学者王志纲作客新浪谈“城市中国”(实录)_销售管理_财经纵横

学者王志纲作客新浪谈“城市中国”(实录)


http://finance.sina.com.cn 2004年08月30日 17:05 新浪财经

学者王志纲作客新浪谈“城市中国” 　　21世纪中国走上了高速城市化的道路，城市之间的差异化竞争日渐激烈，引起了世人广泛的讨论，城市化进程必将对全社会产生深远的影响。8月30日，著名学者、策划人王志纲作客新浪嘉宾聊天室，就“城市中国”这个话题与大家交流。　　主持人：首先请王老师向网友做个自我介绍。　　王志纲：讲到我的身份只能用一句话来说，就是“不明飞行物”(笑)。我的角色是多重的，有的时候做研究，有的时候给企业当顾问、作咨询，有的时候给政府做战略。今天到新浪来如果说是以学者的角色，那么就是作为城市战略学者的身份来跟大家探讨、交流。　　主持人：在很多网友的眼里您都是有着传奇色彩的学者。　　网友：10多年前，很多人都认为您是搞房地产的专家，你如何定位自己，你对这种说法怎么看？　　王志纲：哲学里面有一句话叫“存在决定意识”，正是这个复杂多变的时代造就了我的多重身份。很多人说我是策划人，可能跟中国的房地产有关系。大家都知道中国的房地产到现在是10来年的历史，其实在第一次宏观调控的93年，那时候就已经有了一定意义上的房地产开发商，那次调控造成了很多楼盘的死火，我当时还在新华社，为市场所邀请参与了一件“救死扶伤”的事情，用了两年的时间救活了一个位于南中国的超级大盘——顺德碧桂园，上演了一出现代商战传奇。　　由于我的职业特点和喜好是做一个学者，但不是闭门造车式的学者，而是市场化的学者，所以在救活它的同时，我其实在营造一种房地产的理论平台，我深深感到，中国的房地产再也不能这么盲目地做下去了，撑死胆大的，饿死胆小的，慢慢在这个过程中建立了一套房地产的理论体系，这套体系在中国的房地产领域影响非常大，所以人家把我理解成地产策划人。其实这只是我人生中一支小小的插曲，在此之前我一直在新华社。　　我在新华社也干了10来年。在新华社之前，主要是搞学术研究，在大学里面学的政治经济学，天生对政治经济学和哲学比较感兴趣，后来经历了中国的市场化改革，参与了中国很多这方面的实践，因为长期生活在中国市场经济的摇篮——广州，所以在目睹整个中国市场化发育过程的同时，自己也有意无意接触、参与到实践中去，很多人讲广州人只会生娃娃不会起名字，只务实不务虚，正是这种环境给我创造了机会，当我向广东人学习务实的同时，也把一种理性的思考带给了广东。　　也可以说，正是这种务虚和务实的紧密结合，以及在南中国浸泡的20年，锻造了王志纲这个不明飞行物。　　网友：中国在城市化进程中面临很多前所未有的挑战和机遇，你怎么理解这些挑战和机遇？　　王志纲：大家知道有个王志纲工作室，我对它的定位是战略思想库。10年前我开始做房地产，但这并不是我的本意，而是市场有这个需求，其实做房地产的时候我是“身在曹营心在汉”，包括在拯救那个项目的时候，如果我们对这个市场没有一定把握的话，是做不好这件事情的。　　经过10年地产的历练，到了今天，现在我们的主要研究方向和业务重心已经转移到城市和区域经营上来了。　　为什么会出现这种转型呢？首先是大势使然。从中国社会的发展趋势来说，四五千多年的文明史一直到上个世纪80年代，整个中国的城市化率也就是20%左右，这是什么意思呢？原来毛泽东有一句话，说中国最根本的问题是农民问题，到后来的“八亿人给两亿人搞饭吃”，这样的中国肯定是没有希望的，这样的中国还是以农业文明为主，“三农”问题不解决，中国是不可能实现现代化的。这是第一个概念。　　改革开放20多年来，特别是小平同志提出来翻两番，从温饱到小康，从小康到逐步现代化，这句话把它归结起来放在城市化的角度上讲，其实整个中国从80年代初到现在，我们的城市化率已经接近40%，这是中国历史上天翻地覆的变化，也就是说13亿人口有4—5亿算是城里人了，还有相当一部分是处于农村和城市之间的人。比如现在的北京有一千五百多万人口，还有两百多万流动人口，有很多北漂一族在寻求自己的梦想，还有一部分农民工，你们很难讲他们是农民还是城里人，当一个人对这个城市做出了贡献，离不开这个城市的时候，他就应该是城里人，所以我们有义务推他们一把，把他们变成真正的城里人。当然这里面涉及户籍制度的改革，还有农民工的孩子读书等问题。　　正是由于城市化来得太快了，我们的很多城市配套，包括我们的上层建筑往往有点跟不上，于是遇到问题边解决边前进。这是大的背景。　　在这个背景下，中央提出来用20年左右的时间逐步实现现代化，这个概念是什么呢？按照整个中国城市化的速度，到那时候城市化水平应该是60%左右，也就是说13亿人口起码有7—8亿人在城市里生活，这是多么巨大的商机。根据西方发达国家的发展规律，一般城市化水平到了30%的时候，就会进入城市化高速发展的时期，城市化水平到了70%以后就基本趋缓，称之为纳瑟姆曲线，今天的中国正好赶上城市化的高速发展期。　　在这个历史阶段，从政府到企业到民众，如果我们不对城市化有深刻的理解和感受，我们就不能把握住社会发展的主流和规律。这个时候小到每个人的安居乐业，中到企业的发展扩大，大到城市战略的制定和竞争力的提升，都必须放在城市化这个主旋律上去把握。这也就是为什么中国一夜之间兴起了城市热，什么城市经营、城市竞争力、城市营造、城市营销都成了热门话题。在这个背景下，我们的精力自然要倾注到这些领域中来。　　主持人：现在的国家也逐渐认识到城市化进程是非常重要的，并且把它提到前所未有的高度。但同时也出现了一个很有意思的现象，就是在中国内地不同地区和城市之间的竞争也开始加剧了。　　网友：请问您，中国的大城市已经成为了区域发展的发动机，上海带动了长三角经济圈，北京带动了环渤海经济圈，广东和香港带动了珠三角经济圈，这几个城市群之间的竞争将会在哪些层面上？　　王志纲：从西方发达国家来说，不管是欧洲、美国还是日本，它们发展到一定阶段的时候，都会出现以主要中心城市为基础的创富平台，也就是说一个国家的财富是不可能在空间上均衡的，而是主要集中在几个节点上。无独有偶，像美国和日本都是在三个城市群上，美国一个是以纽约为核心的大纽约，是国际大都市，第二个是靠近加拿大的五大湖地区，第三个在以洛杉矶为主的西部。日本则是东京、大阪和名古屋城市群。美国的三大城市群集中了全国大约80%的财富，日本也有70%以上，国民经济主要是靠这三个城市群支撑起来的，因此我们把它们叫做创富平台。　　今天的中国非常有意思，一个是沿海中国，一个是中部中国，一个是西部中国。而沿海中国又形成了三个中心平台，一个是上海为龙头、以江浙为两翼的长三角，一个是以北京和天津为双核的环渤海地区，还有一个是以广州和香港为核心的珠三角城市群，这三大城市群都是国家财富的密集区，据不完全统计，它们现在所创造的GDP大概接近整个中国的40%。　　但与国外的城市群相比，就像一些城市学者所说的一样，今天中国的城市有一个毛病，就是大城市不大，中城市不强，小城市不特。这三大城市群还仅仅是雏形，还有极大的发展空间。　　随着中国城市经济的高速发展，这三个马达之间自然要展开激烈的竞争。我曾经有一个描述，如果说中国是一个巨人的话，那么以上海为龙头的长三角是一条腿，以广州和香港为核心的珠三角是另外一条腿，这两个腿支撑一个大脑袋，就是北京，北京更多的功能是在大脑的运行上，真正作为经济的支撑点其实是两个三角洲，其他城市和地区就相当于身体的其他部分。　　从未来的竞争看，北京有得天独厚的政治优势，但从纯经济的角度来看，它根本竞争不过珠三角和长三角，包括它的生态环境，以及缺水等问题，发展经济受到一定的制约。　　现在整个中国城市化的过程当中，10年前基本上是珠三角独领风骚。但是从96年开始，以上海为龙头的长三角迅速崛起，特别是2001年的上海APEC会议之后，上海迎来了新生，我们到美国、到欧洲去，很多大的财团不一定知道深圳和广州，但是讲到上海都知道是他们在远东的首选之地，上海也雄心勃勃提出来要以自己为核心打造世界第六大国际都市群。　　上海这几年的发展可以说是咄咄逼人，尤其使广州和香港感到很大的压力，这反而是好事，正是这种压力促使广东最近发生了很大的变化，这是很多人所没有注意到的。当人们越来越把目光集中在上海的时候，广州通过这三五年的卧薪尝胆正在发生很深刻的变化。　　第一个变化是，原来香港和广东谈了20年的粤港一体化始终进展不大，但这几年在强大的外在竞争和压力下，这两个巨人终于愿意抱在一起取暖了，开始真正想搞一体化了。中央也积极玉成此事，去年温家宝总理给香港送了一个“大礼”，就是所谓的CEPA计划，让香港提前几年享受WTO的关税政策，使它们的产品和服务提早进入珠三角和更广阔的内地。　　不久前广东省委书记、中央政治局委员张德江又提出“泛珠三角”区域经济一体化的构想，以广东为主，包括福建、江西、湖南、广西、海南、四川、贵州、云南九个省(区)以及香港、澳门两个特别行政区，共同来打造一个经济区。这个构想提出以后可谓一呼百应，很多城市都愿意加盟泛珠三角洲，这个是符合整个世界经济和城市发展的趋势的。大家都知道，现在的世界是全球一体化，其实全球化的结果也更加强化了区域一体化，别的不用讲，包括北美经济自由贸易区，甚至是讲到欧洲欧盟，欧盟的东扩也是要拼命把自己的腹地加大，几十个不同的国家和民族都能一体化，而我们中华民族更应该打破这种篱笆墙。区域经济一体化我们喊了很多年也得不到实施，但今天在城市圈的大背景下，城市的分工和整合开始形成了。　　通过这样的整合之后，广州的江湖地位就自然浮出水面了。广州按照自己是华南经济圈的中心城市来定位，他的角色至少是跟香港跳双人舞。　　首先广州的会展经济做得有声有色。广交会是广州的一张王牌，场所规模扩大到70万平米，搬到了新的区域，要继续发挥好广州的经贸中心作用。广州的新白云机场(资讯行情论坛)将成为世界级的航空货运中枢，是中国的三大枢纽机场之一，现在对外还没有这么张扬。据说美国的联邦快递公司将把远东业务重心从香港迁到广州机场，一旦联邦快递到了广州以后，全世界的知名快递公司都会蜂拥而来。此外一系列的国际航线和国际知名航空巨头也将很快落户新机场。这些都是不得了的事情，但广州有这个特点，只做事，不吭声。广州还有一个更大的动作就是打造南沙港，将成为国际级的集装箱运输中心，给李嘉诚也造成了很大的压力。　　广州的崛起肯定会和香港形成竞争，但总的说是合作大于竞争，分工大于竞争，这两个城市一旦形成联手之势，将共同支撑起整个珠江三角洲经济的快速发展，双方的合作空间很大。此外还有珠三角的交通一体化，大手笔的城际交通计划也将很快浮出水面。　　我来北京之前参加了广州的一个会议，在会上很多跨国公司的CEO都讲到这个问题，原本打算把企业总部从广州搬到上海去，但现在开始犹豫了。下个月在广州有一次跨国公司联谊会主办的论坛，可能我会做一个演讲，题目就是“发现广州”。其实那些自认为了解广州的人大多并不真的了解广州，老外更不清楚。全世界看好中国，中国有几个登陆点，不一定除了北京就是上海，广州这个平台其实有很多优势。　　总的来说，今天的中国真是好戏连台，由于区域经济的竞争促进了各个城市的快速发展，长三角、珠三角和大北京地区都将为城市中国这趟列车的高速前行发挥各自的作用。　　主持人：最近广州发展战略动作频频，大家也都知道，您研究和实践的大本营就在广州。　　网友：王老师能不能谈一谈，广州如何进行城市策划，以及他在策划的过程中一些台面幕后的故事？　　王志纲：我在广州主要是跟企业界的合作比较多，对于城市经营的实践主要是中国其他地方，比如说在上海，浙江。浙江的很多城市都邀请我们参与城市发展战略的制定，还到了环渤海地区，到了山东，到了西部，成都、西安，到了东北的哈尔滨，我们都参与了很多城市经营方面的事情。马上可能会介入广东这方面的一些事情。　　中国人讲一方水土养一方人，广州这个城市跟其它城市不一样，我们通常讲广州人只会生娃娃，不会起名字，他只关心实际，不在意形象宣传，这在以前是利大于弊，以后就是弊大于利了。　　但是广东正处于一个很矛盾的态势，广州一方面要干大事，另一方面又害怕过于招摇之后反而干不成这个事，现在高层已经意识到这个问题了，多干少说不利于城市的进步，但是怎么做并不十分清楚。我们现在跟南方的政府层面也在探讨这个事情。特别是广州拿到亚运会主办权以后，怎么打好这张牌也在探讨。广州的谨慎多于冒进，但一旦找到了突破点之后，广州的出拳还是很有力度的。　　网友：您多次给西部城市作过城市营销和策划，你最近到过云南，请你谈谈云南的城市战略和一些部署，云南对其他的省市有没有启发？　　王志纲：关于城市战略的制定和实现，我们最早是在云南尝试并取得成功的。说来话长了，1997年当时的云南省获得了一个很重大的机会，就是举办99’昆明世界园艺博览会，但是把这个项目拿到之后，用什么样的思路来打造这个世博会，通过世博会投资几十亿，上百亿能给云南带来什么，对于这些问题的思考还停留在朦胧状态，其实这已经涉及到区域营销和产业转型的问题了，七八年前大家都不太清楚。　　当时云南省一个领导专门到广东来找我，谈了两三天。刚开始我是很犹豫，因为我对企业有信心，对政府没信心，企业讲实际的结果，而在政府的体制下我不知道自己能不能帮上忙。虽然他很有诚意，但我还是刁难了他一下，我说你不是省长和省委书记，你先去汇报，如果省里的领导同意了，我们就得签协议来做，这种事情要实打实的。这个人回去了以后，我还以为打发掉了，没想到后来他来签合同，既然是签合同，就是当真了。我在云南做了三个月，给世博会重新定位，找到一种全新的思路和眼光，最后借助这个思路和机会打造了一个令他们非常兴奋的结果，现在是摆在眼前的。　　当时我说99’世博会对世纪老人送给云南的一次历史性的契机，世博会绝对不是一个世博园，云南必须把世博会当作一个支点，把长达半年的会期作为一个超级杠杆，实现自身从烟草大省到旅游大省的转型，借助一切可能的手段使云南从旅游资源大省变成旅游强省。这是整个报告体现出来的思路。　　这个思路被接受之后，事情就发生了很大的变化。我们又提出很多城市经营的思路。举个例子，人们到昆明不是看了世博园就完了，我们把云南很多的旅游资源统一打包进来，比如说西双版纳、大理、丽江等等，在线路上打通，这下整个云南的旅游就丰富多彩，有传统的旅游景点，也有新颖的旅游资源。当人们从全世界、从北京、从上海花了几千块钱到云南来，如果说仅仅是一道菜都不会太感兴趣，如果说是一桌菜的话，人们就会来了。结果很多中央领导都来了，因为太美不胜收了。我们还为世博会设计了两句广告词——“彩云之南，万绿之宗”。这不光是给世博会画龙点睛的东西，也是展示云南未来形象的句子，就是要借世博会的机会把云南的魅力做足，把世博会的文章做大，最终沉淀出云南的区域品牌。　　为什么说“彩云之南”？云南的来历10个人中有9个人讲不清楚，后来我们在《后汉书》上找到了彩云之南的渊源，传说汉武帝时常有彩云在西南出现，汉武帝派人追踪彩云至此，遂置县于彩云之南，故名云南。这个说法的古为今用可以大大激发人们对于云南的想象空间，正好发展旅游业。为什么叫“万绿之宗”？中国的母亲河是长江，长江上游之南是云南。很多植物物种都是从云南的崇山峻岭里面发源，然后沿着长江走向世界。比如说茶叶，它的祖宗就在云南，但是没有人去挖掘它，整合它。刚好可以通过世博会向全世界展示云南的绿色大省形象。我们对世博会的策划既包括城市定位、区域定位、发展战略，还有区域和城市营销的内涵。　　现在云南的旅游业非常火爆，借99’昆明世博会的成功，云南各方面对我们的了解比较透彻，后来大香格里拉也找我们，我也是丽江的城市发展顾问。丽江的整个定位都是我们制定的，按照新的定位打造“小资天堂，体验之都”，把丽江打造成为中国从观光旅游到休闲旅游再到体验旅游的第一张王牌，把丽江做成大香格里拉旅游区的门户和客厅。去年到丽江的游客是350万，今年要增长到360万多，而且是天天航班爆满，很多人去了之后不想走了，有的开网吧，有的开影楼，有的开茶吧。没去过丽江的人就好像是赶不上新潮似的。　　做完丽江之后，我们去年又接受了四川甘孜州的邀请，对整个甘孜州的旅游发展战略进行策划，提出了“香巴拉并不遥远”、“不是西藏，胜似西藏”的形象定位等一系列总体构想，通过对大香格里拉的整体思考和梳理，对这个板块的旅游发展起到了很大的作用。五六天　　从这一点讲，我们关于区域战略、城市经营和城市营销的探索，真正的发源地不是广州也不是上海，而是在云南。　　网友：您走过很多城市，认真考察过很多的城市，请问您能不能对中国不同特色的城市作一个评点，什么人适合在哪些城市生活？比如说上海、北京、深圳、广州、西安、成都、杭州等这些中国比较有名气和特色的城市。　　王志纲：这个说来话长，只能是一家之言。从前年开始广州出现了胜利大逃亡的趋势，所有的年轻人就像后面有狼在追自己似的拼命往上海跑，不是在上海，就是在去上海的路上，以至于我们工作室在上海建立分部的时候，要招人，一下子收到上千封求职信，80%是广州过来的，我们问他们为什么有深圳不去投奔，偏偏要到上海来？他们也说不大清楚，但反正很多人是选择了上海。　　这个背景之下，前年底有一篇叫《深圳你被谁抛弃》的文章一石激起千重浪，以至于在深圳要1万块雇一个高级人才，上海5千块就可以了。一个方面这正说明了上海的魅力，但从另一面讲也带有一定的茫然性。我在上海待了一年，但最后还是放弃了上海。我当时说了一句笑话，说上海真是兵荒马乱，水深火热。上海这个地方是以经济为支撑的，由于来的无头苍蝇太多，一个城市当它发展得太快了，皇帝女儿不愁嫁，对于到这个城市生活的人们来说并不是一件好事。　　在这种情况下我就在思考，究竟什么样的地方更适合人们生存，我认为有三个层面：第一个层面，如果你是刚刚出道的人，如果你是一个中小企业，可能更好的选择真的是在中部和西部。比如像成都，我们帮成都做城市战略策划的时候，给成都的形象定位是“西部之心，魅力成都”、最适合生活、创业和人居的城市、中国生命质量最佳的城市。成都人的收入并不高，但非常祥和、舒适和休闲。现在很多小资们到了成都都不想走了，说与其在东边拿一万块，还不如成都的两千块。特别是云南，很多北京、上海的人到了云南的大理、丽江都不想走了。所以对于有知识、有文化的人来说，不一定非要选择北京、上海和广东，也许中部和西部更适合自己的生存，而且也不会限制自己的发展。　　当你做到一定程度了，或者说做得比较大了，觉得原来的天地小了，这时候你想选择一种挑战，可以去北京、上海和广州发展，最怕一步到位往高端走，企业也是这样，中小企业去上海弊大于利，这时候可以选择二级城市和三级城市，甚至是长三角和珠三角的其它城市。　　作为企业来说，每一个阶段都应该有相应的选择。对于个人来说则是一种生活方式的选择，就像两个人谈恋爱一样，萝卜白菜各有所爱。学者王志纲作客新浪谈“城市中国” 　　网友：最新公布的数字讲，中国的房地产价格又在经历新一轮的杀价，你如何看待这些现象，如何评价中国的宏观调控又一次在房地产上的情况？　　王志纲：这是非常尴尬的现象。这次的宏观调控表现在地产上是两个手段，一个是政府釜底抽薪，另一个是银行扬汤止沸。所谓扬汤止沸还算比较温和，比如说按揭稍微紧一点，贷款控制严一点，金融政策趋紧。釜底抽薪就厉害了，是通过土地政策的改变，包括土地供应权的调整，原来是中央、省、市、县都可以批地，而且是协议批地，无计划批地，随意批地，损害了农民的利益，造成很多的腐败交易，也造就了很多房地产的超级暴发户，加剧了中国的经济过热，正是在这个背景下面中央提出了宏观调控，我是举一万双手赞成的。　　这次调控手段的轻重是一回事，但这个调控也造成了直接的结果，就是房地产界要重新洗牌了，游戏规则变了。这次调整完了之后，中国70—80%的房地产老板就会被清洗出局。昨天我们用三个盖子盖10个盘子，今天行不通了。就像北京的地产商一样，10年之前就是3万、5万，现在则要十几个亿才能玩得动项目了。　　当然在北京、上海这些大地方采取挂牌交易土地这种香港模式，结果也会形成几大地产寡头，因为只有他们有足够的钱来多抢地，于是在公平、公正、公开的同时也带来了另外一个负效益，那就是百花齐放的房地产时代可能要过去了，大家都会追求容积率，盖很刻板的房子。　　但总的来说是利大于弊。那么是不是说剩下的老板们就没戏了，倒也不是。中国的城市化距离70%的平缓期还有30%的空间，还有20年快速发展的时光，不光是大城市要发展，还有二线和三线城市，你想这其中要有多大的机遇，以后中国的房地产肯定会发生质的变化，在外延和内涵上就不是所谓的盖房子了，或者在市中心抢一块地。那时候房地产在外延上会带有国土整治的性质，包括西部的开发，东北的振兴，很多城市的改造，以及河流和江河的整治等等，具体包括旅游、休闲、会展、商业、旧城改造、新城开发、园区经济等等，这些领域都给想继续发展的老板们提供了广阔的空间和机会。　　关于房价涨价的问题。土地一下子供应停止了以后，供应量有限，最后形成了供不应求，这时候房价会形成短线的上涨。但是有一个有意思的问题大家没有看到，就在中国房价涨得最快的地方——杭州却同北京恰恰相反，中央关于土地的新政策出台了以后，杭州的反应是一下子停板，价格不仅不涨，很多人还开始持币待购了。很多人问我是怎么回事，我说北方的主要城市的购买行为还是消费者来支持，在浙江主要是投资者，投资者最敏感了，当他们意识到要重新洗牌了，游戏规则要变了，这些人就不炒了，楼价就跌下来了，这是很需要思考的问题。　　但是其他地方的老百姓不是这样的，消费者开始急了，所以内地很多城市的房地产价格还要涨。　　网友：国家在这种调控中，改变了以往的一些土地政策，请问，这将对中国的房地产以及北京这样的大城市产生什么样的影响？　　王志纲：这次来北京五六天，把京城的房地产市场跑了一遍，跟北京的房地产大佬们也进行了交流。第一，北京的房地产价格应该是微涨，不会像原来一样暴涨。第二，北京房地产的土地资源应该说是越来越少了，很多发展商都在拼命的找地。第三，特别是北京这几年要准备迎接奥运会，青山绿水的整治已经初见成果。很多进京赶考的老板和一年前不一样了，一年前觉得自己身处水深火热之中，都想赚完钱早点回去。现在很多人都开始喜欢北京了，还想把老婆孩子接过来。毕竟北京是中国人的北京，当北京的环境逐渐变好的时候，全世界的人都会爱上北京、投资北京。照这样下去，北京的房价没有下跌的理由。　　但从另外一面讲，北京是政治中心，从中央或者是北京市政府来说，也希望可以适度抑制房地产的价格，形成两条线。一是要保底，保低收入阶层的底。另一个不保底，就是市场竞争，凡是有钱的人，你在市场上选购你中意的产品。我认为北京的高端市场还要涨。这次我来北京看了很多广州企业在京开发的产品，明年都要推广，他们投入的心血和采用的高科技会让北京的消费者吓一跳，的确很有吸引力。今天上午我还看了一个项目，同样的房子在广州卖8千，现在发展商说在北京要卖1万2，北京这个地方你只要把产品做到极致以后是不缺乏市场的。　　总的来说，政府应该一方面保底照顾低收入阶层，也就是所谓的经济适用房，这一点资本主义国家都能做到，社会主义国家有什么做不到的呢？另外一个空间就是高端市场，也就是纯粹的市场化的商品房，反正一个愿打一个愿挨。这一块市场可能会继续上涨。　　网友：您认为国外的哪些城市营销是最成功的，有哪些经验值得我们借鉴？　　王志纲：今天中国的很多城市已经开始意识到城市营销的作用了，意识到城市的价值决定地产的价值，城市的价值决定招商的效果，城市的价值决定人们最终选择在哪里安居乐业。但从实际的运作情况看，大多是低级形态的，都是小儿科，很多城市只知道在中央电视台拼命做广告，拼命的撒钱。　　国外很多城市在这方面做得比较成功，比如说雅典通过这次的奥运会就有很大的提升，还有之前的悉尼和亚特兰大，因为奥运会是城市营销的最佳手段。2008年的奥运会我们用好了，不仅仅是把北京最有效的营销出去，甚至可以把整个中华民族的复兴展现出去，这种东西是怎么做也不为过的。　　另外做得比较成功的城市营销应该是香港，有专门的机构进行城市营销计划，还成立了一个贸发局，通过点线面的方式打造贸易、招商和推广平台，让世界聚焦香港等等。　　现在北京拿到了奥运会，上海拿到了世博会，广州也拿到了亚运会，这些都是全世界范围内最好的超级法宝，但是怎么唱好这三出大戏的确是一个大学问。21世纪是中华民族复兴和崛起的最佳机会，怎样通过中国三个龙头城市、这三大超级引擎活动向世界展示自己的魅力和形象，意义十分重大。反过来这三大龙头城市也要为整个中华民族的复兴创造尽可能多的机会。　　我觉得这个事情是系统工程，有经营，有营销，有战略，有品牌，如果大家一起发挥中华民族的优势，在政府的引导下产学一体化，等到奥运会、世博会、亚运会开完之后，等到我们追求的城市化和基本现代化的目标尘埃落定之后，也是我们作为战略机构投身城市经营领域最大的欣慰。　　网友：您最喜欢的城市是哪几个，假如让你在国内选一个城市居住，您会选哪个城市？　　王志纲：现在我很矛盾，很多人问我的家在哪里？我非常难回答，因为我是在全中国上班，我的家在深圳，但是一年待不了多久。　　我初步透露一下自己的打算。我会在深圳继续有一个家，那边打高尔夫球非常方便，可以了解香港和海外的信息，应该是不错的，而且便于了解珠三角。其次可能在北京有一个家，这个地方的文化气息很浓郁，我希望和高端的人多交流。第三可能在上海有一个家，搞一个研究院，同时也是了解海外的市场。我还想在丽江安一个家，跟自然充分对话、融合，跟一些朋友探讨很多问题。　　主持人：因为时间的关系，尽管网上还有很多网友的问题没有回答，但是我们只能告一段落了，非常感谢各位网友参与这场聊天，我们一定找机会再请王老师作客新浪嘉宾聊天室，继续回答网友的问题，感谢各位网友和王老师。　　王志纲：谢谢。　　本次聊天到此结束。