万科A：5月份销售同比翻倍 买入评级

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　　光大证券 赵强

　　5月份，万科销售金额同比翻倍

　　今天，万科(000002)公布了最新的销售数据：5月份，公司实现销售面积61.7万平米，销售金额为47.1亿元，同比分别增长61%和101%。根据我们的统计，今年前五个月，万科累计实现的销售面积和销售金额分别为158.9万平米和118.16亿元，分别同比增长54%和87%。

　　增速加快、单价提升

　　从今年前五个月的销售形势来看，各月的销售业绩的绝对值持续提高，销售金额的同比涨幅从3月份起也呈现加速增长的态势。从各月销售均价的变化趋势来看，虽然其受各月推盘项目的个体差异的影响很大，但整体上扬的趋势也是可以确认的。总之，万科的销售情况基本上与发改委披露的全国房价数据所显示的全国房价加速上涨的现状可以互相印证。

　　考虑到万科去年6月份的销售业绩仅相当于5月份的一半，我们预计下个月万科的销售同比涨幅将继续扩大，而上半年的销售业绩同比增长超过50%几乎是确定的(我们估计实际的增幅可能在70%-80%间)。同时，今年上半年的销售记录也将超过去年底万科已售未结面积为119万平米、合同金额为96.6亿元的记录。

　　中期预增的可能性在增大

　　06年上半年，万科的结算面积和结算收入分别是90.1万平米和65.4亿元。因此，在忽略其他因素的前提下，今年只要达到135万平米和98亿的结算指标，业绩增幅就可超过50%。这个数据接近于去年底的已售未结数据。结合

房价上涨对毛利率的提升，我们认为万科中期业绩仍有可能预增。

　　今年，万科的计划竣工面积分别为575万平米，比06年增加63%，上半年的销售记录仅相当于全年竣工量的三分之一，因此下半年的推盘量将更大。当然，即将开盘的项目才能真正享受到房价的上涨，因此下半年的销售毛利率也会更高。

　　业绩增长强劲，“买入”

　　最新的销售数据进一步强化了我们对万科全年业绩继续增长50%以上的信心。我们注意到，除了珠三角地区房价的急涨以外，

长三角和东北地区房价也正在温和上升。这意味着万科08年业绩继续增长50%也是相当有把握的。这使得我们原先的每股收益预测0.50元(07F)、0.68元(08F)又显得较为保守。我们将在下一篇报告中，披露调整后的盈利预测。维持“买入”。

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