守正出奇 合生商业经营方法论

　　守正出奇 合生商业经营方法论

　　张雅楠

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　　2017-10-23

　　张雅楠

　　国庆节，合生商业在北京的商业综合体朝阳合生汇亮相了，北京CBD区域再添重量级商业项目。

　　项目商业面积近20万平方米，位置堪称绝版，位于北京CBD东区繁华金角，有7号线和14号线两条地铁接驳，周边环绕着珠江帝景、金茂府、首城国际等多个大型中高端社区，3公里范围内常驻人口超过100万，是北京四环内最后一个商业综合体。

　　周边居民对合生汇翘首以盼。不了解区域情况的人也许会觉得有点夸张，这个居住板块不远处就是国贸、SKP，几乎是北京商业最繁华之地，何至于对这个项目抱有这么大的期待呢？

　　原因就在于，上述商业项目几乎全部定位于高端、商务型消费，更贴合快节奏的工作场景，周边居民生活化的消费需求得不到有效满足，而这失落的一角，正是朝阳合生汇的主要发力方向。

　　谈及项目特色时，合生商业集团市场部总经理王海燕说，朝阳合生汇的定位是LivingPark，做城市中的生活公园，为家人朋友提供一个可以休闲放松的消费空间。

　　除了优衣库、ZARA、i.t、小大董、寰映影城、中信书店等主力店外，朝阳合生汇项目还有四大亮点：

　　创意街区：拥有亚洲最大的室内街区——21区BLOCK，以创意公园理念切入年轻人生活方式的全新主题街区，兔子市集、日不落公园、吃货研究所、脑洞镇、万花筒广场等多方面元素打造了8大主题公园，无限不循环地创造惊喜。

　　共享空间：近5000平方米的超大共享空间，集商务、社交、娱乐等多功能为一体。

　　儿童天地：为儿童营造专属的梦幻奇趣空间，运用树屋亭、地面和墙体涂鸦、彩铝蝴蝶雕塑等特色设计理念，配有舒适便利的儿童卫生间和母婴室，儿童业态齐全。

　　森林氧吧：全新PM2.5空气过滤系统给客人带来“森林级”鲜氧，还有景观式下沉广场，缤纷水雾喷泉等场景与客人互动。

　　王海燕介绍，项目的招商率达到95%以上，品牌租户的热情从去年10月底的招商大会一直延续到现在，目前大小租户有约600个，品牌的丰富度和业态的组合性能够全面满足消费者的需求。

　　从朝阳合生汇的招商定位不难看出，合生商业团队正努力在商业地产领域刻画自己的行业座次，实际上，合生商业也有着不可小觑的商业资源储备。

　　它在北京、上海、广州、深圳及成都等一二线城市运营管理着70余个商业地产项目，商业板块覆盖城市综合体、购物中心、写字楼、酒店、产业园等五大业务，其中尤以写字楼业态发展最为成熟完善。

　　据了解，合生近年来高度重视商业地产板块的发展，于前几年整合资源在原来商业投资事业部的基础上成立了独立的商业集团公司，2016年召开了全国性的招商大会，逐渐形成了集团军做战的格局。

　　在2016年招商大会上亮相的四个项目——位于北京的朝阳合生汇和通州合生汇、位于上海的静安合生汇和苏河湾合生汇，加上已经开业运营的上海五角场合生汇一道成为合生商业版图的新名片，除合生原团队外，还招募了来自于凯德、恒隆等在资产管理和招商运营方面有着丰富经验的商业人才。

　　除上文提及的朝阳合生汇外，其他合生汇项目皆有优质地段因素加持，北京通州合生汇位于北京市通州区城市副中心核心区，与大运河相邻，随着北京市政府的迁入，地段升值前景可期；上海静安合生汇距南京西路及静安寺两大核心商圈1.3公里，临近地铁7号线昌平路站，计划打造16小时街区，将营业时间延长至凌晨两点，并以酒吧清餐氛围为主，契合年轻消费群体的生活方式；上海苏河湾合生汇周边商业项目林立，已经形成成熟商圈，项目地块有古建遗址，建筑设计将以保护古建为基础，目标客群直接锁定上海高端时尚消费者。

　　地段优质也意味着竞争激烈，创新运营手段是商业地产的必修课。集团重视、团队年轻有活力，这是全体系自上而下保持创新活力的基础，以已经开业的上海五角场合生汇为例，“合生通”为顾客提供一键Wi-Fi、室内导航、馆内速递、排队等位等服务，通过位于购物中心中庭的亚洲最大的具有社交互动体验的“合生树”（SocialTree），顾客可以完成刷脸、玩游戏、订餐、社交互动等体验。

　　“购物中心不是一个简单地做地主收租金的角色，而是要真正帮消费者和租户解决问题。”王海燕认为，归根结底最后要体现在投资回报上，经过内部测算，目前合生的租金水平不低于行业平均水平。

　　尽管目前面世的商业项目不多，但合生商业已经做好大干一场的准备，未来3年要推出30多个项目，凡是列出开发计划的项目，三年内完成开发，这是合生商业给自己定下的目标。

　　与此同时，合生也清醒地认识到，商业运营是一场持久战。行业的共识是，好的商业都是调出来的，王海燕打了一个形象的比喻，就像两个人过日子，对未来的憧憬都是美好的，但组建家庭的过程中会遇到各种问题，需要不断地调整总结，经过多年经营去达到预期，用时间去累积作品。