万科收储城中村房屋整改成公寓 租金预计提高10%

　　万科进“村”整改公寓 租金预计提高10%

　　“租购并举”制度下 深圳城市更新提速

　　郭敏敏

　　“毕业6年，感觉居住压力越来越大，由于万科所收购新围仔村的房屋将进行改造，房东限期让我们搬离租屋，至今半个月尚未找到合适的住处。”近日，在深圳从事电商工作的张先生（化名）对《中国经营报》记者表示。

　　据记者调查了解，随着“租购并举”住房政策的深入推进，深圳拟收储百万套城中村房屋进行统一整改租赁的计划逐步落地，这当中万科成为第一个参与对城中村改造并进行统一租赁管理的房企。

　　紧挨的握手楼、杂乱无序的电线管网、脏乱差的窄道、随处可见的街边小贩……大抵是深圳城中村目前给外界的第一印象。然而，不尽如人意的居住环境，却因“低廉”的价格深得深圳奋斗族的青睐。

　　随着政企合作的稳步推进，城中村房屋租赁市场被重构后的雏形逐渐显露，市场对于改造城中村的接受度如何？完成改造后，城中村的“廉租”属性是否会发生变化？规模化、品牌化的公寓大批量进入市场，能否被彻底消化？在城中村重塑的过程中，大大小小的问题接踵而至。

　　租赁交易按下暂停键

　　近日，记者实地走访了深圳龙岗区坂田街道岗头社区新围仔村。在深圳这样的地方被称作“城中村”，除了初到深圳打工的年轻人，城中村还居住着老人、小孩，以及在附近摆摊的小贩。随处可见大大小小的房屋招租广告……综合整治打破了新围仔村原有的平静。

　　“新围仔这边的房子基本不租了，政府要把房子收去让万科整改成公寓，再统一出租。”房东李女士（化名）告诉记者。当记者问及是否还有房源，房东吴先生（化名）亦表示房源都没了。“有的合约还没到期等租客搬迁，有的就空置不对外放租，都等着万科来整改。”

　　此外，记者从多位房东处了解到，新围仔村除了已经出租的房源，基本暂停了租赁活动，即便租客找到房源也可能面临随时搬走。附近几个城中村的起租期，从以往的一年以上降至四个月。上述接受采访的张先生，是在上一波被要求搬离的租客之一，许多租客搬到附近的城中村。

　　记者走访看到，万科新围仔村综合经营办公室已在村内设立，办公室内有万科对于整村改造的规划图以及运营管理设计，包括通过整改提高村内消防安全管理水平、引入高科技信息化管理等。

　　距办公室不远处，率先整改的两栋房屋已披上绿网，正在忙碌作业，现场施工人员告诉记者：“这两栋已经改造一个多月，周边还要做绿化，整个工程完工需要一定时间。”据其介绍，目前在施工的两栋公寓均是10余平方米的单身公寓，共8层，可容纳近百户，配套电梯，家具家电齐全，还会统一设大堂。

　　万科深圳泊寓负责人袁军在接受记者采访时表示，“新围仔村目前在改造的两栋公寓将来会做一个展示区，因此还是选择从大家比较熟悉的青年公寓着手，在后期整体推进的过程中，户型产品会更丰富。”

　　租金预计提高10%

　　在城中村焕发新生的过程中，摆在租客面前最现实的问题——涨租金，城中村的廉租属性是否会因此改变？

　　据记者走访了解，改造前的新围仔村内，单间空房租金约750元/月，单间且家具齐全的户型租金约900元/月，一房一厅约1300元/月。而在万科正在整改的两栋公寓斜对面，魔方公寓的单房租金则高达2400元/月以上。

　　从万科与另一个进行租赁改造的城中村——玉田村的租购方案看，万科与玉田村村民签约年限通常为10年，给付的租金标准为75~85元/平方米/月，若按此金额估算，16平方米的单房每月需付给村民的租金为1200~1360元，对于租客而言，房租不会低于此标准。

　　袁军表示：“新围仔村的租购方案逻辑上与玉田村是一致的，价格方面，我们给村民的价格是按照各个城中村的地段、区位及现在的租金市场行情制定的，基本是在保证现有村民的收益不受影响的情况下进行。”

　　同时，他也对记者解释，目前万科接手城中村的改造，并非是当成长租公寓业务在运营，仅仅是为了响应政府的号召，帮助提升整个城中村的综合品质，因此租金不会像长租公寓一样高于市场租金逾50%。

　　“综合整治完成后的公寓，租金在现有的市场情况下，会有约10%的增长，大概一千出头的样子，城中村的廉租属性不会改变。”袁军表示。

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受记者采访时则指出，政企合作开展城中村的综合整治工作，可改善城中村的居住环境，改善过后租金会相应提升。

　　租赁市场将被洗牌

　　根据深圳对于培育和发展租赁市场的计划，各区政府至少需要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作，早前亦曾提出，“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

　　随着综合整治工作的稳步推进，势必会重构深圳租赁市场整体格局。据袁军介绍，综合整治后的城中村居住环境得以优化，相应公寓租金涨幅高于市场价10%，势必对租金远高于市场平均水平的其他品牌公寓带来一定的冲击。

　　值得关注的是，随着大规模城中村综合改造的完成，大量公寓进入市场，市场能否完全消化？是否会出现大量公寓空置？

　　以深圳宝安为例，该区域是目前深圳大小品牌公寓发展最为火热的区域，此前记者走访了解，区域内空置现象已较为明显。该区域内某青年公寓创始人此前曾对记者坦言，“该区域公寓市场已处于饱和状态。”

　　“租赁市场是存量市场，并非增量市场，目前深圳宝安，尤其是福永一带公寓市场已经严重供大于求，在政策风口下，相信仍会有不少企业蜂拥而至，待风一停，部分企业就会面临困境，相信在两三年之后深圳租赁市场会迎来新一轮洗牌。”袁军表示。