苏州高新：将迈入快速发展的园区类开发公司

　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　刘细辉 平安证券

　　独到见解

　　公司“地产+基础设施经营+旅游”的业务模式可很好规避房地产行业风险和公司经营风险。

　　良好行业前景，足够储备及基础设施经营等将保证公司业务的稳定增长，而旅游业务将在未来3～5年业绩将稳定增长。

　　投资要点

　　苏州市的房地产市场总体走势稳健。苏州楼市供求比较均衡，具有良好的发展潜力和前景，而且相对周边长三角地区的杭州、南京等地楼市也具有吸引力。

　　以房地产开发和基础设施经营为支柱的发展战略，使公司已由单纯的园区基础设施开发成功转型房地产开发。地产已成为公司核心产业，另外，公司充分发展以污水处理为主的基础设施经营产业，预计污水处理业务在未来3～5年将保持30%的年均增速。

　　公司目前土地储备较为丰富，可供未来至少3年的开发所用。苏州高新目前的土地储备为150万平米；目前在建楼盘和商业为170.2万平米，我们测算，这至少可保证公司未来3年的开发。

　　预计公司07、08年业绩将持续快速增长时期，净利年增速逾60%。

　　预计公司2007、2008年EPS分别可达0.42元、0.68元。其中：住宅业务利润比重加大将使公司07利润增速大大超越收入增长；而公司现有项目和土地储备大部分将在2008年及以后结算，预计将使公司在08年迎来收入、利润双双快增的局面。

　　估值比较显示，公司绝对价值和相对价值均为低估。公司2007、2008年动态市盈率分别为30.93倍、18.99倍，低于行业平均水平；在市场对地产股重估，股价不断超越重估值的情况下，绝对估值显示公司价值为14.92元，存在绝对低估；同时公司目前市值为59亿元，而项目存货的账面价值就已达53亿元！

　　目标价18.10元，首次给予“强烈推荐”。保守根据行业07年PE、06年PB水平及公司重估净资产值，我们认为公司合理价值在14.92～21.28元间，取中值给予12个月目标价为18.10元。

　　风险提示

　　未来苏州的房地产市场问题、从履行园区建设职能向房地产开发公司的转变等，存在一定不确定性，但我们认为二者风险均是可控的。

　　I.苏州房地产市场具有良好的发展潜力和前景

　　苏州房地产市场走势较一线城市平稳

　　苏州市全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，2006年年末全市总人口约616万人，其中市辖区230万人，苏州市下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，市区包括吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区、工业园区和高新区(虎丘区)。根据2005年统计数据表明，苏州、无锡和南京地区生总值分别4026亿元、2805亿元和2413亿元，人均地区生产总值为分别为54165元、50964元及35538元，位列江苏省的前3位。2006年苏州生产总值为4820亿元，人均生产总值78247元，在全国属于前列水平。

　　与全国总体情况一样，近5年来苏州市全社会固定资产投资与房地产投资增长较快，最快的增长时期为2003年和2004年，房地产开发投资增发分别达到了65.8%和87.9%，从2005年之后维持在一个相对稳定的水平，2007年1~5月固定资产投资幅度较小，只有9.4%，因此总体来看，苏州市固定资产投资的增幅近年有一定下降，但是房地产开发投资增幅基本维持在20%左右一个相对稳定的水平上。

　　从苏州市商品房的销售情况来看，2005年、2006年商品房均价上升较大，分别达到了5046元和5225元，但2006年较2005年商品房均价上升的幅度很小，这些主要得益于住宅供应区域的多样化、苏州市宏观调控措施及苏州房地产市场供求基本平衡。据苏州名都机构的统计，2006年苏州全年成交面积578万平米，比2005年增长约40%，全年新增住宅509万平米，增加19%。住宅的销售面积增幅是新增供应面积的1倍，购买需求还是住宅销售的最主要动力。但是，2006年初市场上还有近300万平米的待售面积，因此整体市场的供求关系没有出现失衡情况。

　　从上表可以看到，前十位综合销售情况良好的楼盘中有6个位于工业园区，其次为吴中区、高新区和相城区，从2007年6月苏州各区楼盘的成交量来看，工业园区所占比重最大为40%，其余依次为吴中区23%、高新区11%、相城区11%。工业园区有着丰富的土地资源，目前开发区社会事业已具规模，综合服务功能逐步健全，并拥有为之配套的、设备齐全的社会公益设施，如学校、幼儿园、邻里中心和邻里公园等，已经建成具有国际高标准的工业园区。园区的住宅建设不仅发展快，而且销售旺，普通住宅的销售率达95%以上，成为人们向往的居住地之一。高新区楼盘的主要特点是高性价比，新区西北部随着城市枫景、新创理想城和新港名墅的推出已渐渐成为了新区最有活力的地段，新区楼盘的高性价比符合大众消费者的心理，得到市场的认可；而且随着高新区一批高档次、高品位楼盘的推出，吸引了广大买房者的眼球，高新区的楼市也将会有极大的发展。

　　Ⅱ.房地产、基础设施经营、旅游、对外投资是现有主要业务

　　苏州高新区位于苏州古城西侧，总人口47.2万，其中常住人口28.5万，暂住人口18.2万，外籍人口0.5万。苏州高新区是1990年11月经国务院批复进行开发建设的，1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区。目前，苏州高新区已成为融世界制造高地、科技创新基地、现代人居新城为一体的国内领先的高新区，后于2005年被批准成为国家第一批循环经济试点单位。截至2005年底，全区已经引进了30多个国家和地区的1200多家外资企业，外商总投资130亿美元。其中全球500强投资的项目43个，投资1亿美元以上的项目16个，一批著名的跨国公司都在区内建立了生产基地。2005年全区生产总值410亿元，比上年增长29%；工业总产值1290亿元，比上年增长28%。进出口总额270亿美元，其中出口155亿美元，进口和出口分别是2000年的6.4倍和7倍。根据规划到2010年，苏州高新区将建设成为城市园林化、开发园区化、产业生态化、环境自然化的现代化新城区。

　　进行苏州高新区的开发载体主要为上市公司苏州高新及其大股东苏州高新区经济发展集团公司。苏高新集团是苏州高新区管委会全资子公司，主要业务为房地产开发、基础设施经营、旅游物流、高新技术企业投资，目前注册资本20亿元人民币，总资产超过100亿元人民币，拥有全资、控股、参股企业30多家，2005年苏高新集团实现营业收入26亿元，利润总额2.6亿元。

　　公司的经营战略是大力发展房地产业务和基础设施经营业务

　　苏州高新是一家久负盛名、实力雄厚的上市公司，于1996年7月在上海证券交易所挂牌上市，主要从事苏州高新开发区载体产品的建设、基础设施经营、房地产开发及高新技术企业投资等。目前，公司拥有5家控股企业、11家参股企业。截至2006年底，公司总资产67.5亿元，净资产17.3亿元，2006年度实现净利润1.45亿元。2007年获得国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所与中国指数研究院所联合评选的“2007年中国房地产上市公司地产绩优股TOP10”称号。

　　在经过上市初期“以地生财”的经营模式之后，公司提出“应突出开发区背景和房地产开发经营强项，以房地产为核心，以基础设施经营为新的增长极”的目标，通过改良公司产业结构来提高核心竞争力，为上市公司实业经营和资本运作两轮齐动铺平道路。第一，在房地产业务方面通过收购及增资等方式拥有新港公司、新创公司和永新置地的控制权，为公司系统内房地产资源的整合铺平道路。第二，在基础设施经营方面通过控股和参股方式投资回报稳定的水务、热电产业，在房地产主业之外开始培育起基础设施经营产业作为公司的第二支柱产业，此外公司在区内进出口业务蓬勃发展过程中，以股权转让、增资扩股的方式进一步做强物流业务。第三，在产业经营之外，对参股金融产业进行了积极的探索和尝试。公司目前参与发起成立友邦华泰基金管理公司，参股江苏银行股份有限公司，公司拟进一步研究好新形式下资本运作战略的演变趋势，在努力提高资本运营的效率和效果上下好功夫。利用好资本市场加快发展，集中全部力量和资源果断行动，为公司产业的发展获取强有力的资本支持。

　　公司制定的企业发展战略是：以房地产开发为核心产业，充分发展以供排水一体化为核心的基础设施经营产业，同时积极关注和发展物流、环保等新兴的符合区域发展需求的朝阳产业，最终实现公司的快速可持续发展。今后公司做大做强房地产业务，强化品牌效应、提升品质内涵，同时集中投入和培育发展第二中心产业，通过3至5年的努力把水务、热电等基础设施产业锻造成公司的第二主导产业，从而实现公司持续稳健的发展。

　　06年公司主营业务收入来自于房地产开发、基础设施开发、旅游服务和污水处理，分别占到比重为67.7%、26.2%、4.6%和1.4%，房地产开发、基础设施开发、旅游服务和污水处理在主营利润中分别占到比重77.8%、5.4%、13.8%和3.0%，公司的主要业务还是在于房地产的开发经营，基础设施经营业务规模尚小。

　　房地产是公司最主要业务，公司项目资源及土地储备十分丰富

　　2006年公司房地产行业在宏观调控背景下依然保持良好的发展势头，全年施工面积128.3万平方米(其中动迁房及代建项目46.9万平方米)，全年合同租售面积77.48万平方米，比去年同期增长167.17%，其中动迁房销售面积44.23万平方米，比去年同期增长194.86%。

　　公司在加大房地产行业的投入的同时，根据苏州房地产市场的竞争状况积极调整产品结构，对应地加大了对商业地产项目的投入。2006年，公司坚持“城市综合服务商”的战略路线，依托区域内良好的资源、人脉、品牌优势，根据市场环境、市场节奏的变化进行差异化经营，目前，公司逐渐增加了商业地产项目在公司房地产产品结构中的比重，并积极对区域内商业地产项目进行规划与布局。

　　苏州高新区历经十多年发展，目前都市商贸圈的发展土壤已经成熟，因此建造大型商业广场、抢占商业地产制高点已经成为公司今后丰富房地产经营品种、延伸房地产产业链、增加产业附加值的重要举措。这几年，公司通过盘活存量土地资源建造大型超市以及对苏州乐园东侧停车厂改建和南侧商业街区建设，积累了较丰富的商业地产运作经验。今后，公司将通过开发新港名下的狮山路沿边的存量土地资源，建造大型商业广场。公司将2007年定为“成本效益年”，力求通过不断提升公司管理水平，发挥资源的最大效益；2007年公司将有大量的地产项目开工建设，预计至2008、2009年将竣工销售；同时公司将进一步丰富房地产经营品种，不断提高商业地产项目的开发比重。

　　目前，公司地产业务主要有三个载体负责公司地产业务的开发：苏州新港建设集团有限公司(新港公司)、苏州新创建设发展有限公司(新创公司)、苏州永新置地有限公司(永新置地)，其中永新置地2006年公司间接持股49.36%，2007年经过增资后间接持股比例为80%。

　　1、公司土地储备

　　2006年至2007年1月，公司及下属新港公司、新创公司新增土地储备44.48万平方米，可建建筑面积58.81万平方米。

　　上表为我们归集的公司从2006年截至到目前为止拍卖所取得土地储备，截至目前公司在苏州区域内土地储备1500亩约100万平米，建筑面积约150万平米，狮山绿地广场、苏地2006-B-30、苏地2006-B-31均是有良好盈利的项目资源。狮山绿地广场所处狮山路被称为“苏州华尔街”；苏地2006-B-30地块位于苏州地铁一号线玉山公园站路口，苏州市内轻轨已获国务院批准，2008年内全面开工，预计2011年建成通车。公司对该地块的规划开发进度将与之保持同步，届时该地块经济价值将有较大提升空间，从苏州市房地产的走势来看，初步判断售价约在10000元/平米左右，计划在2007年下半年开工，初步规划为住宅和商业并重；苏地2006-B-31号地块为住宅用地，初步规划住宅12.46万平米，剩余部分将规划为双拼别墅、叠汤别墅等，这两个项目预计将会为公司2009年业绩提供重要贡献。

　　2、目前公司主要在建楼盘和在建商业

　　公司目前主要在建楼盘为新港名仕花园、新港名墅花园、新港名馨花园(主语城)、新港扬州名兴花园、新创理想城二期、永新东湖林语，在建商业为钻石金粉厂厂房改造项目、苏州乐园商业街改造工程。

　　新港名仕花园

　　新港名仕花园位于苏州市行政中心板块，北侧为三香路，西侧为桐泾南路，南侧为劳动西路，东侧与国贸中心、三香花园隔河相望。项目占地47344平方米，建筑面积约9.4万平方米，共有11栋8-27层的小高层和高层组成，户型规划从94—220平米，两房、三房、四房布局别具匠心，小区总户数670户。项目所在地为市中心绝版地段的高尚生活社区，周边各项生活配套设施齐全，出行交通十分便利，购物、休闲、金融、教育、医疗都近在咫尺。

　　新港名墅花园

　　项目位于新区大白荡自然生态公园北侧，自然环境非常优越，交通便利。项目占地约394亩，规划总面积约40万平方米，主要规划别墅、TOWNHOUSE、花园洋房和小高层，区内设邻里中心、幼儿园等设施。

　　新港名墅花园是新区一个最大的别墅群社区，联排别墅面积在210—250平方米，符合现代人的居住需求，别墅的性价比相当高单价低于市中心普通公寓的单价，是苏州浒关地区最具规模的高档住宅区，一期开发面积预计9万多平方米，其中联排别墅和花园洋房各占一半。虽然目前来看位置相对偏远，但随着高新区北扩西进发展战略的深入贯彻，此盘在近几年必将会有很大的升值空间。此项目也是新港公司历史上开发规模最大的一个住宅小区，是新港率先响应“北扩西进”发展战略跨出的第一步。

　　新港名馨花园南苑(主语城)

　　新港名馨花园位于新区狮山高尚生活区、塔园路和玉山路口，项目所在的狮山生活圈是新区最具含金量的理想地，狮山路沿线可供整体开发的住宅用地已经凤毛麟角，十多年的建设经营令狮山路及其周边一带，已经成为一个以金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、娱乐、服务等配套设施的综合经济活动的CBD核心。小区东邻钻石金粉厂拆建，规划约50000平米的大型超市及商业配套将进一步保证新区狮山高尚生活区的生活质量。小区总建筑面积约16万平方米，共分为南北苑两期开发，由24栋12至24层不等的小高层、高层组成，总户数为124户，主力面积从76到130平方米。北苑已于2005年8月入伙，南苑目前处于施工阶段，建筑面积12万平米，整个项目预计在2007年前后交付。

　　新港扬州名兴花园

　　新港名兴花园地处扬州城市规划重点发展区域——西南版块的腹地，占地17.5万平方米，总建筑面积28万平方米，项目规划16幢点式高层住宅，7幢单元式高层住宅，37幢多层住宅，1个四班幼儿园，1个地下汽车库，绿地率36.5%，是扬州西南新城大型核心居住社区之一。项目一期于2005年3月开工，2006年4月开盘销售，2006年6月竣工；二期于2006年10月开工，预计2008年底竣工。

　　新创理想城

　　新创理想城位于新区长江路西侧、312国道南侧，地处苏州高新区规划重点发展区域——西北版块的腹地，占地约30万平方米，总建筑面积约50万平方米，项目规划稀有多层、小高层、高层及商业，幼儿园，及地下汽车库，绿地率40%；主力户型两房80-90平米左右，三房110-120平米左右，新创理想城是高新区大型核心居住社区之一。一期于2006年开始销售，销售均价4200元/平方米二期于2007年4月开始预售，销售均价4800元/平米，预计从2007年开始到2008年交付使用。

　　永新东湖林语东湖林语

　　项目由永新置地开发，位于工业园区湖东苏胜路、津梁路口，整个社区占地12万平方米，建筑面积24万平方米，建筑密度仅为11%，总户数约1600户，建成后将成为湖东标志型居住社区。小区共规划8幢小高层、21幢高层。一期建筑面积约8万平米，包括全部小高层及6幢高层，绿化率高达58%，2006年3月开盘，一期均价5000元/平米，将会在2007年内竣工。二期2006年10月开工，预计2008年竣工交付。

　　钻石金属粉厂厂房改造项目

　　钻石金属粉厂厂房属于苏州钻石金属粉有限公司所有，苏州钻石金属粉有限公司原是生产外包装所用的铜金粉生产基地，后因连续亏损被公司收购。上市公司原持有其56.49%股权，2006年公司以809万元参与竞拍取得其26.67%的股权，股权转让手续办理完毕后将持有83.16%股权。公司收购金属粉公司后，将原作为工业用地的钻石金属粉厂厂房改变为商业用地，建筑面积约4.48万平米，其中2万平米已经和TESCO(特易购)签订协议建设超市，估计每年租金1000万元，按每3年4%的速度递增，预计于2007年竣工，超市以外所剩下2.48万平米公司将规划建设写字楼。

　　苏州乐园商业街改造工程

　　苏州高新拥有苏州乐园62.25%的股权，当时苏州乐园被纳入苏州高新旗下时，土地储备为1000多亩，土地评估价只有20万元/亩，而目前此笔旅游用地已大幅增值，苏州乐园周边的土地拍卖价已高达350万/亩，苏州乐园的土地储备资产增值已成一座金矿。而且更为重要的是，公司已开始将苏州乐园东门外附属土地改造成了商业街，预计稳定的租金收入将达到800万元/年。

　　3、现有存量资源

　　公司现有的存量资源中，住宅部分主要为新港名墅花园一期、新港扬州名兴花园一期，出租物业部分主要为新创大厦及商品房配套商业，由于对永新置地股权的增加，公司新增了第三置业广场、金光大道项目。

　　永新第三置业广场

　　第三置业商务广场项目总建筑面积约25000平方米，其中综合商务楼面积19000平方米、独立商业街建筑面积近5000平方米。第三置业广场属于苏州高新北区核心地带，位于高新区出口加工区旁，临近保税物流园区，项目2006年9月30日建成。

　　永新金光大道

　　项目地处苏州新区建林路和兴贤路的交界处，占地面积64835平米，总建筑面积80532平米，户型为4~5层低密度欧式洋房，项目周边社区配套齐全，周边有3.6万方的商业配套，投资及自住均属良好选择。

　　4、基础设施开发业务

　　为了配合苏州高新区的扩建和区域建设工作，苏州高新承担了一部分城市基础设施开发和动迁小区建设的业务，包括：阳山花园动迁小区、马涧动迁小区、高新区出口基地基础设施等。2006年基础设施开发业务收入53335万元，毛利率为3.7%，2007年公司动迁房和基础设施开发业务基本结束。

　　以污水处理为主的基础设施经营业务是公司第二业务支柱

　　基础设施经营业务在2006年合计为公司贡献净利润1271万元，共包括污水处理、物流、热电及自来水供水等几个部分，这几个具体业务在2006年分别贡献净利润537万元、486万元、154万元和94万元，在整个基础设施经营业务中所占比重分别为42.3%、38.2%、12.1%和7.4%，污水处理在其中所占比重最大，因此污水处理是基础设施经营中的主要业务。

　　1、公司控股的污水处理业务将成为新的利润增长点

　　污水处理的经营方式为苏州高新控股经营，经营载体为苏州新区污水处理公司。

　　2006年，公司委托代建的苏州新区第二污水处理厂已经建设完成，截至目前公司已经拥有5个污水处理厂，日处理污水的产能达到30万吨。污水处理范围也已经覆盖了整个高新区域，实现了对区域水务市场的独家经营，同时也为今后公司实现水务资产一体化运作的整合奠定基础。近年来，苏州高新区招商引资力度强劲，公司抓住机遇开始对水务上下游进行全面整合，巩固区域内水务的垄断地位，进一步分享区域经济高速发展的成果。预计苏州高新供水量在未来3至5年有望保持30%的增长速度，水务行业将成为该公司的利润增长点。

　　目前，苏州高新与大股东苏高新集团在水务经营上分工比较明确，苏州高新主要负责污水处理的经营，苏高新集团主要负责园区自来水的处理和供应，在具体的业务运作有一定交叉之处。从业务发展和支持上市公司发展的角度来看，在未来存在苏高新集团将水务资产注入上市公司的可能，但难以准确预期。

　　2、公司参股的热电、物流及自来水供水

　　热电、物流及自来水供水为苏州高新参股经营，热电和物流经营载体分别为苏州华能热电有限责任公司和中外运高新物流(苏州)有限公司，自来水的经营主体为苏高新集团控股的苏州新区新宁自来水发展有限公司。

　　在热电与物流业务方面，苏州高新采取与相关行业的龙头企业联合经营方式，如热电业务是与华能集团共同经营的，苏州高新以极少的现金完成了对苏州华能热电的二期增资并分享到了一大块由于原厂址工业用地变性为住宅用地的土地增值收益。而物流业务则与中外运合资经营，这就使得公司所处的苏州高新区一个点、一个区域的优势与中外运全国、全球的一个网优势相结合起来，每年的经营业务收入可成倍增长。在新的一年里，公司将进一步加强区域内基础设施产业的投入力度，深化水务资源整合，推动物流三期、四期项目以及华能热电公司热网工程建设，提高其经营绩效。

　　旅游业务

　　苏州乐园地处苏州新区中心，国家AAAA级景区，2001年通过ISO9002质量体系认证。乐园规划面积94公顷，以名闻遐迩的狮子山为依托，由加拿大多伦多福莱克公司进行总体规划，有苏州高新，东方电视台，香港金宁有限公司等中外合资企业于1997年联合投资建成。

　　首期工程“水上世界”是以夏季水上游乐为特色的旅游度假场所，自1995年6月投入运营以来，游乐项目和主题活动不断推陈出新，成为江、浙、沪等地游乐消夏的亮点，保持了华东地区水上游乐园中的领先地位，深受游人青睐，已成为华东地区夏季旅游之热点；“水上世界”由大股东苏高新集团投资建造。2007年苏州乐园水上世界将进行12年来的首次大规模改造，全部改造工程将于2008年7月之前完成。二期工程“欢乐世界”是乐园主体工程，由上市公司经营，“欢乐世界”于1997年2月开园迎宾，普通成人门票为60元/人，它集西方游乐场的活泼、壮观和东方古典园林的安闲、宁静、自然于一体，而今打造以“东方迪斯尼”之名驰誉全国，深入人心。苏州乐园2004、2005、2006年近3年的收入分别为7072万元、7591万元和9476万元，2005年苏州乐园接待游客183万人次，2006年乐园接待游客约200万人次，毛利率为53%。除苏州乐园旅游设施的经营外，公司计划将乐园的一部分用地进行商业化开发改造成为旅游地产，相信这部分地产业务能为公司带来稳定的出租收益。

　　对外投资业务

　　公司主要对外投资为两类，对金融企业的投资及高新科技企业的投资。对金融企业的投资为江苏银行股份有限公司、友邦华泰基金管理有限公司，江苏银行股份有限公司由原苏州商业银行等新设合并而来，经过公司现金认购后持有0.836%股权；友邦华泰基金管理有限公司是由公司、美国国际集团(AIG)下属的AIG GLOBALINVESTMENT CORP、华泰证券有限责任公司等共同发起设立，经增资后公司持有其2%股权。公司投资金融的目的在于公司将进一步研究好新形式下资本运作战略的演变趋势，利用好资本市场加快发展，为公司产业的发展获取强有力的资本支持。

　　对高新科技企业包括苏州钻石金属粉公司(控股公司)、苏州福田高新粉末有限公司、苏州福田金属有限公司、江苏AB股份有限公司、江苏富士通通信技术有限公司，2006年公司进一步优化投资结构，完成了江苏富士通和苏州福田金属的股权退出，同时公司对新港公司、新创公司、中外运物流公司、江苏银行进行增资，并收购了港中旅所持的苏州乐园股权，通过这些举措，公司投资结构得以进一步优化，投资效益明显提高。

　　Ⅲ.对苏州高新面临发展机遇的分析

　　高新区房地产市场有充足发展空间，公司在高新区有很强竞争优势

　　近年来，苏州高新区经济发展始终位居全国高新区的前列，并成为苏州经济的重要增长极。高新区经济保持着年均30%以上的增长速度，目前，苏州新区经济总量约占苏州大市的1/10，占苏州市区的1/3。作为开发区类上市公司，苏州高新具有得天独厚的区域经济背景与产业基础优势。

　　2004年苏州高新区行政区域面积从52平方公里扩大到258平方公里，所辖范围也从苏州市区伸到太湖之滨，高新区区域的扩大为立足于区域经济发展的苏州高新提供了一个更加广阔的舞台，也意味着更多商机与发展机遇。随着区域的扩大，高新区的基础设施建设加大，城市化的进程加快，区域房地产市场需求将明显增加，房地产及配套运作空间也将同步增大。在高新区，公司品牌效应尤其突出，这些包括区域品牌、公司品牌、产品品牌等，良好的银企关系、较高的信用评级以及规范的运作体系，也保证了苏州高新在房地产市场上的开发运作能力。因此，苏州高新所具有的政府背景、区域优势、专业化管理队伍和品牌优势，使公司在项目拿地、房地产开发、销售和品牌管理上有非常明显的竞争优势。

　　非公开发行表明大股东对上市公司发展的支持

　　2007年2月14日，公司第五届董事会第四次会议审议通过非公开发行股票事宜。公司计划非公开发行不超过1亿股A股，计划募集资金约5亿元，发行对象总数不超过10名，其中控股股东苏高新集团拟以现金方式认购不低于本次发行股份总额的40%。控股股东苏高新集团股份锁定期为36个月，其他特定投资者为12个月。本次发行募集资金用途为：增资苏州新港建设集团有限公司，用于其开发“名仕花园”项目，拟投资28000万元；增资苏州新创建设发展有限公司，用于其开发“理想城二期”项目,拟投资22000万元；超过部分将用于补充公司流动资金。本次非公开发行股票采用询价机制确定发行价格，具体的定价原则为不低于董事会公告日前20个交易日公司股票收盘价均价的90%，通过计算，前20个交易日成交均价为6.48元/股，即最低发行价格为5.83元/股。

　　作为苏州高新区的对外窗口与市场形象，苏州高新得到了高新区管委会与苏高新集团的大力支持，如政策扶持及融资支持等，本次非公开发行显示了大股东对上市公司的支持。2007年1季度末资产负债率为76.6%，通过此次非公开发行，上市公司的资金实力进一步提升。

　　Ⅳ.业绩预测和评级

　　公司业绩预测

　　1、房地产住宅开发收入预测

　　公司的房地产开发业务一共包括一般住宅开发、商业房开发、出租物业经营、基础设施开发和委托待建项目，2007年、2008年业绩的主要来源为新港、新创和永新三个公司目前在建的住宅项目：名仕花园、名墅花园、扬州名兴花园、理想城和东湖林语等项目。

　　公司目前通过招拍挂所取得的土地储备，虽然可以直接可以用于开发建设，但由于目前缺乏相应的开工计划及时间节点，难以做出准确预测，在此不做考虑，而且从开发周期上考虑，大部分项目会在2009年及之后体现业绩，所以对2007、2008年的影响应该有限。

　　相对估值、绝对估值和投资评级

　　1、行业相对估值情况

　　为了便于对公司进行估值，我们对地产类现有上市公司的估值情况做了一个简单统计。在园区开发类企业中，07、08年平均的市盈率达到了51.51倍、41.27倍，06年的市净率达到了5.65；在非园区开发类地产企业的估值中，07、08年平均的市盈率达到了46.24倍、30.59倍，06年的市净率达到了7.50。对比公司业绩情况，可以看出公司的价值明显低估，现有股价水平下的安全边际很高。

　　2、相对估值和绝对估值的比较

　　主要假设条件：

　　由于公司目前非公开发行方案尚处于中国证监会核准过程中，发行价格存在不确定性。公司公告前20个交易日的均价为6.48元，最低的发行价格为5.83元，实际最终的发行价格很可能会超过这两个水平。我们以最低发行价格5.83元/股估算，如果实际发行价格比此要高，会增加公司的每股净资产；

　　公司土地储备建筑面积150万平米，我们按近期苏州市出让土地的平均楼面地价2500元/平米估算土地价值；

　　在建楼盘163.4万平米，我们按平均售价5500元/平米、平均净利率10%估算，每平米的增值额为440元；在建的账面成本，我们按25%的毛利率、完工程度平均50%估算；

　　钻石金粉厂厂房改造和苏州乐园商业街项目预计在2008年全部完成，假设2008年之后公司出租商业物业面积每年递增5%，折现率为8%；

　　基础设施经营我们假设现在5年内保持30%增长，在2011年后年递增5%；

　　考虑到公司在苏州乐园尚有936亩旅游用地，因此我们假设公司旅游业务在今后5年内保持20%增长，在2011年后则保持业务的稳定。

　　我们对公司的3个主要业务用不同方法进行估值，重估后公司的地产业务增值33.1亿元，基础设施经营和旅游业务折现后价值为34.4亿元，增值27亿元。按最低定向增发价格5.83元和最大股数10000万计算，公司重估净资产为14.92元。

　　3、投资评级

　　综合前面的因素，我们看好公司的理由主要有以下几条：

　　第一，我们看好公司“地产+基础设施经营+旅游”的业务模式，这种模式对房地产行业风险有很好的规避作用。地产开发是公司发展的主业，在公司未来的经营中占最主要地位；基础设施经营在分享到高新区快速发展的同时，也为公司提供稳定增长的现金流，分散公司的经营风险；旅游业务是朝阳行业，属于长期稳定的投资，在获取经济发展的同时也分散公司风险，而且具有对延伸产业具有极高的附加值；对外金融投资目前在公司主要是一个平台作用，主要着眼在于未来融资作用。

　　第二，公司未来具有稳定的发展前景。公司现有的土地储备150万平米可以满足公司未来3年左右的开发，公司业绩预计在2008年有一个快速增长的阶段，公司的竞争优势预期可以保证今后的发展，而且公司目前加大商业地产(如：超市、写字楼、商业街、广场等)的开发力度，也能保证公司未来在地产业务上的稳定发展；公司基础设施经营业务是未来将着力培养的新利润增长点，随着高新区的发展，污水处理、热电、物流及自来水处理均有稳定的发展预期；公司所经营的苏州乐园已经成为当地的一个名牌，随着乐园新景点的开发，旅游业务将是一个十分稳定的业绩来源。

　　因此，我们认为公司的园区开发类开发模式和各业务之间的发展战略和平衡，将使公司保持着一个良性健康的发展。公司目前市值为59亿元，而土地储备、在建产品、建成物业等账面价值就已达到53亿元，公司仅溢价11%，在人民币不断渐进升值，市场对资产类公司尤其地产股不断重估，股价不断超越重估值的大背景下下，我们认为公司目前的股价存在较大低估。首次给予公司“强烈推荐”的投资评级，12个月目标价为18.10元。

　　Ⅴ.风险提示

　　我们认为，作为一个专注于在苏州高新区主要进行房地产开发的实力地产商，公司在房地产开发中的品牌效应、专业能力和开发实力是无庸置疑的。我们判断，公司面临的可能存在的主要风险在于以下几个方面：

　　1、未来苏州的房地产市场问题

　　苏州的房地产市场整体来说，走势比一线城市平稳，供求关系也比一线城市均衡，但由于苏州地区具有很强的经济实力，所以发展潜力巨大。虽然也同时面临行业的政策调控风险，但我们认为苏州的房地产市场在快速发展的同时也是稳健发展的。苏州所辖的工业园区、吴中区、高新区和相城区之间相对的市场差异还是存在，但由于需求量的巨大和个性化，应该不会影响到各区市场间的住宅需求。

　　2、从履行园区建设职能向房地产开发公司的转变

　　作为一个园区类的开发公司，苏州高新具有房地产开发和园区建设的职能，在树立竞争优势的同时也分散了房地产开发中的一部分资源，但目前公司已经减少了园区基础实施建设的业务，大股东和上市公司均已经明确了公司的发展战略就是进行房地产开发建设，因此我们认为公司的转变是十分顺利的。

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