAV溢价法的关键是寻找需要溢价的要素，同时确定但各要素溢价的比例。)

　　我们从决定企业“资本运作力”的12个要素出发来设计评估指标，如果单个要素在房地产每一产业链节点起到关键作用，则权重增加1，最大权重为6，总的权重为30，即总分不超过30分。

　　公司概况：几经运作，变身“商贸+物流+地产”入主香江控股的前身是山东香江控股股份有限公司，2002年12月，南方香江集团入主。

　　进入商贸流通业2003年12月，公司与南方香江签署《资产购买协议》，由公司以其拥有的部分权益性资产和债权性资产共计人民币29,019.53万元与南方香江拥有的聊城香江光彩大市场有限公司部分权益性资产15,076.58万元以及现金资产人民币13,942.95万元进行置换，开始进入商贸流通业。

　　增持股权2004年9—10月，南方香江收购了另外三家非流通股股东所持股权，持股增加到6,837万股，占公司总股本的38.87%。股改后公司总股本变为38,618.64万股,其中南方香江持有13,674万股，占35.41%，为第一大股东。

　　加强商贸流通业务2004年12月，公司控股子公司聊城香江分别完成收购景德镇香江90%股权、南昌香江30%的股权，为战略转型进入商贸流通业又迈出了重要的一步。

　　退出工程机械，彻底转身商贸地产与物流2006年10月，公司以山东临工工程机械公司的98.68%股权与控股股东南方香江持有的郑东置业90%的股权、洛阳百年90%的股权、进贤香江90%的股权、随州香江90%的股权、东北亚置业60%的股权进行了置换，业务彻底转型为商贸地产与物流产业。

　　做强商贸与物流2007年4月公司收购了控股股东南方香江拥有的临沂香江商贸开发有限公司60%股权、新乡市光彩大市场置业有限公司90%股权以及南昌香江商贸有限公司60%股权，使得公司商贸物流的主营业务规模有了较大增长。

　　商贸+物流+地产2007年6月，公司公告决定通过非公开发行股份以收购控股股东持有的番禺锦江等五家公司的股权资产，以增加住宅类房地产业务，培植公司新的利润增长点。此项增发收购完成之后，公司主业将彻底变身为“商贸+物流+地产”。

　　行业分析：泡沫吹大或涅槃重生，机遇垂青一线企业可能趋势一——人民币升值助推房地产泡沫日本、泰国和香港的历史经验战后亚洲最显著的房地产泡沫发生在日本、泰国和香港三地。我们认为，除了香港，日本、泰国两地的房地产泡沫都受到了本币升值因素的推动，而三地资产泡沫的形成至关重要的原因是政策适得其反(日本)，或政府无所作为(香港、泰国)。

　　日本地少人多，居民普遍认为土地作为短缺的资源，其价格会不断上升。

　　70年代日本推行“列岛改造计划”，鼓励居民扩大住房使用面积，积极升级换代，地方政府陆续取消或削减了持有房地产的税赋。日本政府同时执行过于宽松的财政货币政策，1986年到1987年5次降息，贴现率从5%下降到2.5%，达到了战后贴现率的最低点。日本的主银行制，银行和企业的交叉持股使得银行缺乏贷款的监控机制。房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例从1984年的17%上升到1992年的35.5%。而1985年广场协议后日元升值引起的资产重估和财富膨胀更强化了房地产价格上升的预期。90年代初，日本城镇地价最高时全国土地价值是美国的2倍，东京千代田区的土地价值相当于整个加拿大的土地总值。日本房价泡沫破裂后行业一蹶不振，大量不良资产也导致了日本兵库银行，北海道拓殖银行等金融机构的破产。

　　泰国的房地产泡沫是东南亚金融危机和国内固定资产投资过热的一部分。

　　90年代以前泰国国内固定资产占GDP低于25%，1996年已上升到40%以上。

　　1991年泰国完全开放了资本项目，外国资本大量进入泰国。外商直接投资的比例在1988年前稳定在3%上下，1991年即上升到了9%，泰国央行对热钱流入毫无作为。1989年泰国发放的住房贷款总额为1459亿泰铢，到了1996年超过了7900亿泰铢。房地产贷款占银行贷款总额的50%以上。宽松的信贷刺激了住房供应的大幅上升，房地产供应过剩。泰铢贬值，热钱流出，房价泡沫破裂对泰国房地产行业造成了沉重的打击。

　　推动香港地产泡沫产生的原因除了股市大涨的财富效应，住房预售制度，低按揭首付等，最主要的还是特定的政权交接时期政府对房价暴涨无所作为。

　　人民币升值助推房价泡沫如果政府对房价偏高无动于衷，或者政策调整思路有误，人民币的长期升值趋势可能会对房价上涨推波助澜。

　　第一人民币升值意味着经济增长和本币购买力上升。宏观经济的向好会导致投资的增加和房地产需求扩张；第二人民币升值意味着投资者在国际范围内选择超配以人民币计价的资产，包括房地产。随着我国资本帐户逐步开放，外汇管制的难度也会越来越大；第三人民币升值是预期逐步实现的过程，长期升值的预期使投资者选择长期持有风险较小的房地产。

　　可能趋势二——政策调控，涅槃重生如果政府对初现的泡沫足够警惕，政策调控的靴子落地，我们认为房地产行业将在短期阵痛后涅槃重生。

　　政策预估

　　增加保障性住房供应，改变房屋供应过度市场化房地产行业过度市场化，保障性住房缺位十分明显。增加保障性住房，在短期内会影响房地产市场的盈利水平，但只要政策出台及时，力度适当，分配和管理机制合理，保障性住房反而有助于房地产行业的健康成长。

　　盘活存量土地预计政府可能通过征收闲置费或严格执行收回闲置两年以上的建设用地的政策。我们在此前的报告中曾多次指出，该项政策会在短期内促进企业加速开发，对房价有一定抑制作用，影响房地产企业的利润。房地产企业在拿地过程中的激烈竞争也将加速了行业优胜劣汰。

　　提高首付比例2005年3月，我国住房按揭贷款成数达到63%(住房抵押贷款增加额/住房销售额增加额)，住房抵押贷款对满足居民的住房需求意义重大。提高按揭贷款首付的政策在执行过程中不会遇到各级政府之间的博弈，执行力度强，回旋余地小，是政府手中未出的王牌之一。

　　我们预计政府专门针对高档住宅或第二套住房提高首付比例的可能性比较大。首付比例的结构性调整，可能影响房屋需求，房地产企业的销售额和利润水平，对高档住宅的开发商也可能有一定影响。但控制投资性需求和高档住房需求也有利于将控制房地产泡沫，保证了市场长期的稳健成长。

　　严格预售制度我们预计未来预售审批和预售款的使用管理会更加严格，准预售时间可能拖后，信息披露将更加完善。该项政策将极大考验企业的融资能力，淘汰一部分缺乏融资能力的中小企业。

　　继续紧缩信贷银行信贷是房地产开发企业资金的主要来源。房地产开发贷款2005年占房地产开发投资资金来源的18%，但其他资金来源主要是房屋预售款，定金，拖欠的工程款和材料款等，大部分间接来自银行贷款。虽然银行的直接信贷得到了控制，但其他资金来源的比例稳步上升，2005年占房地产投资资金来源的48%。预售制度对控制房地产信贷的政策起了缓冲作用，估计银行对房地产开发资金的支持在50%以上。

　　紧缩信贷的政策会挑战房地产企业的融资渠道，但房地产企业可以向购房者转嫁一部分成本，上市公司特别是一线企业的融资优势在行业结构调整中更显价值。

　　交易环节征以重税可能性不大由于房地产市场是卖方市场，房地产企业容易将提高的销售税金转嫁给消费者，和其他国家相比我国的交易税费也已经不低。我们认为未来政府提高房地产交易税赋的空间不大，但可能继续严格征收土地增值税。该项政策有利于资金实力占优的一线地产商。

　　机会垂青一线企业未来的房地产行业，机会垂青于一线地产公司，这主要是因为：

　　第一，综合我们以上分析，决定企业成败的关键主要是“资金运作力”，从决定资金运作力的各项因素来看，一线企业在规模、品牌、购并能力、融资能力等等方面都有相当的优势。

　　第二，即便是走向泡沫，一线地产公司也具备很强的抗风险能力。从香港的历史来看，也印证了这一点。

　　由于股市大涨的财富效应，住房预售制度，低按揭首付，政府无所作为等因素，香港房价从1990年后开始了大幅上升，1994年后香港房价同比上涨经常达到20%，至1997年5月房价涨幅最高时达到月同比上涨超过50%。在这一时期，恒生房地产股指数受益于行业景气，跑赢大盘，而行业的两大龙头，长江实业和新鸿基发展表现更优。

　　1997年底，金融危机和香港政府宣布大量建造保障性住房终于压垮了香港的房地产行业，房价在1998年10月月同比下降超过40%。恒生房地产股指数和大盘一起急转而下，受到行业不景气的影响，此后表现一直落后于恒生指数。

　　但行业龙头长江实业和新鸿基发展有效地抵御了周期影响，股票表现仍长期领先大盘。

　　第三，即使经历调控涅槃，强者恒强格局很难改变。经历了严厉的调控之后，房地产行业产业集中度将快速提高，企业优胜劣汰、强者恒强将成为必然。

　　由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”研究成果显示：2006年房地产百强企业整体经营状况良好，房屋销售额和房地产业务收入均创历史最高水平，均值分别达到27.1亿元和22.6亿元，同比增幅分别为34.8%及28.5%，远高于行业平均水平。

　　公司分析：厚积薄发步入一线房企公司优势奠定了发展潜力控股股东实力雄厚控股股东南方香江集团成立于1994年，实际控制人为刘志强和翟美卿。

　　公司注册资本为6亿元人民币。

　　南方香江是一家专注商贸流通市场建设与房地产开发的大型企业集团。自公司1999年开发第一个房地产项目以来，企业规模不断扩大。目前公司业务集中在以下几个领域：

　　(1)商贸流通市场建设领域为避免同业竞争，南方香江已经基本将其拥有的商贸地产流通类企业逐步注入香江控股。

　　(2)住宅房地产领域南方香江曾成功开发了占地面积约为1312亩的“锦绣香江”和占地面积约为1519亩的“翡翠绿洲”两个住宅地产项目。

　　(3)矿产资源领域南方香江以下属公司深圳市大本创业投资有限公司为平台，通过兼并购买方式进入矿产资源领域，目前旗下拥有煤矿和铝矿等资源类企业。

　　管理者能力突出公司董事长为翟美卿女士，其能力突出表现在以下几点：

　　从业经验丰富1985年至1986年从事家具贸易及生产；1987年至1990年任广州棠涌家具厂、北京丰台美满家具厂厂长；1990年至今任香江集团总裁、深圳市金海马集团董事长、南方香江集团总裁；2003至今任公司董事长。有二十余年的商贸领域从业经验。

　　较高的社会地位公司董事长现兼任全国妇联常委、中国儿童少年基金会副会长、中华全国工商联女企业家商会会长、广东省政协常务委员、深圳市政协常委、广东省女企业家协会会长、广东省工商联女企业家商会主席、广东省家具商会会长，具有较高的社会地位。

　　能力得到广泛认可公司董事长1998年被国家授予“中国十大女杰”、“全国三八红旗手”称号；2002年，荣膺“广东省青年五四奖章”和“中国儿童慈善家”称号，并入选“中国企业女性风云人物”；2003年荣获广东省政府授予的“广东省优秀企业家”称号及“海内外最有影响力的《中国妇女》时代人物”；2004年荣获中国第一届消除贫困奖捐赠奖、广东省十大经济风云人物、广东省优秀社会主义建设者称号；2005年荣获中华慈善奖、中国妇女十年发展成就展特别贡献奖；2006年荣获深圳市首届十大杰出女企业家、广东省建设社会主义新农村优秀民营企业家、2005年中国商界十大风云人物、中国地产行业十大执行品牌官。其能力得到广泛的社会认可。

　　公司商业模式非常独特公司目前主业为各类商贸流通市场和综合商业广场的建设和经营，以“大商贸、大物流、大市场”为经营理念，强调“建设+经营+管理”的经营模式。

　　在商业广场方面，导入与国际接轨的“一站式”运作模式，实行统一招商、统一规划、统一管理、统一形象、统一配送、统一服务；提供网上交易、电子商务平台。同时，还规划还提供完备的配套设施，提供包括银行、电信、邮政、超市、餐饮、酒店、保安、保洁等多功能服务，全方位引进具有国际先进水平的“连锁经营、物流配送、电子商务、信息资源管理”四位一体的经营模式。公司主业前景良好，未来盈利点众多国民经济健康稳定较快发展，将为我国流通产业提供良好的运行条件和发展机遇。一是流通产业规模将继续保持较快增长。二是流通产业结构将进入全方位加快调整阶段。三是流通产业进入全面开放新阶段，外资企业扩张势头将继续加快。四是现代流通方式继续快速发展，流通现代化程度将稳步提高。五是内外贸一体化将在管理和经营两个层面取得突破。六是城市商业发展将继续成为流通产业发展亮点。七是改善市场流通秩序，规范市场主体行为将是政府监管的重点。流通产业的发展趋势为公司在全国交通枢纽和具有物流基地条件的城市兴建以商贸批发为主的大型物流市场，以“现代后勤保障系统”为支撑，打造省际物流港，兴建商贸流通大市场，建设全国性的流通网络的产业发展战略提供了广阔的发展空间。

　　公司未来发展战略为大力发展以商贸批发为主的大型流通市场网络建设和销售等。公司的盈利主要来自以下几个方面：通过商铺的销售直接获得收益，通过商铺的出租获得长期收益，通过流通网络的管理和服务获得附加的收益。

　　公司厚积薄发，拥有先发优势通过不断的资产注入和不断的积累，公司目前已经控参股11家商贸公司，布局初具规模，拥有了一定的先发优势。

　　股改承诺为公司做强做大提供保障公司在2006年股改中承诺如下：

　　承诺1：南方香江集团有限公司在资产置换报告书中承诺，资产置换获得中国证监会批准后的240天，将通过并购重组或定向增发方式将南方香江商贸地产项目剩余股权(如新乡、临沂、南昌、沈阳)全部注入香江控股。

　　履行情况：由于沈阳香江项目成立不久，正处于市场培育阶段，目前的经营业绩一般,并且沈阳香江物业被南方香江用于抵押贷款，何时注入需进一步论证。除此之外，南方香江已经将新乡、临沂、南昌香江项目公司剩余股权注入上市公司。

　　承诺2：如果在未来出售山东临工工程机械有限公司股权给战略合作者的定价高于本次资产置换对山东临工工程机械有限公司的定价，南方香江承诺将高出的定价按照出售股权比例返还给香江控股，进一步保护香江控股中小股东的利益不受损害。

　　履行情况：南方香江出售山东临工工程机械有限公司股权给战略合作者的定价未高于资产置换对山东临工工程机械有限公司的定价。

　　承诺3：南方香江在香江控股股权分置改革完成后，将按照法律法规的规定逐步将南方香江旗下的家居流通类资产与商贸地产类资产注入上市公司，最终使香江控股成为南方香江旗下运营商贸地产类业务的唯一平台，并以香江控股为主体开展新的商贸地产类项目。

　　履行情况：深圳市家福特建材超市有限公司是南方香江持有的唯一家居流通类资产，南方香江持有该公司73%的股权，该公司主要从事家居建材的零售和批发业务，目前由于家居建材行业竞争激烈，家福特从开业之初一直处于亏损状态，因此暂不将家福特注入上市公司。

　　承诺4：香江控股2007年度经审计净利润比2006年度经审计净利润增长不低于50%。

　　从以上承诺来看，承诺履行的过程，就是公司做强做大的过程。

　　增发收购完成后有望跻身一线2007年6月，公司公告通过定向增发的方式收购控股股东房地产资产，如果收购顺利完成，公司项目储备面积将增加，而且对公司业绩会产生良好影响，储备分布更加合理，由此跻身一线地产企业之列。拟收购公司情况如下：

　　番禺锦江收购后股权比例为：香江控股持股51%，广州市番禺区房地产联合开发总公司持股49%。

　　番禺锦江是广州市番禺区的房地产开发企业，主要兴建环境优美、管理完善、配套设施齐备、功能多样化的优质商住小区。其开发的项目“锦绣香江花园”位于广州华南快速干线与迎宾路交界处,毗邻长隆欢乐世界、香江野生动物世界等休闲度假场所，处于广州房地产最热点区域“华南板块”的中心地段，离广州城市CBD只有10分钟车程。

　　公司主要项目“锦绣香江花园”总占地面积约为1312亩，拥有半山高尚独立别墅、半山豪华公寓洋房、独特的空中花园别墅等欧美风格低密度建筑组团。

　　截止2006年底,“锦绣香江”项目开发建设已竣工面积为47.2万平方米,已销售面积为30.94万平方米。2007年拟对新一期B7地块进行开发，B7地块占地面积约为116.73亩，总建筑面积约26.08万平方米。

　　截止2006年底,该项目未开发土地面积558亩，未开发建筑面积89万平方米。

　　保定香江收购后股权比例为：香江控股持股90%，金九千持股10%。

　　保定香江主要负责开发商业地产项目“保定香江”,该项目位于河北省保定市中心区域，是保定市最大的、最具增值潜力的区域。

　　“保定香江”项目总占地面积约24.6亩，规划总建筑面积约3.6万平方米，建成建筑单体占地约12亩，建成建筑面积约1.83万平方米，尚有1.77万平方米待建。

　　成都香江收购完成后将成为公司全资子公司。

　　成都香江的主要业务“成都香江家具产业园”是四川省及成都市的重大产业化项目，该项目由成都香江家具产业投资发展有限公司负责开发建设、招商引资和经营管理，新都区人民政府提供政策支持、协调服务和部分招商引资工作。

　　目前成都家具产业园项目处于政府组织拆迁阶段。

　　天津华运收购完成后公司持股比例将增至50%。

　　华运公司重点开发建设“劝业香江国际家居博览中心”。

　　天津华运地处中环线，毗邻市中心经济繁华区，周边环境良好，交通便利，距天津机场20公里；直达天津新港码头,是贯通市区内外的中心地带。总占地面积42万平方米。

　　增城香江收购完成后公司持股比例为90%。

　　增城香江主要负责开发房地产项目“翡翠绿洲”。“翡翠绿洲”总规划占地1,519亩，分期开发，首期开发别墅占地面积为482亩，,共494户，建筑面积约129,420平方米，别墅用地现已开发完毕。

　　二期洋房开发占地面积59,650平方米,建筑面积110,523平方米,共21栋，590户。

　　三期洋房开发占地面积29,411平方米，建筑面积162,966平方米，共10栋，共934户。

　　截止2006年底，该项目未开发土地面积约为908亩，未开发建筑面积148万平方米。

　　风险因素：警惕政策冲击规模仍需扩大警惕抑制需求的政策冲击6月25日，是全国第17个土地日，本年土地日的主题定为“节约集约用地，坚守耕地红线”。2007年7月1日开始，我国将全面启动第二次土地普查。

　　“保障国家粮食安全，严格管理土地资源”是此次土地普查的重要目的，实行最严格的耕地保护制度基本上已经成为政策的主基调。这就意味着未来建设用地供应将长期偏紧。最近三年，我国土地购置面积增速同比分别下降4.0%、3.8%、0.6%(07年前4月)。

　　目前全国房地产企业待开发土地规模超过2.7亿平方米。土地普查的目标是全面查清全国范围内的土地利用状况，盘活闲置的建设用地。但是，目前我国每年开发的土地面积达到2.6亿平米，存量土地全部盘活仅够开发1年，不足以缓解供应的瓶颈。

　　2007年前5月，我国房价同比增长达到10.24%，房价上涨过快已经成为了社会的共识。一些城市和地区如深圳、北京房价有加速上涨趋势。我国的房地产行业是政府主导的行业，政府不会任由房价上涨，袖手旁观。

　　当前条件下，政府不会任由房价上涨，又不能大幅增加土地供应，因此抑制需求仍将是未来政策调控的主线。在这方面提高首付比例，特别是提高购买第二套住房的首付款比例是可能出台、也颇有杀伤力的政策，在当前房价大幅上涨的背景下，需要警惕该项政策的冲击。

　　公司规模仍需扩大在目前的市场环境下，房地产企业最重要的盈利模式还是依靠开发的“杠杆效应”，基于房地产开发长周期的特性，地产企业必须保证一定的规模从而保持持续的盈利能力，目前土地供应偏紧的前提下，行业集中度快速提高，企业必须迅速做强做大避免被淘汰。

　　与其他一线公司相比，公司的规模实力仍然偏小，资金实力与土地储备不相匹配，亟需融资壮大。

　　当然，公司规模扩张的前提是管理能力的提高，目前多数的地产公司的通病是扩张过快，管理能力不能同步提高，为以后持续发展埋下隐患。

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