前4月碧桂园销售夺冠中房亏损 小房企被边缘化

　　前4月碧桂园销售夺冠 小房企被边缘化

　　蔡胤

　　宏观调控与销售增长放缓的背景下，2016年房地产行业高增长的局面难以持续。从上市房企新近披露的年报和一季报来看，不同规模的公司在业绩和融资能力方面呈现两极分化。一方面，大型房企仍然维持较高增速，今年全年有望实现净利润增长。另外一方面，不少中小房企今年一季度出现亏损或者净利润同比下降。

　　限购措施将导致开发商销售逐步放缓，流动性逐步收紧。而开发商设定的2017年较高的销售增长目标，也将令竞争进一步加剧。大城市土地的竞争又可能推高地价并挤压利润率。接受第一财经采访的多家机构预计，2017年无论是从政策环境，还是流动性改善空间，房企都将面临比2016年更大的压力，而目前业绩表现亮眼的龙头房企，也将展开更加激烈的角逐。

　　业绩分化

　　从上市房企交出的一季度成绩单来看，大型房企仍普遍表现突出，销售额及增速都保持在较高水平，中小房企则面临较大业绩压力。

　　举例来看，一季报显示，万科（000002.SZ）今年一季度实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元，同比分别增长81.1%和99.7%。中国恒大（03333.HK）披露的销售数据显示，今年一季度，其物业累计合约销售金额约为1069.3亿元，同比增长逾六成。碧桂园（02007.HK）4月10日披露的销售数据显示，今年一季度该公司合同销售金额为1506.6亿元，销售建筑面积约1664万平方米。克而瑞研究中心最新统计的今年1月~4月的销售数据显示，其间碧桂园销售额为2006.6亿元，排在第一位，万科以1915.7亿元居于其次，排行第三的是中国恒大，为1440.3亿元。此外，今年一季度销售增长较快的还有招商蛇口，其销售额为265.1亿元，同比增长了100.8%。

　　根据Wind数据，截至5月1日，按照申万一级行业分类，136家上市房企公布2017年一季报。其中，73家房企实现营收同比增长，91家公司实现净利同比增长。这是一份颇为积极的整体成绩单，但分企业来看，在大型企业强者恒强的同时，中小房企则面临着业绩下滑的压力。

　　今年一季度，一些房企出现亏损明显。同样是上市公司的中房地产（000736.SZ）日前在公告中称，预计该公司一季度亏损约2438万元，是去年同期的四倍。中房地产称，亏损原因是新项目拓展、销售扩大、增加人员配置等因素，导致销售费用、管理费用较上年有较大幅度的上升，另外，报告期内部分项目利润率较低，导致整体利润率下降。无独有偶，京汉股份（000615.SZ）也预计，该公司今年一季度营业收入为3.77亿元，同比增长18.21%，但净利润为-2120.55万元，同比下降了757.45%。该公司解释，业绩亏损原因包括房地产项目大部分尚未交付，而已交付确认收入项目为自住房及两限房项目，毛利率较低等。

　　此外，还有一些老牌房企出现净利润下滑的局面。金融街（000402.SZ）4月14日发布的一季度业绩预告称，该公司一季度净利润为5.1亿元~5.9亿元，同比下降35.0%~25.0%。

　　房企成绩分化的趋势，在券商的研究中也得到了佐证。日前，在105家上市房企中，中信建投房地产团队细分出4家龙头房企、32家中型房企以及20家小型房企，以此考察A股房企去年全年和今年一季度的经营情况。该团队发现，市场回暖之下，上市房企销售规模全面扩张。而分层级来看，规模上的“马太效应”表现突出。以销售增速这一指标为例，排名前10的上市房企去年平均销售增速为60%，今年一季度更是达到101%，而同期排名50位~100位的房企增速则分别为60%和61%。

　　流动性趋紧

　　作为资金密集型行业，融资成本高低影响房企利润表现。从去年到今年的情况看，融资的好年景正在过去，房企正在面临融资成本回升的压力。

　　穆迪日前提供给第一财经的统计数据显示,其受评开发商在今年第一季度发行的国内债券仅8笔，金额为158亿元。而去年同期为41笔，金额为1160亿元。二者的规模悬殊可见一斑。来自中原地产的统计数据称，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅为649.5亿元，同比减少了83.8%。

　　面对国内发债放缓，不少房企诉诸境外发债。然而一个现实是，境外债券发行正在面临境内监管部门更严格的监督,因此境外债券发行很可能在今年一季度的活跃期之后有所放缓。这意味着，即便目前大型开发商的流动性重组，但从行业整体情况看，今年流动性可能受到限制。

　　“由于2017年初以来销售趋缓,以及国内债券发行大幅放缓,我们预计开发商的流动性将逐渐趋紧,但实力较强的开发商仍将保持顺畅的融资渠道。”穆迪在刚刚出炉的中国房地产业的行业展望报告中预计，国内银行将继续向开发商提供贷款，但银行仍将审慎选择，它们倾向于财务实力雄厚、运营记录良好的大型开发商。与此同时，境外债券市场和银行融资渠道则仍将向优质开发商放开，这些开发商将就这些选择权衡其融资成本和汇率风险。

　　穆迪于2015年6月将中国房地产行业展望从负面调整为稳定，此后展望一直为稳定。然而2016年9月底以来，政府实施的新一轮楼市限制措施,让开发商的运营环境更具挑战性。在这样的环境下，大型房企仍在努力增加市场占有率。恒大管理层在年度业绩会上透露，该公司2017年实现4500亿元销售额问题不大。恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示，房产销售10万亿规模是基本确定的，大的龙头企业业绩增长，集中度不断提升，前十的门槛将达到4000亿元，甚至达到6000亿元~7000亿元的规模。

　　在穆迪看来，限购措施将导致开发商销售逐步放缓，流动性逐步收紧。而受评开发商继续设定2017年较高的销售增长目标以提高市场份额,这将令竞争进一步加剧。穆迪提醒，开发商对大城市的侧重也加剧了对土地的竞争,推高了地价并挤压利润率。与此同时，中信建投房地产团队也预计，2017年无论是从政策环境还是流动性改善空间来看，都预计比2016年存在压力，且今年碧桂园、恒大等龙头房企之间竞争将更加激烈。