扬州楼市调控升级 或引起长三角房地产市场模仿

　　本报记者 杨玲玲 上海报道

　　长三角楼市调控再迎升级。自3月24日厦门开启了新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易的先例后，福州、杭州、惠州、常州等城市相继跟进出台“限售”新政，4月11日，扬州也加入了“限售”行列，长三角“限售”城市圈雏形初现。

　　根据扬州市人民政府发布的《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），自4月11日起，在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。

　　多位受访行业人士在接受《中国经营报》记者采访时提出，从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控城市范围内，而限售等政策也会使长三角各地的楼市交易相对理性。

　　土地市场阀门拧紧

　　3月1日，在扬州市鸡年首场土拍中共挂牌出让5宗地块，其中包含3幅商住地块和2幅纯商业地块，推出土地总面积为28.7万方，共吸引37家房企前往竞拍。最终，恒大以楼面地价8683元/㎡，拿下扬州新地王。更令人瞩目的是，4月18日前后，扬州西区仅存的440亩“超级地块”即将拍卖。

　　同策咨询研究部总监张宏伟提出：“扬州本身的去库存压力并不是太大，大牌房企在当地市场的拍地有可能对当地市场的热度起到一个推动作用。尤其是出现了几块‘地王’之后，当地市场还是出现了一些骚动。”

　　此次新政，从土地市场开始拧紧阀门。《通知》指出，该市将编制商品住宅用地供应计划，明确商品住宅用地市场准入条件，加大力度清理存量土地，并加强商品住宅用地成交价格的控制。

　　根据规定，只有取得房地产开发资质的企业，才有资格参与商品住宅用地的招拍挂；市国土部门会同有关金融机构负责对参拍企业进行自有资金来源审查；同一竞拍人（含子公司、分公司）在同一批次土地拍卖中最多只能竞得一块住宅用地；在市区已取得土地的房地产企业如有尚未开发（未取得建设工程施工许可）的商品住宅地块，不得参与市场竞拍。

　　对于超过2年不开发、配套设施未先建到位的，该市将逐一清查处理。

　　另外值得注意的是，《通知》称将按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套，合理设置商品住宅用地的挂牌起始价、指导价和最高限价；当土地竞拍达到指导价时，将住房销售模式由预售改为现房销售，当土地竞拍达到最高限价时，中止现场竞价，对有意继续竞价的企业采用现场摇号方式确定中拍人。

　　熟悉扬州市场的行业观察人士向《中国经营报》记者表示，扬州此次政策，充分体现了当前扬州房地产市场炒作态势有所加剧，所以管控楼市非常有必要。尤其是限售政策的出台，使得炒房者套现的机制减少，有助于后续购房心态的端正，而类似扬州对于高地价项目采取现房而非期房销售的模式，很大程度上也说明通过此类做法增加了房企的资金约束，对于房企合理拿地和进行项目开发有积极的引导作用。

　　城市“限售”队伍壮大

　　日前，国家统计局发布2017年2月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，扬州2月住宅环比上涨0.9%，位列全国第四，这也是扬州房价自2015年8月以来连续第19个月上涨。同时，根据房地产信息网数据，2017年扬州1~2月商品房销售7118套，同比去年1~2月的3792套增长87.71%。

　　由此，《通知》提出在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。

　　同时，房地产开发企业应合理确定并申报商品住房价格，经市物价部门备案后，一次性公开全部准售房源及每套住房价格，严格执行明码标价和“一价清”制度。实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）。

　　“就当前楼市现状来看，扬州楼市还未火到南京等二线城市的程度，但是，楼市政策反应及时，后续交易降温是大概率事件。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。

　　此前，常州和南通启东也出台了调控新政。其中，常州的政策中提出，新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年方可上市交易。新购买商品住房的时间以商品房合同网签备案时间为准。

　　南通启东则限制非启东籍居民在本市的商品住宅交易行为。自文件试行之日起，非启东籍居民在启东购买一手房的，从网签之日起三年内不得上市交易；非启东籍居民在启东购买二手房的，从产权变更之日起三年内不得上市交易。

　　张宏伟认为，环上海、环南京、环杭州区域三四线城市的市场去库存压力并不大，另外如昆山、太仓、嘉善、嘉兴、启东等还受到周边一二线城市外溢需求的影响。

　　不过，区别于之前的限购限贷，本轮调控中，对持有年限的限制是历史上首次出现。自3月24日，二线城市中房价最高的厦门开启了新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易的先例后，后续福州、杭州、青岛、广州、珠海、惠州、常州、东莞也先后加入限售队伍行列。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进置评：“扬州的政策或引起长三角房地产市场的模仿，从实际情况看，这或引起相关城市后续也出台类似的密集型的政策，尤其是限售等政策，会使得后续长三角各地的楼市交易相对理性。”