浦东金桥：定位清晰 稳步发展

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　　刘昆 长城证券

　　要点：

　　浦东金桥定位于区域(上海浦东金桥开发区)高端客户的房产开发租赁业务，通过持有土地和物业的长期增值，来实现公司的可持续性发展。公司的租赁业务主要集中在西部碧云国际社区、东部工业园区和南部海关监管区物业这三大基地。业务范围从公司传统的住宅、厂房、办公楼物业，逐步拓宽到商业广场、酒店、学校等领域，体现了公司着力完善园区配套，优化整体投资环境的发展战略。

　　浦东金桥现阶段出租型物业持有面积约120万平米,未来还有100万平米(其中权益面积60万平米)的土地储备可供开发，公司保守估计未来每年新增约10万平米(其中权益面积7万平米左右)的出租物业。房产销售方面，未来仍将开发金桥工业区附近的碧云新天地项目为主，该项目预计仍可供公司开发5-6年，平均每年可以结转约3万平米销售收入。比较保守的假设：金桥持有物业租金每年上涨5%、出售楼盘价格每年增长10%，则公司业绩有望长期保持每年至少10%的增长速度。

　　公司07年出租收入的增长将主要来源于06年新完工项目出租率的提升，以及07年计划竣工的碧云花园二期C组团、红枫路商业街、现代产业园一期9-15号研发办公楼和餐厅项目新增的出租收入。预计碧云

别墅六期、17＃地块商业中心B1地块、金桥街坊、金杨街坊、G3和28号地块研发楼、以及S1地块酒店公寓的竣工将为公司08和09年贡献出租收入。房产销售方面，预计碧云新天地二期C组团将成为公司07年房产销售收入的主要来源，碧云花园新天地二期D、E、F组团将为公司08、09年贡献房产销售收入。

　　预计公司07、08和09年依靠主营业务可以达到的每股收益分别为0.29元、0.34元和0.40元。此盈利预测不包含公司持有金融资产(东方证券、国泰君安及海通证券股权)未来变现可获投资收益。公司持有的金融资产上市流通后，预计每股可以增厚4元左右的价值。综合考虑，目前股价已经基本反映了公司的合理价值，给与中性的投资评级。

　　一、房产租赁为主，定位区域高端

　　金桥开发区是上海浦东地区的国家级经济技术开发区，总规划面积27.38平方公里。经过十六年的建设，目前已经构筑了以电子信息、汽车制造及零部件、现代家电、生物医药与食品加工为主导的上海规模最大的先进制造业基地，开发区工业总产值约占浦东新区1/3、上海市8%。近年来，开发区在大力发展先进制造业的基础上，重点加快生产性服务业的发展以及园区配套设施的建设，吸引了近百家跨国公司及国内大型企业研发总部的聚集。

　　浦东金桥作为区域性的

商业地产公司，定位于区域高端客户的房产开发租赁业务，通过持有土地和物业的长期增值，来实现公司的可持续性发展。公司的租赁业务主要集中在西部碧云国际社区、东部工业园区和南部海关监管区物业这三大基地。

　　其中碧云国际社区是专为外籍高端客户量身定做的大型生活社区，如今已成为在沪工作、生活的欧美中高层管理人士最密集的聚居地。而东部工业园区与南部海关监管区基本以工业厂房为主，占到公司租赁物业总面积的70%。除上述传统业务外，公司目前已经逐步开发了商业广场、酒店、学校等出租业务，由此可见公司着力完善金桥地区配套，优化整体投资环境的发展战略。与此同时，公司为了保障开发物业所需建设资金，也保有部分房产销售业务(公司的总体策略是拿出每年新竣工物业的10%左右出来销售)。目前公司的房屋销售收入主要来源于金桥工业区附近的碧云新天地项目。

　　二、业绩长期稳定增长，投资收益锦上添花

　　现阶段浦东金桥的出租型物业持有面积是120万平米左右,未来还有100万平米(其中权益面积60万平米)的土地储备可供开发，公司保守估计未来每年新增约10万平米(其中权益面积7万平米左右)的出租物业。这些物业将主要包括碧云国际社区的别墅和公寓、研发办公楼、商业、教育、休闲等配套设施；对于公司目前存量面积大、租金水平低的厂房仓储将不再新建，并择机将租约到期的厂房改造成研发办公楼等租金水平较高的物业形态。房产销售方面，碧云新天地项目预计在未来5-6年开发完毕，每年平均可以结转约3万平米销售收入。比较保守的假设：金桥持有物业租金每年上涨5%、出售楼盘价格每年增长10%，则公司业绩有望长期保持每年至少10%的增长速度。

　　公司07年出租收入的增长将主要来源于06年竣工的新金桥广场及碧云花园二期B组团出租率的提升，以及07年计划竣工的碧云花园二期C组团、红枫路商业街、现代产业园一期9-15号研发办公楼和餐厅项目新增的出租收入。预计碧云别墅六期、17＃地块商业中心B1地块、金桥街坊、金杨街坊、G3地块研发楼、28号地块研发楼、以及S1地块酒店公寓的竣工将为公司08和09年贡献出租收入。房产销售方面，预计碧云新天地二期C组团将成为公司07年房产销售收入的主要来源，碧云花园新天地二期D、E、F组团将为公司08、09年贡献房产销售收入。预计公司07、08和09年依靠主营业务可以达到的每股收益分别为0.29元、0.34元和0.40元。此盈利预测不包含公司持有金融资产(东方证券、国泰君安及海通证券股权)未来变现可获投资收益。公司持有的金融资产上市流通后，预计每股可以增厚4元左右的价值。综合考虑，目前股价已经基本反映了公司的合理价值，给与中性的投资评级。

　　三、其他

　　(1)公司业务拓展目前尚无走出浦东、面向全国的计划，原因在于公司非常注重风险控制，力求选择有把握的项目投资，因此在浦东投资收益风险比要高于二三线城市。

　　(2)公司目前尚无资产注入计划。

　　(3)公司的会计政策比较谨慎。各类房产的摊销年限均不超过30年，较高的折价费用减少了公司的当期利润。据我们了解，新会计准则实施后，公司的出租物业仍将按照成本法计价，暂时并无改变已有会计政策增加折价年限的打算。

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