透视房企半年报虚火

　　透视房企半年报虚火

　　来源：财经国家周刊

　　调控重压之下，不少房企年中业绩为何仍逆势上涨？

　　文/特约撰稿 赵伟

　　随着8月31日融创中期业绩发布会的“姗姗来迟”，2017年上市房企中期业绩发布终于暂告一段落。受益于结转自上年的部分销售金额，多数上市房企在报表上体现出的半年收入和净利润增长普遍高于预期，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录。

　　据中原地产研究部的统计数据显示，截至8月31日，受监测的120家A股上市房地产公司合计营收4424亿，净利润达到了494.7亿，净利润率达到了11.2%，相比2016年上半年同期房企的平均净利率9.8%，上涨了接近2个百分点。

　　然而，在宏观经济仍在筑底、金融资本层面愈发收紧、调控政策逐渐加码的行业大背景下，房地产行业整体增速放缓进入“疲软期”，轻松赚钱的“黄金时代”已一去不复返。各大房企半年报上的“财务秀”更像是入秋前的一场“虚火”，其背后是房企分化“强者恒强”，“马太效应”迫使中小房企举步维艰。

　　虚火旺盛？

　　凭借自2015年以来的楼市火爆以及在品牌、布局、资源、财务成本、开发能力等多方面优势，2017年上半年，规模房企迎来了利润爆发时期。

　　8月28日，恒大发布中期业绩，显示2017年上半年实现收入为1879.8亿元，同比上升114.8%；净利润为人民币231.3亿元，同比上升224.4%。

　　根据此前碧桂园公布的营业数据，上半年实现合约销售额2889.1亿元，合约销售面积3226万平方米，同比分别显著增长131.0%和106.3%。万科日前对外公布今年前6个月实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%，实现营业收入698.1亿元，归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%。

　　除“碧万恒”之外，其他龙头房企上半年同样财报光鲜。保利置业中期盈利6.29亿港元，较2016年同期增加973.1%；远洋集团中期盈利26.68亿元，营业额同比提升85%；融创中国上半年毛利同比增长80%；2017年7月刚跻身千亿元阵营的龙湖地产，日前也宣布将原定为1100亿元的销售目标上调至1500亿元，增幅达36%。

　　不过，多位业内人士表示，上半年龙头房企业绩全面飘红，带来的可能只是短暂的虚火和难以掩盖政策调控和高负债风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，调控重压之下房企业绩之所以能逆势上涨，其中一个原因在于：很多房产销量实际上是在2016年下半年实现的，但结算体现在2017年上半年，所以盈利水平才提高很多。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，尽管2017年楼市主调是调控，但对市场的影响在二季度末才出现，叠加上2016年末的结转，所以大部分房企依然收获了亮眼的业绩。

　　实际上，融资环境的改变、楼市调控的深入、高负债带来的风险，也让房企这份亮丽的成绩单变得有点黯然失色。在房企年中报中，不少房企主动采取措施调整财务结构，降低净负债率，增强现金回流。

　　上半年，在经历“买买买”的同时，融创的负债率也节节攀升。据其中报显示，截至2017年上半年，融创中国的资产负债率达到了91.92%，较2016年末提升了4个百分点，创下过去十年的新高。

　　融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在中期业绩发布会上解释，融创的负债率上升并非现金流紧张，而是融创已经发展到这一阶段，“随着业绩和利润的集中释放，净资产会得到增强，融创具备降低负债率的基础。计划到2019年净负债率和总资产负债率都降低到70%以下。”

　　后继乏力

　　尽管上半年房企业绩普遍上涨，但是对于后期房企的发展态势，业内普遍表示并不看好。

　　穆迪分析师黄哲在8月初接受媒体采访时表示，预计未来6-12个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战，因为严格的调控措施将影响2017年下半年住宅销量，并导致销售增速放缓。

　　张大伟日前也表达了类似的观点。他表示，在一、二线调控加码的影响下，特别是从2017年初开始，一、二线城市实施限价等政策，导致部分房企销售速度开始放缓，预计下半年房企的销售数据会有非常明显的回落。

　　来自统计机构的数据也印证了这种判断，8月14日，国家统计局公布数据显示，前7个月，全国房地产开发投资增速和商品房销售面积、销售额增速均同比有所回落。另一份来自中国房地产决策咨询系统的数据显示，7月份，TOP100房企整体销售业绩下滑幅度达到39.1%。其中TOP3房企业绩下滑幅度达到20.1%，TOP4-20房企下滑幅度达到了47.6%。

　　除了调控政策带来的房地产行业多项数据下滑，寡头式生存、主要城市进入存量房市场、金融资本层面愈发收紧、拿地成本上涨等多重因素，也让房地产企业生存愈发困难，一些中小房企已经吹响了撤退的号角。

　　中房股份在2017年中报中称，“报告期内，公司没有新增土地储备和新开工项目，房地产主营业务面临经营困境。若重组成功，公司主营业务将彻底发生改变。”绿景控股的中报也表示，“报告期内，公司继续有序退出房地产行业及转型医疗行业。”

　　掘金租赁

　　值得注意的是，7月以来，陆续推出的租赁新政正被视为房地产市场调控思路转换的重要信号，多地政府下发文件，要求推动住房租赁市场发展。

　　8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、武汉、广州、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　另有数据显示，较于发达国家成熟市场20%至30%的比例，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，可期待的市场空间超过万亿，十分巨大。

　　可以预见，在巨大的市场容量和政策红利支持下，长租公寓行业将在未来数年迎来迅猛发展的黄金时期。面对这个上万亿规模的市场，诸如万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批嗅觉灵敏的房企早已涉足其中。

　　8月25日，万科发布2017年中期业绩显示，截至6月底，着力打造的集中式长租公寓品牌“泊寓”业务已覆盖21个城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超2万间。除了万科之外，招商蛇口在其年中报中制定了“中国中长租公寓领导品牌”发展目标，计划用3年时间实现品牌全国布局。

　　9月2日，龙湖“冠寓”在北京正式推出,龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，“冠寓”是龙湖集团继住宅、商业、物业后,集团的第四大战略主航道业务。而龙湖也是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。

　　不过，相对于国外成熟的长租公寓市场，国内的长租公寓行业规范还未确立，行业仍处于发展初期，因而也存在诸多痛点。诸如市场供给不足、企业运营成本高、租金居高不下、租金回报率低等难点，也在制约着租赁市场的发展。

　　未来租赁市场究竟是“美味的蛋糕”，还是“烫手的山芋”，不仅考验着入局房企的运营能力，还考验着政策制定者的智慧。