冠城大通：转型房地产行业初步成功

　　冠城大通在北京拥有大量土地储备，将在最近数年内转化为上市公司的利润

　　作者: 本刊实习记者 朱凯栋/文

　　在诸多向房地产行业转型的上市公司中，冠城大通(资讯 行情 论坛)(600067)无疑是为数不多的成功者之一。8月5日，冠城大通公布半年报，2005年上半年主营业务收入、净利 润同比分别增长39.29%、64.58%。其中，房地产业务净利润增长更是达到了120.27%，成为冠城大通上半年业绩增长的主要动力。

　　在实施转型3年之后，房地产业务目前已成为冠城大通仅次于漆包线业务的第二大利润增长来源。当在漆包线业务领域成为国内同行业的领军企业之后，冠城大通向着“中国最具

竞争力的房地产

开发商之一”的另一个目标迈进。

　　转战房地产

　　2001年，冠城集团入主冠城大通前身

福建大通。届时，冠城大通漆包线业务已在国内同行业遥遥领先，但漆包线行业是个成熟的行业,利润的增长空间有限，寻找新的利润增长点成为冠城集团入主冠城大通后首要问题。

　　而冠城集团的优势则在于房地产开发，业务目前主要集中在北京及桂林，在厦门、福州等城市则正进行土地前期储备。

　　2001年，冠城大通临时股东大会决定依托大股东冠城集团在房地产开发上的优势，向房地产业转型，向从未涉足的行业转型无疑孕育着巨大的风险，但现在看来却成为成功的开始。

　　2004年，48家房地产上市公司平均每股收益为0.16元，冠城大通年每股收益达到0.24元，远高于行业平均水平。同时，冠城大通销售净利率、资产净利率、净资产收益率等指标也均高于行业平均水平，冠城大通向房地产行业转型取得初步成功。

　　目前，冠城大通房地产业务已占其主营业务收入的35%。土地储备面积已达到100 万平米，主要储备项目包括北京太阳星城、桂林清秀花园、衡阳江山景园和朱陵阁项目，其中北京太阳星城占地达到70万平米。按照冠城大通的计划，5年内公司土地储备将达到500 万平米以上。

　　“冠城大通未来3年的主要项目在北京。北京由于其特殊的地位，是最可能由人民币升值推动房地产价格的城市。尤其是在2008年奥运逐渐临近，北京地产前景更为明朗。” 中信证券(资讯 行情 论坛)分析师王德勇表示。

　　看好北京

　　2004年到2005年一季度，全国房地产市场价格的快速上涨引起了宏观调控部门的忧虑，对房地产行业采取了一系列宏观调控措施，上海等地房地产市场价格应声而落。但房地产是一个区域性非常强的行业，不同区域的房地产市场情况差别很大，区域之间环境和市场情况也各不相同。

　　据北京市国土资源局有关人士介绍，北京市对房地产行业实行的是“有保有压”的政策，在二环内将不再新增住宅用地，禁止供应高档别墅项目建设用地。同时，北京市将保证200万平方米经济适用房所需的建设用地供应，但在东、西、北四环路以内、南三环路及其东西延长线与四环交界以内不新增经济适用房住宅项目建设用地供应。

　　“今年北京市的用地总供应量为6500公顷，其中住宅商品房用地为1750公顷，住宅用地成为推动市场供应和需求的主流因素。北京市土地供应总体趋势吃紧，特别是北京二、三和四环类土地资源更加稀缺，推动了土地价值增长性。”业内人士称。

　　北京市发改委公布的数据显示，北京市房价走势仍然呈现上升势头，1-6月，北京市商品期房买卖平均价格7220元/平方米，同比上涨了1112元/平方米，涨幅为18.2%。在全部商品期房中，商品住宅期房买卖价格为6555元/平方米，同比上涨820元/平方米，涨幅为14.32%；商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的占商品住宅总套数71.4%；而低于5000元/平方米的则占到41.2%。

　　“北京市上半年的房价涨幅较大，主要原因是基础性需求旺盛，而新增商品房供应量不能满足需求，推动房价上涨。今年上半年，北京商品住宅销售面积增长了42.2%，销售面积和竣工面积的比例是107%。” 新疆证券分析师周德昕对《证券市场表示》，“相信未来北京的房地产价格仍会逐步上涨，但是不会以暴涨形式出现，而会呈现稳步温和上涨的走势。”

　　升值利好

　　周德昕进一步表示，中国经济的强劲发展、美元的持续贬值，已构成人民币升值的强大压力，从长期来看，人民币升值将是一个趋势。

　　人民币升值会通过两种渠道来实现房地产价格的上升,一方面是人民币升值的预期带来短期投机性资金流入中国，这些“热钱”有部分会投入房地产市场，从而促使房地产价格的上升。

　　另一方面是人民币升值后，会使进口商品价格下降，进而带动国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入资产领域：股票市场和房地产市场，而目前国内股市波动太大，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格的上升。

　　从国际经验看，日本、新加坡、韩国和台湾等国家和地区在货币升值前后，房地产价格都出现了非常大的上升。作为促进房价上升的一个潜在因素，人民币升值是对我国土地储备和物业存量较大的房地产上市公司的一个积极利好因素。

　　星城之梦

　　北京太阳星城在冠城大通的房地产开发版图上具有举足轻重的作用，而太阳星城也为冠城大通向房地产行业转型创造了良好的开端。

　　据介绍，太阳星城项目位于北京市东北三环和四环之间，机场高速西侧，京承高速东边。区内已有高尔夫球场和太阳宫公园，还将修建一座体育主题公园，政府基础设施投资达到30 多亿元(包括地铁等)，地理优势加之周遍的环境优势，项目销售预期较好。

　　“太阳星城这块土地在北京地区是独一无二的土地资源。”国泰君安分析师张宇认为。

　　太阳星城项目属于北京市政策扶持的绿化隔离带项目，占地70 公顷，是北京市内在建项目中占地最大的中高商品住宅和综合社区，2002年，冠城大通通过控股子公司北京太阳宫公司获得太阳星城开发权，与冠城大通有关的规划总建筑面积105万平米，总投资约52.35 亿元。

　　“太阳星城项目是北京市最后一批协议出让方式用地，成本价在每平米500-1300 元，与目前市场地价每平米3500-4000元其他项目相比，太阳星城项目无疑具有很大的规模优势和土地成本优势。” 张宇表示。

　　分析师认为，由于太阳星城定位中档普通住宅，凭借优越的地理位置、绿化环境、产品规划以及建筑品质对自住型消费者具有较大的吸引力，项目前景不确定性很小。同时，该项目因为定位为中档普通住宅从而避免了政策上的限制，不属于宏观调控的调整对象，受宏观调控的影响也小。

　　张宇认为，太阳星城项目将是冠城大通未来3-4年的主要利润来源，按照冠城大通的项目开发安排，2005年到2008年太阳星城向公司贡献的净利润平均每年将以50%的增长率稳定快速增长，预计太阳星城项目未来3年内将给公司带来7-8亿元净利润。