GST环球(000718)：南京地王 价值低估

　　三、公司业务分析———产品符合国家产业政策，不受调控影响

　　通过重组转型后，目前公司主业是房地产开发，兼营商品混凝土及涂料业务。

　　房地产开发

　　房地产开发业务方面，公司目前运作的项目有两个：一个是天华百润投资公司开发的“天华百润项目”，另一个是此次增发注入的江苏乾阳房地产开发有限公司开发的“天华硅谷”项目。两个项目均位于南京浦口区，目前南京江南、江北交通状况正不断改善，南京长江二、三桥已经通车，一条过江隧道已开工建设，连接江南江北的地铁3号线即将开工建设，规划中还有10条过江隧道的陆续建设，未来浦口区房地产市场具有非常大的发展前景，公司开发项目的销售价格具有较大的上升空间。

　　“天华百润项目”是南京目前最大、全国名列前茅的商品住宅项目之一，已取得4294亩的用地规划许可，其中，一期“天润城”占地500亩，规划建筑面积60多万平米，已基本完工并销售完毕，大部分将在2006年结算，单元住宅建筑面积大部分在90M2以下，销售价格从刚开始的2500元／M2上升到目前3000元／M2，价格只有市区的1／2或1／3，完全符合国家目前倡导的“中低价，小

户型”的住宅产业政策，二期“润富花园”(占地149亩)也基本完工，三期500多亩土地正在进行项目前期工作，将在2007年竣工入伙，销售价格将比一期有10%以上的升幅。后续3100多亩土地将从2007年开始，每年开发500亩左右，建筑面积在60万平米左右，销售价格每期都会有提升，而成本相对一期则有一定幅度下降，预计总投资约68亿元，销售均价总体将达到3600元／M2，税后净利润在17.6亿元左右，毛利率31.7%。

　　“天华硅谷”是本次增发大股东注入的项目，项目规划总用地面积为32.85万平方米，规划建筑面积37.86万平米，该地块于2003年7月通过挂牌出让方式取得，现已取得《建设用地规划许可证》及《国有土地使用权证》，计划2006年底开工，拟开发成相对高档住宅和商业，预计2006年底开工，2009年完工，住宅销售价格定位在5500元／M2，商铺销售价格定位在7500元／M2，总体均价在6300元／M2左右，预计项目总投资13亿元左右，税后利润在5.5亿元左右，毛利率37.2%，主要在2008和2009年体现，将对公司2007、2008和2009年业绩产生积极影响。

　　商品砼及涂料业务发展态势良好

　　公司商品砼及涂料业务主要由华浦高科建材公司经营，目前商品砼产量在55万立方米，涂料产量在50万平方米，生产的商品砼除满足公司房地产项目自用外，有一半的商品砼外销，按目前市场价格，华浦高科建材公司2006年将为公司创造1400万元以上的净利润，以后随着产能的扩大，每年收入和利润还将稳步增长。

　　四、大股东背景分析———实力雄厚，土地储备多

　　苏宁环球集团主营房地产开发，兼营酒店、商业连锁、建材、汽车贸易等业务，成立10多年来，发展迅猛，已由单纯电器贸易发展成为总资产达100亿元人民币的大型综合性民营企业集团。集团实力雄厚，在南京项目储备用地约700公顷，是南京名副其实的“地王”，规划建筑面积约1000万平米。集团旗下的苏宁地产至今已在南京累计开发房地产项目近40个，成功开发苏宁华瑰园、苏宁碧瑰园、苏宁乐瑰园、苏宁千秋情缘等楼盘，开发面积累计超过300万平米。除GST环球(000718)外，目前集团主要资产有：

　　1.苏宁环球大厦，2001年建成的5A标准智能大厦，总建筑面积约8万平米，集商务办公、酒店、娱乐于一体，写字楼部分出租情况非常好，酒店由公司所属的苏宁环球套房饭店有限公司经营，经营情况良好。

　　2.苏宁环球购物中心，位于南京湖南路18号，营业面积3.5万平米，是一座集购物、休闲、娱乐为一体的中高档大型现代购物商城。2004年元月正式营业，当年收入1.5亿元，预计2006年收入在3亿元左右，经营效益很好。

　　3.南京浦东建设发展股份有限公司：该公司成立于2002年9月20日，注册资本20，000万元，目前该公司名下有占地4500亩的威尼斯水城项目，威尼斯水城项目一期40万平米住房已基本封顶，销售均价在3500元／M2以上，销售情况很好，预计2007年入伙。

　　4.南京佛手湖环球度假村投资有限公司，成立于2003年12月26日，注册资本3，000万元，苏宁集团持有其70%股权，目前该公司拥有占地约700亩的佛手湖别墅项目。

　　目前，集团公司战略规划已基本成型，GST环球将作为集团公司房地产业务的主要载体来发展，未注入上市公司的房地产项目将通过适当的方式逐步注入上市公司，未来新项目的取得将直接通过上市公司进行。发展区域也将逐步拓展至北京、上海等重点城市。大股东的上述举措将为公司的快速发展提供了强有力的支持。

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