程凯
很多从量变到质变的变化，其实是可以找到一个起点的，比如从楼市调控的短期政策频出，到谈论建设长效机制，到某一天一个真正可以称作长效机制的政策推出来。
8月3日晚间，北京市住建委、发改委、财政局、国土规划委等多部门联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见，我觉得就是这样一个时刻，第二天也就是8月4日，我在专栏中写下了“楼市长效机制，应该是一系列机制”，第一是明确认定共有产权住房就是长效机制，第二是说明长效机制不应该只是一个而应该是一系列的机制。
今后还会有更多的长效机制出来，同时也会不时地的有短期政策相机而出，那么，到底哪些是长效机制，哪些又只是短期政策呢？
我的想法很简单，供给侧是长效，需求侧是短期，限制需求不是长效机制，增加供给才是长效机制，有财经媒体以广州楼市调控为样本，提出了“限制性政策之上谋长效机制”的概念，我觉得表述的很准确，所有长效机制，都应该是在限制性政策之上的。
如果这样理解，我们就能预测到，所有的限购限贷政策其实是短期的，也许持续的时间会很长，但是依然是短期行为，而这些短期政策的最大特点，就是会因房地产市场风向的转变而转变，如果房价出现大幅下跌，危及房地产市场稳定以及金融市场安全，那么限购限贷该松的还是要松，毕竟短期政策就是相机调控。
在短期政策和长效机制之间呢，还有一种办法叫“打补丁”。据报道，北京市住建委主任徐贱云表示，北京楼市的积极变化源于一系列楼市调控的“打补丁”政策，从差别化信贷，到离婚申请贷款算二套，再到规范“商改住”项目，北京已连续出台18项政策调控楼市，抑制投资投机行为。政策出台后，更重要的是坚持到底，严厉执行。
其实认真观察就会知道，北京出台的很多政策所做的就是原有办法的执法必严，本来就存在约束性的政策，但是执法不严就是空政策，打补丁就是起到补漏的效果，比如徐提到的离婚申请贷款算二套，大家都知道之前为了规避限购限贷是很多人假离婚，但上上下下都睁一只眼闭一只眼也就过去了，其实假离婚买房很难界定吗？一点都不难，较真不较真罢了。所以我说打补丁政策也应该是长期的，虽然算不上是长效机制。
那么到底哪些政策算是长效机制呢？很多人在讨论房产税，但就像我之前说的，楼市的长效机制不可能寄望于一项政策毕其功于一役，而且既然是长效机制，本身搞起来就不可能一蹴而就。所谓的长效机制，其实也没有那么复杂，我看关键都在供给侧改革，价格有泡沫，除了抑制不合理的需求，剩下的只有加大合理的供给了。
供给怎么加大？无非几样，加大供地，加大刚需住房供给。现在几个重点城市推出来的加大培育房屋租赁市场，租售同权，以及最新的公共产权住房，这些都算得上是长效机制，而长效机制能否生效，不能看政策的提出，看得是政策的执行，而且是长期地坚持不懈的执行下去。
关于供给端的长效机制，我还是得再提一遍央行的态度，央行在最新发布的中国区域金融运行报告（2017）中为房地产调控提出了四点办法，其中一点是抑制需求的办法，“在支持居民合理自住购房同时，严格限制信贷流向投资投机性购房”，另外三点全部是供给侧的办法。
一个是“明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划，将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩，稳定预期。探索建立和完善土地当量制度，通过交易在全国范围实现综合占补平衡，提高土地在全国范围内的集约利用。”一个是“积极完善中小城市发展基础，提高中小城市吸引力，疏解特大城市非核心功能。”再有一个就是积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。
所谓长效机制，就是供地，租赁和加大中小城市供给分流，这是我们现在看得见摸得着的长期调控之策。楼市调控能不能逆转之前越调越高的尴尬，关键还是看长效机制能不能长期执行下去。
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