新世界(600628)商业房产已大幅升值

　　新世界(资讯 行情 论坛)地处南京东路步行街的起点，是南京路繁华商圈的核心企业。优异的地理位置保证了公司主业的稳定增长。

　　商业房产大幅增值

　　在上次的报告中我们也重点谈到了公司商业房产的面积及重估价值问题，那时公司尚 未全部受让经营管理“新世界大酒店(建筑面积6万平米左右)”的上海新世界项目管理有限公司。3月25日公司对收购股权事项做了公告，目前该项目管理公司100%的股权均归上市公司所有。公司旗下商业房产的面积将因此增加到20+6万平米。

　　公司旗下的商业房产基本上位于南京路、西藏路、凤阳路、黄河路四条马路相交的四边形之内，商圈位置的优越性。上次的报告中模拟计算了新世界商业地产的每股增值情况，计算结果为每股增值7.01元。此次增加了6万多平米新世界大酒店的商业房产，重置价值应该更加可观。新世界大酒店目前总投资超过6个亿，预计到真正完工投资额将超过8个亿，投资主要依靠银行贷款。新世界大酒店资产建成之后的实际市场价值则在20亿左右。我们认为新世界大酒店并表之后贡献的每股净资产与其实际价值相比差距约为每股3.09元。换言之，新世界目前所拥有商业房产市场价值的每股增值为10.10元。新世界大酒店并表之后，公司的账面每股净资产在3.55元左右，这样新世界的重置成本应该在每股13.65元左右。 需要提醒的是，重置成本所提供的只是对公司估值的参考之一，更大的意义体现在公司的防御风险的能力上(至少清算价值较高)。公司能否将这种升值体现在未来增长的收益和现金流入上才是决定公司价值的重要因素。公司未来并不排除在市场上出售个别商业房产(如在新世界商圈之外的位于南京路的蔡同德药店的房产)的可能，这从另一方面也说明公司调节利润的能力较强。

　　新世界娱乐广场将成利润亮点

　　2005年5月1日开业的新世界娱乐广场将成为公司未来两年的利润亮点。随着老楼和新楼1-7层的打通，公司黄金地段实际营业面积的增加将促使百货规模有着较为明显的提升。按照目前供应商旺盛的商铺需求和招商完成的情况来看，05、06年将可带来约2.5亿和5.4亿元的新增百货收入。

　　而新楼8-12层的娱乐项目将成为新世界商圈吸引人气的最大卖点，但对公司盈利影响要看实际的运营情况。包括华纳电影院、杜沙夫人蜡像馆和日本世嘉电玩能否保证足够的客流量将是决定其他业务利润未来几年有效增长的关键所在。我们认为05年考虑开办费和折旧摊销，该娱乐项目盈亏基本平衡，但06年开始将可持续为公司带来稳定的租金和项目分成收入。

　　公司动用7600万元现金，取得了丽笙大酒店的全部资产和土地使用权，并注册成立上海新世界丽笙大酒店有限公司。丽笙大酒店经营正常后，预计将会带来1.85亿的年收入，净利润可达到5500万元左右。收购酒店股权后，公司酒店资产潜在增值超过11亿元，

　　未来收入增长潜力大

　　公司未来发展的主要不确定因素在于其新开业的新世界游乐广场在营业面积大幅增加的情况下是否能够取得预期的收入增长和较高的利润率水平。我们经过对其商圈位置、未来定位、周边单体商厦等情况的分析，认为公司未来收入和利润增长的潜力很大。但SIGA和蜡像馆对收益贡献的不确定性也比较大。而且公司调控利润的能力较强，主要是黄埔区政府对其扶持力度较大，以及公司旗下有众多可以增值变现的商业资产。

　　价值评估与投资建议

　　公司属于风险较低的投资品种，主要基于其清算净资产水平较高(高于其账面净资产)。而且公司新投建项目将会带来较高的收益，我们预测公司2005年、2006年的业绩也将取得较大的增长幅度，2007年保持稳定。 由于公司属于单体百货，且在投资理由方面除了业绩的增长，也含有商业房产大幅增长的因素。可类比的公司如益民百货(资讯 行情 论坛)(600824)和百联股份(资讯 行情 论坛)(600631)等，下表是我们对这三家公司估值水平的比较。从市盈率水平看，新世界以2005年预测业绩核算的估值水平高于益民百货和百联股份，但以2006、2007年预测业绩计算的估值水平存在明显低估。从每股商业房产增值来看，新世界的增值幅度也要高。 因此我们认为，目前市场上给予有商业房产升值现象的百货类个股的市盈率水平普遍在20倍以上，而新世界不仅商业房产价值存在明显优势，而且未来业绩有大幅攀升的可能，公司2006年业绩有望达到0.465元左右。因此我们仍维持“买入”投资评级，维持六个月目标价8.64元

　　

表：新世界与同类公司估值比较