一树寒梅已着花--房地产类上市公司99年报述评

　　目前，深沪股市房地产类上市企业共有35家，其中深市25家，沪市10家。从地域分布上看，深圳18家，上海7家，海南4家，其余6家分别在广州、东莞、长春、沈阳、重庆和贵阳。99年报的数据显示，房地产类上市公司的经营呈现如下特点：

　　经营状况显著好转，总体业绩大幅提升

　　统计表明，1999年度35家房地产类上市公司的加权平均每股收益为0.102元，平均净资产收益率为4.68%，分别比98年的0.040元和1.66%有了较大幅度的提高，这说明，1999年房地产上市公司经营出现了转折性变化，以住宅为主的房地产行业已逐步走出低谷，进入投资与消费的新增长期。不过从横向看，99年深沪两地上市公司的加权平均每股收益为0.207元，平均净资产收益率为8.31%，房地产板块的加权平均每股收益和净资产收益率分别比两市平均水平低50.7%和3.63个百分点，可见房地产企业总体经营业绩仍处于两市的中下游水平。

　　此外，在35家房地产类上市公司中，净利润总额实现增长的有20家，占总数的57.1%，同时亏损面有所缩小，亏损家数由原来的7家减少到本期的5家，也从另一个角度说明房地产上市公司的经营情况已经出现较大程度的改善。

　　两极分化严重，地区差异明显

　　从上市公司情况看，两极分化现象较为严重。每股收益在0.40元以上的有5家，占总数的14.3%，其中最高的是中远发展的0.84元。亏损的也有5家，占总数的14.3%，业绩最差的是深中侨，每股亏损1.20元。在净利润排名中列前三名的上市公司，占公司总数的8.6%，但其净利润总额为57323万元，占总净利润的40.9%；而排名后三位的上市公司总亏损额高达44281万元，占亏损总额的73.3%。可见，盈利和亏损的集中度都很高。这说明同类企业中由于经营管理水平的差异，盈利能力强弱分明。

　　从分地区看，上海本地的7家上市公司加权平均每股收益为0.125元，加权平均净资产收益率为5.10%，明显好于总体平均水平，这与相当部分上海本地房地产上市公司受当地政府及大股东的大力扶持有关；深圳的18家上市公司加权平均每股收益为0.086元，平均净资产收益率为4.23%，略低于总体平均水平，主要是由于大部分亏损公司均集中于此，且亏损额巨大；海南的4家上市公司加权平均每股收益为0.007元，平均净资产收益率为0.76%，远低于总体平均水平，表明该地区房地产业依然处于低潮。不过四家公司的业绩与上年同期相比均出现较大程度的改善，这与它们积极采用资产重组的方式改变公司经营状况是密不可分的。

　　总体负债水平适中，营运能力一般，盈利能力有所下降

　　年报显示，35家房地产上市公司的平均资产负债率为56.2%，与我国房地产企业总体平均近70%的资产负债率相比优势明显，相对于房地产这种高投入、高风险的行业来说，这一负债水平也较为适中。不过，其中部分公司的负债水平仍显得过高，如ST金田、深宝安、ST物业、深特力、深中侨、辽房天和琼金盘等公司资产负债率均高于70%，特别是ST金田和ST物业的资产负债率已超过了90%，处于资不抵债的边缘。35家公司的平均流动比率和速动比率分别为1.46和0.69，虽比去年同期的1.85和0.87略有下降，但相对于行业自身特点来说，依然处于合理水平。总体上看，房地产上市公司的短期偿债能力尚可，尤其是深市的光彩建设、沪市的浦东概念股资产负债率大部分在40%以下，流动比率在2.0以上，短期偿债能力较强，而一些绩差公司如深金田、深特力、深中侨等资产负债率过高，流动比率均在1.0以下，短期偿债能力明显不足。

　　从营运能力看，35家公司99年的平均存货周转率只有0.608次，有22家存货周转率在0.5次以下，在1次以上的也仅有7家，表明房地产上市公司普遍存在销售不畅、产品积压的问题，大部分企业经营效率较低，资金利用率不高。99年的平均应收帐款周转率为5.81次，虽比上年同期的11.9次有较大幅度的下降，但总体上看房地产上市公司的应收帐款回收情况还是较好的，其中应收帐款周转率较高的有深宝安、深南光、陆家嘴和张江高科等，而世纪星源ST港澳、珠江控股、粤宏远和外高桥、珠江实业等应收帐款回收情况较差。综合起来看，房地产类上市公司的营运能力不强。

　　从盈利能力看，99年35家公司的平均主营业务利润率为29.4%，比去年同期的31.4%下降了2个百分点，说明随着市场竞争的不断加剧和市场化程度的逐渐提高，房地产业同大多数产业一样，将越来越趋向于平均利润化，房地产上市公司的利润率逐步下降，获利空间趋窄。与去年同期相比，主营业务利润率有明显上升的有13家，占总数的37.1%，其中上升幅度较大的有深深房、珠江控股、辽房天、琼金盘、中远发展和珠江实业等。大部分公司的主营业务利润率都有一定幅度的下降，降幅较大的有世纪星源、深中侨、深万山、ST琼能源、外高桥、陆家嘴、中华企业等。从另一个角度看，99年上半年35家公司三项费用(营业费用、管理费用和财务费用)总和与主营收入之比的平均值为30.9%，比去年同期的26.7%有了一定程度的上升，说明房地产上市公司各项费用较高，经营成本提高较快，削弱了企业的盈利能力，同时这也反映了房地产行业竞争程度迅速提高，房地产经营风险正不断增大。具体看，绩优公司如深万科、深振业、深天健和中远发展等三项费用基本上都得到较好的控制，与主营收入的比例一般都在15%以内，这与它们良好的财务结构、完善的组织架构、先进的管理体制和较强的规模优势、品牌优势是密不可分的。相反，绩差或亏损企业三项费用与主营收入的比例都处于相当高的水平，究其原因，一方面是在于这些公司的主业萎缩，主营收入较低，另一方面则是由于这些公司一般都负债较多，利息负担沉重，且管理混乱，经营效率低下。

　　上市公司加大了资本运营的力度

　　资本运营作为证券市场永恒的主题，不仅是房地产绩差上市公司摆脱困境、重铸辉煌的捷径，也逐渐成为绩优上市公司进一步提高盈利能力，扩大市场份额，培育新的利润增长点的重要途径。

　　98年以来，光彩建设、世纪星源、深宝安、深深房、深万山、珠江控股和辽房天等原来业绩较差的上市公司为了盘活存量资产，提高自身的经营能力和竞争力，就着手实施了资产置换、股权转让等一系列资产购并和重组活动，并已经取得了较好的成效，99年度大部分公司经营情况和业绩均出现了较大的改观。其中深深房不仅参与了深圳市数码港的建设，为公司产业结构的调整和升级奠定了基础，而且还将在大股东的大力扶持下，加大资本运营的力度，改善公司的股权结构和资产质量。珠江控股在新的大股东的支持下，通过资产重组，不仅全面改善公司的资产质量，并成功地进军北京房地产市场、参股金融企业，为公司未来的业绩增长提供了保证，而且还将进一步调整产业结构，提高公司的高科技含量。在这些公司的示范作用下，相当部分绩差企业如深中侨、琼金盘、ST特力、ST港澳、粤宏远、深宝恒等将有望在新的一年里通过资产重组脱胎换骨，获得新的飞跃。

　　与此同时，由于受房地产行业竞争激烈、行业利润率下降的影响，绩优公司为了保持经营优势，进一步提高业绩水平，也加大了资本运营的力度。深鸿基收购了福建东南有线电视台60%的股权，大大地拓展了公司的发展空间；深万科的股权变动，与长城科技合作推进宽带社区网建设，并将进入电子商务领域等，将给公司带来新的发展机遇；亚泰集团进军有线网、参股证券公司等大大优化了公司的产业结构；深长城正在谋求国有股配售、积极进军网络业等也表明公司对资本运营的高度重视。由此可见，越来越多的房地产绩优上市公司原有的经营理念正发生根本性的变化，不再满足于原来“只种自己一亩三分地”的经营模式，而是积极通过资本运营，使原有的资产实现结构的最优化和效益的最大化。可以想象，通过资本运营，相当部分绩优上市公司的产业结构和业绩水平都将得到较大程度的提升，从而为其可持续发展增添了动力。

　　综上所述，笔者认为，虽然未来一段时期房地产市场供大于求的发展态势仍将难以改变，房地产上市公司的发展空间将继续受到一定的制约，总体经营业绩也难以在短时间内大幅度提高。但是种种迹象表明，我国房地产行业的“拐点”已经出现，随着我国经济发展速度的加快以及国家支持房地产业发展的政策的逐步到位，房地产业正面临前所未有的发展良机，房地产上市公司也将改变以前业绩不断滑坡的态势，步入一个新的上升轨道，有理由相信，房地产上市公司的投资价值将逐步得以显现。(国信证券研究策划中心郑育淳)

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