敬启者 :

    有关 : 中国广东省顺德市容桂区土地发展中心

    吾等根据阁下指示，对容桂区土地发展中心将于中华人民共和国(「中国」)持有之上述物业权益进行估值。吾等确认曾进行视察及作出有关查询，并取得吾等认为必要之进一步资料，以向阁下提供该等物业权益于二零零二年「十月三十日」之公开市值之意见。

    吾等之估值乃吾等对公开市值之意见。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指「根据以下假设在估值日无条件完成出售某项物业权益，预期可合理取得之最高现金代价 :

    (a) 有自愿卖家；

    (b) 在估值日前有合理时间(经考虑物业性质及市场状况)，就有关权益进行适 当之市场推广，以及议定价格、条款及完成买卖等事宜；

    (c) 于任何较早假定交换合约之日之市况、价值水平及其它情况均与估值 日相同；

    (d) 不考虑具有特殊兴趣之准买家之任何追加出价；及

    (e) 有关双方乃在知情、审慎及非强迫情况下进行交易。」

    吾等进行估值时，假设业主将物业权益在其现况下于公开市场求售, 而并无凭借递延条款合同、售后租回、合资经营、管理协议或任何类似安排，以抬高此等物业权益之价值。

    吾等进行物业估值之基准为，物业将按照贵集团提供予吾等之最新发展建议书发展及落成。吾等已假设有关建议书之批文已领取。于达成吾等对价值之意见时，吾等使用直接比较法进行估值，即使用同一地区内之可资比较交易作参考，并已考虑完成发展项目以反映已落成发展项目之质素将花费之建筑成本。于达成吾等对物业价值之意见时，吾等亦已使用直接比较法对其进行估值，即使用有关市场内可得之可资比较地盘交易及土地价格作参考。

    吾等并未获提供该等物业权益之业权文件摘要。然而，吾等并无查阅文件正本，以核实其拥有权或核实任何未载于交予吾等之副本内租约修订之存在。所有文件及租约仅用作参考。所有尺寸、大小及面积均为约数。

    在进行物业估值时，吾等倚赖由贵集团之中国法律顾问就贵集团于物业之建议权益提供之法律意见(「中国法律意见」)。

    吾等曾视察有关物业之外貌，并在许可情况下视察其内部，惟吾风并无进行结构测量，或视察木工或其它有盖、遮蔽或未能到达之结构部份，故无法呈报物业权益之任何该等部份是否确无损坏。

    吾等非常倚赖贵集团所提供之资料，并已接纳贵集团就规划批文或法定通知、地役权、租用权、占用情况、租赁、地盘及楼面面积，以及确认贵集团持有有效权益之物业权益等事宜所提供之意见。

    吾等之估值并无对有关物业之任何抵押、按揭或拖欠款项，或者出售时可能产生之任何开支或税项等作出备抵。除另有说明者外，吾等假设有关物业权益概不附带可影响其价值之繁重负担、限制及繁苛支出。

    除另有说明者外，列出之所有金额均指人民币。于二零零二年「十月三十日」用作评估中国物业权益价值之汇率为1港元兑人民币1.06元。由该日起至本函件发出日期止，该汇率概无任何重大波动。

    现谨附上估值证书。

    此致

    中华人民共和国

    广东省顺德市

    容桂区

    容港路8号

    广东科龙电器股份有限公司

    

代表

    威格斯(香港)有限公司

    董事

    何继光

    注册专业测量师MRICS, AHKIS

    谨启

    二零零二年十一月十五日