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陆家嘴:转型期业绩平稳 短期难言其成功

http://www.sina.com.cn 2007年06月12日 10:01 平安证券

陆家嘴:转型期业绩平稳短期难言其成功

  新浪提示:本文属于研究报告栏目,仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法,并非正式的新闻报道,新浪不保证其真实性和客观性,一切有关该股的有效信息,以沪深交易所的公告为准,敬请投资者注意风险。

  刘细辉 平安证券

  独到见解

  陆家嘴金融贸易区的东扩提高了整个市场容量,公司所拥有的成熟开发区运作模式较其他开发商而言更有竞争优势。

  公司在业务转型期加大了租赁和房地产销售的比重,但业务转型将是一个长期过程。

  投资要点

  公司现主要收入来源仍为土地一级开发中的批租收入。2004年起,公司主营业务结构开始调整,即主营业务由区域开发中的土地批租为主逐步转向土地批租和房地产项目的销售租赁经营并重。目前,租赁业务和房地产销售收入已有一定增加。

  公司已经着重加大了房地产中租赁和房地产销售的业务比重。目前,所拥有的存量出租物业面积为18.3万平米,预计07、08年可租面积将分别达到26.2万、46.5万平米,公司还拥有建筑面积近50万平米的后续项目。房地产销售项目的储备,合计约56万平米,目前均处于项目的前期阶段。

  大股东对公司的业务转型给予积极支持。公司已发布公告,合营子公司拟向大股东收购其持有的新上海国际博览中心有限公司50%的股权。而新国际博览中心这一优质资产的注入,预示着陆家嘴正式介入上海地区盈利能力最强的会展业务领域。

  我们预计,公司07、08年每股收益分别为0.34元、0.41元,首次给予“推荐”评级。我们判断,公司需要在较长时间内保持租赁业务和房地产销售业务的增长才能保证业务转型的成功,但我们看好大股东对上市公司业务转型的大力支持,以及陆家嘴金融贸易区在发展的同时给公司提供的长期投资价值。

  风险因素

  公司业务及多个项目涉及动拆迁事项,业绩具有波动性。

  I.陆家嘴金融贸易区将迎来快速发展机遇

  陆家嘴具有独特优越的地理位置

  陆家嘴金融贸易区是1990年党中央、国务院宣布开发开放浦东后,在上海浦东设立的中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区,位于浦东新区中心,规划面积31.78平方公里。一期规划开发面积6.8平方公里,已完成开发面积5.5平方公里。在城市功能布局上,陆家嘴金融贸易区首批开发的6.8平方公里区域分为3个重点区域——金融中心区、竹园商贸区和花木行政文化区。按照上海市人民政府确定的发展规划及浦东“十一五”规划的要求,未来5年支柱产业中有3个属于第三产业——金融业、物流商贸业、文化及相关产业,其中金融位居产业之首,重任落到陆家嘴金融贸易区。

  今后,该区域将建成以经济、金融、贸易等第三产业为主要功能的地区,目前浦东陆家嘴金融区已有商务办公楼宇近150幢,建筑面积620万平方米,楼宇租售率在93%以上。区内的在建商办楼宇项目30个,建筑面积约250万平方米;拟建项目25个,总建筑面积约200万平方米,这些项目将在今后几年中建成并投入使用。

  陆家嘴金融贸易区区内建成了证券、期货、产权、房地产、人才、钻石等国家级要素市场,以及银都、中银、交银、汇丰、花旗、中保等20余座金融大厦。目前,贸易区内集聚了360余家中外金融机构,30余家跨国公司地区总部,4000多家法律、会计、财务、咨询、信息等现代中介服务机构。

  金融贸易区的东扩提高了市场容量,蕴含着良好发展机遇

  目前,在已经召开的“陆家嘴功能区域2007年经济工作推进会议”上,金融贸易区将开始东扩计划。金融区扩展先行启动的范围将包括世纪大道以北、浦东大道以南、浦东南路以东、崂山西路以西的区域。除了先行启动的范围,陆家嘴的金融区空间还将建设以行政、文化、商业服务为主的花木、洋泾、塘桥等3个地区性中心;完善滨江、联洋等2个国际化生活社区;拓展小陆家嘴(即陆家嘴金融中心区)CBD发展空间;推进世纪大道城市设计和城市景观建设。

  金融贸易区的东扩为公司的发展提供了良好机遇,2005年公司股改时,大股东曾书面承诺支持上市公司进行主营业务转型,集团公司目前拥有的、具有稳定收益的和上述主营业务相关的物业及股权以及自有土地,在对外转让时赋予上市公司同等条件下的优先受让权。所以我们认为,虽然贸易区的东扩不一定直接由上市公司主导完成,但金融贸易区的东扩提高了整个市场的容量,上市公司所拥有的成熟开发区运作模式使上市公司较其他开发商而言更有竞争优势。

  II.公司目前处于土地批租向房地产开发的业务转型期

  业务结构开始转型,但租赁和房地产销售在收入和利润中的贡献有限

  自成立来,公司一直以“城市开发”为主业,承担着陆家嘴金融贸易区的招商引资、区域规划和开发等职能,主要业务收入为区域开发中土地的一级整理、批租收入。

  2004年开始,为实现公司可持续发展,公司主营业务结构开始调整,即主营业务将由区域开发中的土地批租为主逐步转向土地批租和房地产项目的销售租赁经营并重。

  从2004年以来,近3年公司土地批租收入分别为15.4亿元、16.5亿元和8.6亿元,在主营收入中所占比重分别为73.2%、90.1%和30.1%;租赁物业收入分别为0.72亿元、1.02亿元和1.11亿元,在主营收入中的所占比例分别为3.4%、5.6%和3.9%;房地产销售收入分别为4.70亿元、0.79亿元和18.87亿元,在主营收入中所占比重分别为22.3%、4.3%和66.0%。伴随业务转型,公司的租赁业务和房地产销售收入有一定增加,但主要收入来源仍然为土地一级开发中的批租收入。

  业务转型期间的各主营业务毛利率变化较大

  近3年来,公司在转型时期的各主营业务的毛利率变化较大,由此也说明了公司转型过程并不是一个短期的过程。综合毛利率近年分别为45.6%、62.6%和59.5%,最后一年的下降主要是由于06年中房地产销售收入占的比重加大。批租收入的毛利率近3年分比为51.4%、66.9%、85.4%,租赁收入毛利率分别为5.2%、26.9%、48.5%,房地产销售收入的毛利率分别为30.3%、26.9%、48.5%。

  公司批租收入的毛利率分别为51.4%、66.9%和85.4%,呈逐年上升态势。这主要得益于房地产市场的快速发展,土地使用权出让价格的逐步提高。由于公司现有的土地出让中尚有部分地块尚未完成动迁,而这些地块都处于城市中心区域,土地开发动迁成本预计将会有上升,公司该部分的动迁成本难以准确事先估计,土地批租业务的毛利率也将存在不确定性。

  得益于陆家嘴金融贸易区得天独厚的地理位置,公司租赁物业的毛利率一直呈稳步上升趋势。根据中国指数研究院二手房研究中心发布的2006年12月上海普通住宅租赁价格指数报告,本月上海普通住宅租赁价格指数为1235点,比上月下跌131点,环比跌幅为9.59%。一居室、二居室、三居室

户型房屋平均月租金分别为1884元/月、2227元/月和2907元/月(一居室建筑面积30~80平方米,二居室建筑面积40~120平方米,三居室建筑面积70~60平方米)。其中,浦东新区陆家嘴地区的租金分别为1691元/月、2297元/月和2797元/月。从办公
写字楼
的租金来看,06年来上海写字楼需求量旺盛,尤其是陆家嘴地区由于中外资金融机构的蜂拥而至,大大超出了承载能力。根据仲量联行研究部2007年一季度报告指出,上海市甲级写字楼平均租金较上季度上升0.7%,至每平方米每天7.82元,而空置率仅为4.9%,而且上海写字楼租金在2010年之前预计将持续保持上涨的趋势。

  批租收入将逐步减少,租赁业务和房地产开发业务将上升

  从2004年开始业务转型以来,公司已经意识到随着开发区的逐步成熟和完善,未来公司主营业务收入中来自土地批租的收入会快速下降,从而影响公司的业绩。因此,公司已经着重加大了房地产中租赁和房地产销售的业务比重。目前,公司所拥有的存量出租物业面积为18.3万平米,公司07年在软件园7、8号楼项目、96广场项目和1885文化休闲中心项目竣工后,可租面积将达到26.2万平米,2008年在渣打银行大厦、软件园9号楼、东和公寓及东银公寓竣工后,可租面积将达到46.5万平米。

  除目前已经开工在建的租赁物业外,公司还拥有建筑面积近50万平米的后续项目,这些项目包括:世纪大都会2-3地块,软件园10、11号楼,2-11-2B办公楼,2-9-1办公及酒店项目,这些项目处于前期策划阶段,力争于2007年开工建设。房地产销售项目的储备为金桥镇108街坊商业地块和天津小伙巷项目,合计约56万平米,目前均处于项目的前期阶段。

  公司向大股东收购新上海国际展览中心,增加会展业务

  公司日前发布公告,合营子公司(与大股东各持股50%)拟向拟向大股东收购其持有的新上海国际博览中心有限公司50%的股权。新上海国际博览中心有限公司系于1999年经国家外经贸部批准设立的中外合资企业,主要负责建设经营新上海国际博览中心。经历年增资,至2006年底,注册资本为7150万美元,折人民币5.9亿元,净资产为8.27亿元。目前,大股东陆家嘴集团公司持股50%,外方德国展览集团有限公司持股50%。本次交易须上报国资有关部门核准同意,并征得德方股东同意并承诺放弃其股东优先受让权。

  新上海国际博览中心(SNIEC)坐落于上海浦东开发区龙阳路,比邻世纪公园。

  SNIEC东距浦东国际机场35公里,西距虹桥国际机场32公里。中国首条磁悬浮列车和地铁2号线在中心附近汇聚,与多条公交线路编织起的交通网络拉近了中心与城市的各个角落的距离。

  新上海国际博览中心自2001年11月2日正式开业以来,会展取得了快速的增长。目前已拥有9个无柱展厅,面积达103,500平方米,室外展览面积100,000平方米。2006年共承接了72个展览会,展览场地的销售面积占到上海展览设施行业60%的市场份额,该展览场馆已成为全亚洲乃至全世界最繁忙的展览场馆之一。新上海国际博览中心的全面扩建将于2010年完成,届时室内面积将达到200,000平方米,室外面积130,000平方米。场馆的扩建将进一步巩固其在中国会展市场的领导地位,并确保上海作为东亚地区会展中心的领导地位。2006年全年的经营收入达到3.68亿元,净利润为1.39亿元。新国际博览中心这一优质资产的注入,预示着陆家嘴正式介入上海地区盈利能力最强的会展业务领域,也表明了大股东对转型业务的支持。

  III.业绩预测

  业绩预测主要假设:

  租赁业务的竣工时间如表5所列,07、08年可租面积分别达到26.2万平米和46.5万平米,平均租金逐年上升5%;

  房地产项目中,因金桥镇108街坊项目和天津小伙巷项目目前处于项目前期,没有明确的开竣工计划,故在业绩测算中暂不考虑;07年房地产开发业务收入来自于中央公寓的尾盘,08年没有房地产开发业务收入。

  世纪大都会2-3地块由于涉及交地前期的诸多事宜,没有准确的工程开发节点,在测算中暂不考虑;

  新上海国际博览中心的收购需要完成相关手续后才能体现业绩,故该部分业绩主要对08年有贡献。

  由于公司很大程度上承担了陆家嘴金融贸易区整体的区域开发和土地整理的职能,公司

房地产业务尚处在转型过程中。从目前来看,租赁业务和房地产销售业务对业绩的贡献上这些业务还是有限。目前,公司已经考虑到业务的转型,虽然需要在较长时间内保持租赁业务和房地产销售业务的增长,才能保证这种转型的成功,但我们依然看好大股东对上市公司业务转型的大力支持,以及陆家嘴金融贸易区在发展的同时给公司提供的长期投资价值。首次给予“推荐”评级。

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