●行业景气向好提升了房地产上市公司总体业绩水平，但业绩分化较为严重●房地产上市公司平均预收款增长率较高，为今年的业绩提升奠定了基础●从事住宅开发的上市公司机会多于其它从事其他物业开发的上市公司

　　一、2000年房地产业发展情况概述

　　1999年11月，当我国政府取消福利分房，集团购买退出房地产市场之时，曾有专家预测我国的房地产市场将走向低谷，然而2000年房地产业出现了令房地产界始料不及的景气向好态势。综合反映房地产开发景气的“国房景气指数”2000年底达到104.06点，比1999年底高出2.6点，是近年来增幅最高的年份。

　　统计结果显示，房地产开发业呈现出繁荣增长态势，主要表现为：一是房地产开发投资持续、快速增长。2000年全国完成房地产开发投资4902亿元，比1999年增长19.5%,增幅提高8.5%，房地产开发投资增长速度比全国固定资产投资增长速度高9.8%。房地产开发投资占全国固定资产投资的比重为20.2%，这一比重比1999年提高了6.5%。二是开发规模继续扩大。2000年全部在建的商品房施工规模继续增加，项目计划总投资达到24702亿元，比1999年增长33.5%；三是投资结构得到改善。2000年在全部房地产开发投资中，商品住宅完成投资3319亿元，增长25.8%，占全部房地产开发投资的比重为67.7%，同比提高1.9%；办公楼投资293亿元，同比下降12.9%，占房地产开发投资的比重为6%，下降2.4%；商业营业用房投资548亿元，同比增长19.3%，占房地产开发投资的比重为11.2%，下降0.3%；四是商品房销售快速增长，居民成为商品房购买的主体。2000年共销售商品房面积1.7亿平方米，完成销售额3572亿元，分别比1999年增长26.9%和30%，高于同期房地产开发投资的增长速度。在全部销售额中，销售给个人的2840亿元，同比增长51.9%，占全部销售额的比重为79.5%，同比增长9%。这说明随着住房制度改革的深化，个人购房已成为商品房销售的主体，集团购买在商品房销售中的作用正在逐渐下降。五是房屋销售价格继续上升。随着市场需求的增加和商品房质量的提高，商品房销售价格呈继续上升的趋势。2000年各类现房平均每平方米建筑面积销售价格达到2103元，同比增长2.5%，每平方米提高了52元。其中住宅平均销售价格为1952元，同比增长5.9%,办公楼平均每平方米销售价格为4438元，同比下降23.3%；六是空置面积增速减缓。多年来，房屋空置面积存量巨大，且增速居高不下一直影响着我国房地产业的正常发展，2000年，国家和各地高度重视商品房空置问题，出台了各种消费商品房、消化空置房的政策措施，使空置面积的增长速度得以减缓。2000年，全国商品房空置面积增长6.7%，增幅比1999年回落14个百分点，其中商品房空置面积增长4.1%，增幅回落18.4个百分点，反映出政府采取的各种消化空置房的政策措施取得初步成效。

　　二、房地产开发快速发展的原因

　　1、政策扶持作用不可低估

　　2000年，为了解决需求不足的矛盾，国家采取了一系列扩大投资需求的政策，包括加快经济适用房建设的力度，为房地产开发的发展创造了条件。2000年，经济适用房计划规模保持了上年的水平，总投资达到1800亿元，施工面积近2亿平方米，为整个房地产开发业的发展注入了活力。

　　房地产业是政策依赖性很强的行业，自1998年我国政府提出启动住宅消费，将住宅产业培育成国民经济新的增长点后，国家出台了一系列的扶持政策，包括全面开展住房分配货币化、大幅减免房地产税收、开放住房二级市场、加大对住房消费的金融支持力度等，2000年房地产市场的火爆、尤其是住宅产业的火爆与这些政策的作用有直接的关系，并且这些政策还将在未来的房地产发展中发挥更为积极的推动作用。

　　2、GDP发展水平也表明我国住宅产业进入一个高速发展阶段

　　我国现阶段的房地产发展是以住宅产业的快速发展为其主要特征的，据世界银行[微博]的统计数据显示，人均GDP达到600-800美元之间时，住宅产业将进入高速增长阶段，人均GDP达到1300美元时，住宅产业将进入快速发展阶段。2000年我国人均GDP的水平为830美元，随着我国宏观经济的进一步回暖，GDP水平有望继续提高，GDP的水平支持我国住宅产业进入一个快速发展阶段。

　　3、土地、资金快速增长是房地产开发发展的物质基础

　　土地、资金是房地产开发企业的主要生产要素。2000年房地产开发企业的土地购置、土地开发和资金到位均快于开发投资的增长速度，为房地产开发的发展创造了条件。2000年全国房地产开发企业购置土地面积15276万平方米，同比增长40%；完成土地开发面积10301万平方米，同比增长22.2%；到位资金5686亿元，同比增长26.1%。

　　三、2000年房地产上市公司特点分析

　　目前沪深两市共有房地产上市公司31家，截止4月30日，它们均如期公布了年报，房地产上市公司2000年主营业务收入的增长率为19.95%，但净利润增长率为-9.03%，其中主要原因是ST金田巨亏所致。2000年ST深金田亏损6亿多，而整个房地产上市公司的利润之和为11.2亿元。如果剔除ST金田，2000年房地产上市公司净利润增长率为22.01%，加权平均每股收益为0.18元，加权平均净资产收益率为7.95%，这两个指标值仍落后于沪深两市截止4月28日的加权平均数(沪深两市的加权平均每股收益为0.21元，加权平均净资产收益率为7.98%)，但历史地看，房地产上市公司的业绩仍有较大的提升，不考虑股本扩张的因素，每股收益和净资产收益率增长均为10%，这一点与2000年房地产行业景气走向基本一致。

　　综合分析2000年房地产年报，可以发现房地产上市公司存在以下几个特点：两极分化较为严重、资产质量有待提高、投资收益增长过快。

　　1、两极分化现象较为严重

　　2000年房地产上市公司受行业景气的影响，总体业绩水平有所提高。但与往年一样，房地产上市公司两极分化现象仍然较为严重，这说明同样面临行业景气，但各家公司表现却不尽相同。

　　从主营业务收入来看，排名前10名的上市公司主营业务收入占全部主营业务收入的74.28%，而排名后10位的上市公司主营业务收入仅占全部主营业务收入的4.6%，从总利润情况看，排名前10的上市公司利润之和为20.6亿元，占总利润的比重为123.08%，而排名后10名的上市公司总利润则为-9.5亿元。主营业务收入及其增长率是最能反映公司未来发展前景的，2000年主营业务收入排在前几名的为：深万科、深振业、深长城，这几家深圳老牌绩优的房地产上市公司紧紧抓住房地产复苏所带来的机遇，2000年主营业务获得了较快的发展。2000年主营业务收入增长率较快的公司有阳光股份、中华企业、光彩建设、天鸿宝业，这几家公司在房地产行业转暖的情况下，及时推出适销对路的房地产商品。同样面临行业景气，但由于资金、债务、历史等原因，有些公司主营发展不理想。PT网点、深万山、珠江控股和渝开发等几家公司2000年主营业务收入排名较后，与1999年相比，主营业务收入均有较大幅度的下降。原主营房地产的珠江控股正在向投资控股公司转型，今年的收益主要来自投资收益，PT网点由于债务沉重，诉讼缠身，房地产业务基本处于停滞状态，深万山由于经济诉讼、资金短缺等问题，影响了公司房地产业务的开展，渝开发2000年主要收入仍来自房地产业，由于公司库存商品房较少，环境配套较差，设计陈旧等，新的住宅小区又处于投入期未产生效益，因此商品房销售收入减少，销售利润下降。

　　2、资产质量有待提高

　　2000年房地产上市公司的业绩水平有了较大幅度的提高，但资产质量仍有待改观。2000年房地产上市公司的平均流动比率为1.4，平均速动比率为0.65，这两个指标的标准值分别为2和1，这说明从总体上看，房地产上市公司的短期偿债能力较弱。衡量公司长期偿债能力的指标资产负债率的标准值为50%，而2000年房地产上市公司的平均资产负债率为62.95%。总体看来，房地产上市公司抵御财务风险的能力较弱。房地产行业由于投资大、项目周期长、受宏观经济影响比一般的行业大，因此公司风险也较大，财务风险是房地产上市公司遇到的主要风险之一，ST、PT的房地产企业就是因为偿债能力差。(见附表一)

　　应收帐款较大一直是影响房地产上市公司资产质量的主要因素。2000年房地产上市公司的平均应收帐款是2.58亿元，平均增长率2.92%，相对于19.95%的平均主营业务收入增长率来说，平均应收帐款的增长率不算高，这说明上市公司的资金回收情况较好。存货过多一直是困扰房地产上市公司的问题，2000年房地产上市公司的平均存货为8.06亿元，占同期流动资产的比重为56.55%，存货同比增长率为15.32%。对房地产企业的存货要做具体分析，就存货的构成看，一部分是历史上留存下的积压房，随着时间的推移，以前开发的产品越来越不适应市场的需要，盘活的困难将越来越大，形成不良资产的可能性较大；另一部分存货是公司正在开发的商品房，这部分产品如果市场定位准确的话，将会成为公司的利润来源，否则将会给公司形成新的积压。2000年深万科的存货名利第一，且增长率为42.12%，但其存货的增加是增加土地储备和新开发项目所致。2000年中华企业的存货增长率为140.97%，也主要是增加土地储备的结果。但像ST金田、ST深物业的大笔存货主要是历史上遗留的商品房，它们形成不良资产的可能性较大。

　　3、投资收益增长较快

　　从附表二可知，2000年房地产上市公司利润构成与1999年相比有较大的差别，其中营业利润仍占利润总额的50%以上，但同比下降了5.45个百分点。补贴收入和营业外收支净额在总利润中的比重仍占比较小，并有进一步缩小的趋势。但值得注意的是投资收益的比重较高，而且增长速度也较快，2000年房地产上市公司投资收益在总利润中的比重为40.51%，同比增长41.49%。投资收益是公司对外投资活动的成果，主要来源于公司的长短期投资，通常它只是公司暂时闲置资金的利用，并不是公司利润的主要源泉。如果公司的利润主要来自投资收益，则公司发展的可持续性就令人怀疑。31家公司中有7家公司的投资收益占总利润的比重超过了100%，它们的情况各不相同。3家公司靠投资收益避免了亏损：深万山在一笔关联交易中获利1524.58万元，从而避免了年度亏损；琼能源通过转让两笔股权获利4620.6万元，而同期净利润仅为3622万元，琼能源靠这笔收益摘掉了ST的帽子；兴业房产2000年投资收益为495.7万元，而同期公司净利润403.5万元。另有2家公司由于高额的投资收益而跻身绩优股的行列，世纪中天靠2个多亿的投资收益，每股收益从1999年的0.29元上升到2000年1.19元，中远发展2000年每股收益为0.77元，其中投资收益占总利润的比重超过了50%。

　　四、房地产上市公司未来业绩展望

　　今年一季度，房地产增长势头不减，房地产开发投资同比增长22.9%，住宅投资增长28.6%，土地开发投资增长6.7%，预计2001年房地产业仍将延续2000年的发展态势，2001年房地产上市公司经营环境继续向好。与此同时，一些先行性指标的走向也预示2001年房地产上市公司业绩仍处于上升通道。

　　1、预收款增长为2001年业绩提升奠定了良好的基础

　　预收款增长表明销售形势好转，这为今年收入增长奠定了基础。预收款是指已签定房屋销售合同，而且房款也已收到，但由于收入尚未确认，只能暂时计作预收款，到收入确认条件全部达到后，即可确认收入。预收款越多，表明房地产销售形势越好，而且销售回款快。通常预收款在第二年转为收入。2000年房地产上市公司平均预收款为1.32亿元，同比增长44.44%，这将为今年房地产主营收入奠定基础。

　　2、预提费用和无形资产的增加预示房地产上市公司的投资在增加

　　预提费用是在房地产项目开发过程中，由于项目开发周期非常长，第一批房屋销售后确认收入时，尚有许多费用需要在以后支付，这部分费用必须通过预提费用体现出来，2000年预提费用增长率为32.37%，表明房地产上市公司投资增长速度较快。(见附表三)

　　有些房地产公司将土地使用权计入无形资产中，因此该指标的增减也在一定程度上反映房地产上市公司土地储备情况，2000年该无形资产增长率为8.46%，表明上市公司在增加土地储备。

　　由于我国房地产业、尤其是住宅产业正处于一个新的发展周期，房地产上市公司增加投资势必为将来几年的收益打下基础。

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