荣盛发展：中等城市普通住宅跨区地产商

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　　黄建军 国元证券

　　投资要点：

　　公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发的跨地区大型房地产开发企业，具有国家房地产开发一级资质。

　　公司以商品住宅开发为主导，以建筑设计、物业服务为支撑，专业化程度较高，具有跨地区经营优势。

　　目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。

　　公司近年来业务规模增长较快，2005年主营业务收入增长62.57%，净利润增长14.35%，2006年主营业务收入增长6.72%，净利润增长32.56%，但收入与利润的增长率呈现不同步的情形。

　　产品特征决定了项目开发周期较短，而低毛利率决定了销售周期较长。与一线开发商相比，公司项目开发启动资金比例会相对较高(不考虑地价支付和分期开发)，而且资金占用时间较长，制约了公司开发规模扩张的速度。

　　考虑到募集资金到位能增强公司的资金实力，促进公司快速成长，预计未来两年净利润增长率为26%及43%，与同行业上市公司比较，我们预计二级市场价位在19.09-22.91元，对应07年动态市盈率为35-42倍。

　　建议网下申购价格区间11.45-13.74元。

　　1、公司简介

　　荣盛房地产发展股份有限公司前身是成立于1996年12月30日的廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司，2001年3月8日更名为荣盛房地产开发有限公司。2002年底整体变更为荣盛房地产发展股份有限公司。

　　公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发、专业化经营、稳步成长的跨地区大型房地产开发企业。公司具有国家房地产开发一级资质。公司以商品住宅开发为主导，以建筑设计、物业服务为支撑，专业化程度较高，具有跨地区经营优势。

　　公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市进行商品住宅的规模开发。

　　目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。

　　公司秉承“建筑有形，生活无限”的开发理念，旨在为崇尚新生活和需改善居住环境与居住条件、提高

生活质量和生活品位的消费者营造“自然的园、健康的家”。公司以房地产开发为主业，以专业化、规范化经营为手段，以打造全国性大型房地产企业为目标，最近三年累计竣工商品房建筑面积165.93万平方米，销售商品房建筑面积129.11万平方米。

　　2002年，公司分别被河北省农业银行、工商银行评为AAA级信誉企业；2003年，公司被河北省消费者协会评为“消费者信得过单位”，获得河北省“五一”劳动奖状；2004年，公司被河北省中小企业局和企业协会评为“省诚信示范企业”；2005年，公司名列全国房地产企业纳税额第57名。

　　公司近年来业务规模增长较快，2004年度、2005年度和2006年度分别实现营业总收入73,505.09万元、119,494.04万元和136,642.28万元，归属于母公司股东的净利润12,246.10万元、13,068.68万元和17,323.64万元。2005年主营业务收入增长62.57%，净利润增长14.35%，2006年主营业务收入增长6.72%，净利润增长32.56%，显示出公司具有一定的成长性，但收入与利润的增长率呈现不同步的情形，反映公司不同年度净利率差别较大。(数据来源：公司招股意向书)

　　2、股权结构

　　荣盛控股股份有限公司目前持有本公司52.06%的股份，是公司的控股股东。公司实际控制人为耿建明先生。耿建明先生除了直接持有本公司20.14%的股份外，通过控制荣盛建设持有本公司22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有本公司52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制本公司78.35%的股份(按发行7,000万股计算)。耿建明先生现任公司董事长，对公司具有较大的影响和控制力。公司的其他部分高管和核心技术人员也直接或间接持有公司股权。

　　公司定位于中等城市普通住宅开发，产品较为简单，项目开发周期较短，这有利于提高公司的运营效率，但是项目毛利率并不高，销售周期较长，这与一线开发商的开发周期长、销售周期短形成了较为鲜明的对比。公司无法充分利用期房预售和降低价格来实现资金快速回笼，因而项目开发规模难以迅速扩张，但上市后资金实际增强将有利于公司的成长起到促进作用，预计未来公司的成长性将处于同行业上市公司中等偏上水平，

　　4、在建项目

　　按照公司招股意向书披露，2006年底公司共有五个在建项目，合计占地面积为52.82万平方米，规划总建筑面积94.14万平方米，预计总投资17.65亿元，结算年份将会横跨2006-2008年。

　　5、土地储备

　　目前公司的土地储备规划建筑面积为283.19万平方米，主要分布在河北、江苏、安徽等省的多个城市，其中22.74%位于石家庄，19.98%位于徐州，19.34%位于南京，15.83%位于沧州，11.20%位于蚌埠，10.91%位于廊坊。最近几年内，河北、江苏、安徽等地区仍将是公司的开发重点，公司将继续保持和扩大在上述地区的市场占有率。

　　6、主要项目所在地房地产市场概况

　　公司在京津冀地区以廊坊为基点，向沧州、霸州、石家庄等城市延伸，长江三角洲辐射区以南京为基点，向蚌埠、徐州等城市扩展，形成以区域为代表的不同板块之间协调发展。目前，公司选择进入的城市经济发展迅猛，房地产发展均呈稳步上升态势。

　　1)、河北省廊坊市

　　廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。截止2006年末全市总人口为395.7万人。其中市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，人口40万。

　　近年来，廊坊地区主要经济指标增速连续在河北省保持领先水平。2006年廊坊市地区生产总值完成722亿元，同比增长15.2%；2005年廊坊市全社会固定资产投资完成341亿元，比上年增长28%，增速较2004年提高5.9个百分点，其中，完成房地产开发投资58.6亿元，同比增长32.9%。

　　2006年廊坊市竣工商品房289㎡万，全年实现商品房销售面积238.13㎡万，商品房竣工销售面积比为1.21，市场供需两旺。2006年廊坊市商品房销售70.25亿元，销售均价2,950元/㎡，分别比上年同期增长22.17%和18.00%，商品房销售和价格增长较为迅速。06年公司在廊坊的市场占有率为10%。

　　2)、河北沧州地区

　　沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

　　近年来，沧州市经济呈快速发展态势，经济增长幅度名列河北省前茅，全市综合经济实力和城乡居民生活水平得到显著提高。2006年实现国内生产总值1,281.67亿元，比上年增长15.2%；2005年沧州完成房地产开发投资18.47亿元，比上年增长0.40%,其中商品房住宅完成投资14.69亿元，同比增长了10.40%。

　　2005年全年沧州市施工商品房245.02㎡万，竣工商品房92.63㎡万，完成商品房销售70.72㎡万，分别比上年增长70.22%、14.27%和93.81%，商品房竣工销售面积比为1.31㎡；；2006年沧州商品房销售和价格趋于平稳增长态势，实现商品房销售14.75亿元，销售均价2,107元/㎡，分别同比增长3.00%和4.00%。06年公司在沧州的市场占有率为12%。

　　3)安徽省蚌埠市

　　蚌埠市(含辖县)位于安徽省北部，有“珍珠城”的美誉。蚌埠市总面积5,952平方公里，其中市区面积601平方公里；2005年末全市总人口350万人，市区人口90万人。

　　近年来蚌埠市国民经济保持稳定增长，经济实力日益增强,人民生活水平显著提高。2006年施工商品房321㎡万，同比增长17.63%，竣工商品房128㎡万，同比增长10.60%，完成商品房销售121㎡万，年度商品房竣工销售面积比为1.06㎡，；2006年商品房销售29.14亿元，销售均价2,408元/㎡，分别同比增长15.73%和5.6%，增长相对平稳。06年公司在蚌埠的市场占有率为11%。

　　4)江苏省徐州市

　　徐州位于华北平原的东南部，江苏省的西北部，地处江苏、山东、河南和安徽的四省交界处，素有“五省通衢”之称。

　　2006年度徐州地区生产总值达到1,400亿元，同比增长15%；2005年固定资产投资完成601.31亿元，比2004年增长35.3%，其中房地产开发投资完成46.8亿元，增长51.4%。2006年徐州市全年施工商品房679.6㎡万，同比增长35.14%，竣工商品房172.2㎡万，全年实现商品房销售288.5㎡万，同比增长143.44，商品房竣工销售面积比为0.60，说明2006年徐州房地产整体市场供不应求。2006年商品房销售62.00亿元，销售均价2,460元/㎡，分别同比增长158.44%和14.42%。

　　5)河北省石家庄市

　　石家庄是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放和金融对外开放的城市，也是华北区域重要的大城市，辖区面积15,848平方公里。截至2006年末，全市常住人口为939.50万人，其中市区人口为231.3万人。

　　2006年度，石家庄市经济持续快速健康发展，地区生产总值突破2,000亿元，达到2,064亿元，同比增长13.2%。2005年石家庄市房地产开发投资完成122亿元，同比增长38.7%，2006年房地产投资完成131.5亿元，同比增长7.79%。2006年施工商品房940㎡，同比增长34.67%，竣工商品房224㎡万，同比增长107.4%，完成商品房销售164.32㎡万，同比增长3.5%，商品房竣工销售面积比为1.20，2006年商品房销售51.84亿元，同比增长42.07%，销售均价达到2,782元/㎡，同比增长37.31%。

　　6)南京市六合区

　　六合区是南京市第一大区，全区总面积1,485平方公里，总人口90万。六合区为南京的江北门户。近年来，南京市六合区经济快速迅速，2005年，生产总值达148.74亿元，同比增长19.2%；2005年全年完成固定资产投资额82.9亿元,比上年增长38.4%,其中房地产开发投资为8.58亿元，增长60.4%。2006年南京六合房地产市场逐步转暖，全年实现竣工面积和销售面积分别39.22万㎡、33.90㎡万，商品房竣工销售面积比为1.16。2006年销售额8.55亿元，销售均价2,300元/㎡，分别比上年同期增长74.49%和15.00%。

　　7、盈利预测

　　根据公司已有的在建拟建项目，结合前三年经营情况和财务报表，我们预测未来两年公司主营业务收入增长率分别为20%和30%，净利润增长率分别为26%和43%，预测利润表如下：

　　8、估值

　　按目前房地产行业上市公司动态市盈率水平进行测算，我们预测公司

股票上市后的二级市场价位在19.09-22.91元，对应07年动态市盈率为35-42倍，考虑到一级市场的折价效应，建议在11.45-13.74元之间进行申购。

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