万科A：6月淡季销售创新高

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　　赵强 光大证券

　　6月份，万科销售面积与金额同创今年来新高

　　今天，万科(000002)公布了最新的销售数据：6月份，公司实现销售面积72.2万平米，销售金额为56.6亿元，同比分别增长233%和388%。根据我们的统计，今年上半年，万科累计实现的销售面积和销售金额分别为231.1万平米和174.7亿元，分别同比增长85%和129%。

　　淡季不淡，销售创新高

　　我们在6月5日发表的《万科5月份销售同比翻倍》的报告中已经提示：考虑到万科去年6月份的销售业绩仅相当于5月份的一半，我们预计下个月万科的销售同比涨幅将继续扩大，而上半年的销售业绩同比增长超过50%几乎是确定的(我们估计实际的增幅可能在70%-80%间)。从披露的数据来看，万科的销售情况比我们预期的更好。

　　对此，我们有以下的评论：第一、传统上，由于天气变热，6月份的销售应比5月份有所下降。但是，今年的情况有所不同。由于股市财富效应的因素，6月份全国

房地产市场呈现价量齐升的态势。至少，我们近几个月在长三角市场观察到了这个迹象；第二、从王石近期的评论来看，万科对深圳市场的看法还是保持谨慎的。我们估计，公司可能会采取加快推盘的策略；第三、我们继续强调，万科中期业绩预增的可能性仍旧存在，虽然去年同期由于尚未严格计提土地增值税导致利润基数较高。

　　今年看深圳，明年看长三角

　　综合市场数据和各地调研的情况，我们对万科未来三年业绩增长的驱动因素有以下的归纳：

　　第一、今年看深圳、明年看长三角。除了规模扩张以外，万科今年的业绩增长动力来自深圳项目的超预期贡献。无论从对区域

房价的判断，还是税务安排考虑，万科今年都将加大深圳地区项目的推盘量；到明年，公司收购的南都项目和上海恒大项目都将进入结算期。

　　第二、高周转、高利润。市场对万科追求“高周转”策略的误解是，公司的毛利率将持平甚至略走低。但是，无论从结算均价的变动趋势，还是实地调研所掌握的情况，我们认为，万科实际的业绩将体现出“高周转高利润”的态势。尤其是，随着长三角房价的崛起，南都项目和恒大项目的毛利率都远远超过收购时的预期。

　　第三、50%增长已成底线。我们认为，随着销售形势的超预期，公司管理项目进度和盈余的空间进一步增大。我们甚至认为，公司未来三年的净利润复合增长50%已成底线。

　　上调盈利预测，12个月目标价28.00元我们将万科今明两年净利润的预测数上调至35.5亿元和58.0亿元。以当前股本摊薄，每股收益分别为0.54和0.88元。我们假设此次增发后万科的总股本增加10%，08年的每股收益仍可达0.80元。我们将公司未来12个月的目标价上调至28.00元，相当于08年预测盈利的35倍。维持“买入”。

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