冠城大通：新主业打造地产行业新蓝筹

　　

冠城大通主营房地产项目北京太阳星城

　　概要：

　　公司原有业务为漆包线生产与制造，现主业成功转型为房地产开发，其地产业务的主要收入来源为“北京太阳星城”,该项目规模较大，土地成本低、地段较佳，发展前景广阔，将促使公司业绩大幅增长。大股东的众多优质地产资源和对上市公司的扶持态度，将确保公司持续高速增长，一个地产行业的新蓝筹公司将逐步得到市场的认同。

　　1、公司成功转型 地产业务成为新的利润增长点

　　冠城大通(资讯 行情 论坛)原名福州大通，主营漆包线生产与制造，2002年11月，实力雄厚的香港冠城集团下属控股公司福州盈榕投资有限公司收购了福州大通26.28%的股份而成为其控股股东，冠城集团入主后将房地产业务注入上市公司。

　　公司目前业务有两块，一块是漆包线业务，为存量资产；一块是房地产业务，成为公司新的稳定的利润来源。

　　房地产业务快速增长

　　公司以北京为重点地区，向福建地区为主的全国二线城市辐射，面向中高收入阶层，专门开发大规模综合性高档社区，以地产开发为主，物业经营为辅，采取差异化战略，实施品牌策略。公司房地产业务目前主要在北京及桂林。正在做土地储备前期工作的城市主要有厦门、福州等城市。

　　公司目前房地产开发的主要项目是“北京太阳星城”。太阳星城规划面积298万平方米，建筑面积170万平方米，绿化面积高达50%，由金星园(F区)、木星园(D区)、水星园(E区)、火星园(B区)、土星园(A区)和太阳广场(C区)组成。公司持有F区项目公司北京阳宫房地产公司85%的股权，持有B区项目公司北京冠城正业房地产公司40%的股权，持有C区项目公司北京冠城新泰房地产公司40%的股权。

　　漆包线业务平稳发展

　　我国是漆包线生产和使用大国，预计需求平均每年以10%的速度增长。目前，冠城大通特种漆包线年生产能力已达3万吨，是国内品种最全、产量最大的电磁线及架空导线生产基地之一。“武夷牌”特种漆包线产品多次获国家金奖、银奖，5个品种漆包线通过美国UL认证。

　　2、北京太阳星城项目地理位置优越 发展前景广阔

　　公司目前及未来几年的主要利润由“北京太阳星城”项目提供，该项目是公司价值的主要体现。

　　所处地段价值高。

　　北京太阳星城位于东北三环和四环之间，机场高速路西侧，京承高速路东侧，位于朝阳区太阳宫，距天安门6公里，距CBD中心5公里，距亚运村3公里，距燕莎中心2公里。周边交通非常便利，有三环、四环、机场高速、京承高速等城市主干线。近邻北京国际展览中心，距离天安门6公里，亚运村3公里，CBD中心区5公里。已经建成通车的城铁13号线从太阳星城旁经过。规划拟建的地铁10号线横穿而过，在区内有太阳宫、麦子店西路两站。此外，太阳星城位于北京市的绿化隔离带上。规划用地中，绿化用地占50%以上，投资8亿元。修整一新的西坝河贯穿太阳星城，河两侧有70米宽的绿化带。除已经建成的高尔夫球场和太阳宫公园外，还将修建一座体育主题公园。

　　土地成本低，增值空间大。

　　太阳星城属于北京市政策扶持的绿化隔离带项目，是北京市最后一批允许以协议方式出让土地的项目，评估价地价在3500到4000元。城市基础设施投资投入大于其它区域，使太阳宫地区受益，土地增值空间巨大。

　　销售旺，价格较高

　　太阳星城F区一期住宅均价6800元，目前基本销售完毕，F区二期已经开始预售；E区预售价格已经在7400元以上。周边同品质楼盘平均价格在7500元以上，价格具有相对优势。

　　项目规模大，持续发展能力强

　　太阳宫绿化隔离带项目：总规划用地298公顷。其中城市绿化用地158公顷，建设用地90公顷，绿化带投资8亿元。 太阳星城:：建设用地70公顷，建筑面积170万平方米，分为ABCDEF六个区。

　　A区：规划建筑面积30万，主要为住宅(含回迁楼)和整个社区的配套公建。总投资13.5亿元，拆迁及七通一平已经完成，2005年年初开工。

　　B区：规划建筑面积35万，主要为住宅。总投资20亿元。目前正在进行拆迁准备工作，预计2005年下半年开工。

　　C区：规划建筑面积28万，主要为商用。总投资22亿元。目前已完成拆迁准备和七通一平工作，2005年上半年开工。

　　D区：规划建筑面积25万，主要为住宅。总投资11.25亿元。目前尚未取得土地开发权，预计2005年上半年通过挂牌竞拍取得。

　　E区：规划建筑面积18.4万，主要为住宅。总投资7.5亿元。部分竣工，目前已在预售。

　　F 区：规划建筑面积39.4万，主要为住宅。总投资20亿元。一期已经竣工，销售完毕；二期在建，部分竣工，目前已在预售。

　　预计项目总投资80亿元，总销售收入120亿元。

　　表1：太阳星城开发计划

区名	2003	2004	2005	2006	2007	2008
A	立项征地规划拆迁	开工建设	销售建成完工	管理	管理	管理
B		立项征地规划	设计拆迁开工	建设销售	销售建成完工	销售管理
C	立项征地规划	设计拆迁	开工建设	建设销售	销售建成完工	经营管理
D		立项征地	规划设计	拆迁开工	建设销售	销售建成完工
E	设计开工	建设销售	销售建成完工	销售管理	管理	管理
F	开工销售拆迁	建设销售	销售建成完工	销售管理	管理	管理

　　3、业绩预测

　　3.1 漆包线业务的盈利预测

　　假设：

　　1、销量等于产量；

　　2、2005年福州漆包线组建合资公司，2005-2007年冠城大通持有60%的股权，合资公司享受两免三减半的优惠，合资公司没有进行利润分配；

　　3、福州和清江漆包线每吨销量分别产生销售收入的数值未来三年不变；

　　4、福州和清江的主营业务利润率和销售利润率未来三年不变。

　　表2：漆包线业务业绩预测表

主要财务指标	2004	2005	2006	2007
产 量（吨）	33400	40000	55000	60000
销 量 (吨)	33400	40000	55000	60000
销售收入（万元）	98330	117773	161674	175606
主营业务利润（万元）	10348	12398	16948	18202
利润总额（万元）	4661	5580	7717	8546
所得税（万元）	1538	547	821	1487
少数股东权益（万元）	467	2124	2925	3046
净利润（万元）	2656	2908	3971	4013
每股收益（元）	0.10	0.11	0.15	0.15

　　3.2、房地产业务盈利预测

　　假设：

　　1、冠城大通至2007年保持持有F区85%的股权，B 区和C区40% 的股权。

　　2、太阳星城的销售价格和目前的价格水平保持基本稳定，并略有提升。

　　表3：房地产业务业绩预测表

主要财务指标（万元）	2004P	2005P	2006P	2007P
主营业务收入	39112	90264	253684	371800
主营业务收入利润率	30%	32%	31%	31%
主营业务利润	11655	28464	78999	115287
利润总额	7122	18119	51600	76090
所得税	2350	5979	17028	25110
少数股东权益	716	1821	15759	28794
净利润	4056	10319	18813	22187
每股收益（元）	0.15	0.39	0.70	0.83

　　3.3、公司盈利预测

　　1、 公司漆包线业务和房地产业务均稳健发展；

　　2、 漆包线业务2004年-2007年的产量可分别达到3.34万吨，4万吨，5.5万吨和6万吨。

　　3、 房地产业务2004年-2007年持有太阳星城股权B区40%，C区40%，F区85%。

　　表4：业绩预测表

主要财务指标（万元）	2004P	2005P	2006P	2007P
主营业务收入	137442	208037	415358	547406
主营业务利润率	16%	20%	23%	24%
主营业务利润	22004	40862	95947	133489
利润总额	11783	23699	59317	84636
所得税	3888	6527	17849	26597
少数股东权益	1183	3945	18684	31840
净利润	6712	13227	22784	26200
每股收益（元）	0.25	0.50	0.85	0.98
PE(倍)	24	12	7	6

　　3.4、增持太阳星城部分股权后的业绩预测

　　房地产业务方面，公司还有望通过协议转让方式再增持B 区20%，C 区20%的股权，有望通过挂牌竞拍方式获得D 区80%的股权，从而使公司持有太阳星城的各区股权达到B 区60%，C 区60%，D 区80%，F 区85%。据此测算公司2004年-2007 年每股收益分别为：0.25 元，0.50 元，1.07 元，1.47元。

　　5 公司估值与定价

　　我们选取目前两市蓝筹房地产公司进行估值比较：

　　表5：主要房地产上市公司基本情况一览表

股票简称	总股本 （万股）	流通股 （万股）	收盘价 （元）	每股净资产 （元）	EPS（04E） （元）	动态P/E（倍）	P/B （倍）
万科A	227362	157684	5.43	2.51	0.20	27	2.16
招商A	61882	20430	8.04	5.34	0.58	15	1.51
金融街	45912	25657	10.51	4.04	0.68	17	2.60
世贸股份	35466	16973	6.40	1.96	0.42	15	3.2
北京城建	60000	15000	5.18	2.86	0.15	34	1.81
平均	86124	47148	7.11	3.34	0.38	21	2.25
冠城大通	26882	17388	6.04	1.52	0.25	24	3.97

　　由上表可见，公司目前动态PE(04年)与房地产行业有代表性的前5名上市公司平均市盈率接近，但由于公司在05-07年业绩增速分别可达到97%，72%，16%，公司成长性显著。鉴于北京地产在奥运经济的推动下稀缺价值逐步提升，公司资产优良，成长性极佳，公司股价处于低位，05年动态市盈率仅为12倍，我们认为冠城大通目前价值低估，投资评级为“优异”，建议买入。

国海证券研发中心 沈彤