完善房地产中介服务正当时

　　完善房地产中介服务正当时

　　汪利娜

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　　2017-04-10

　　汪利娜

　　自去年8月住建部等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》后，各地加大了对房地产中介服务的监管力度，对房地产中介服务的乱象频频曝光，并依法惩处了一些违法违规的黑中介。但如何避免对房地产中介服务的清理整顿一阵风、走过场，从理论是从新审视房地产中介服务的地位作用，强化法律法规建设、完善监督管理，并引入新的中介服务模式和竞争机制，才能构促进房地产中介服务业长期有序的健康发展。

　　房地产中介服务兴起与发展逻辑

　　在房地产交易中，中介服务业的兴起与发展是由住房资产的特殊性决定的。首先，住房是最大的耐用消费品和投资品，其购买和持有的成本巨大。根本不可能像普通商品一样去库存、经营和销售。其次，住房是不可移动的独特资产。每一套住房都具有空间固定性和唯一性的特点。加之住房是个体验品，每一个消费者对每套住房建筑特征、邻里特征和区位特征的偏好都是不一样的，这使其销售价格差异极大。再次，购房消费需要金融服务的支持。住房的巨额交易成本常常很难以“一手交钱一手交货”的方式进行交易，大多数购房者需要借助银行住房抵押贷款来买房，而住房抵押贷款需要产权登记、购房合同、抵押物评估和融资渠道，中介可以为购房人与银行等金融机构构建沟通的渠道。此外，房屋买卖租赁交易复杂。从房源信息的搜索、产权状况的甄别、实地看房、合同签署、贷款申请到房屋过户是一个极其复杂的过程，涉及产权登记、税务和金融多个部门，耗时耗力，普通人无法承受。正是上述原因使专业的房地产中介服务业蓬勃发展。

　　特别是近年来，大城市房价高企、住房市场从增量为主进入存量时代，由此带来租赁住房需求旺盛和二手房交易活跃，这都增加了人们对中介服务的需求。以北京住房市场为例，2016年二手房交易27万套，占市场份额的三分之二，90%左右是通过房地产中介完成交易的。放眼全国，城镇现有存量住房约270亿平方米，以换手率5%计算，每年就有13.5亿平方米进入二手房交易市场，还有大量的房屋在出租。

　　显然，这使得房地产中介服务在满足人们住房需求和促进房屋买卖租赁中将发挥越来越重要的作用。

　　急待解决的问题

　　在中国房地产中介服务业的快速发展中，出现了一些不可忽视并急待解救的问题，这突出表现在：

　　一、提供虚假信息，侵害消费者权益

　　一些中介机构和从业人员提供虚假房源，隐瞒房屋存在抵押及一房多售等真实信息，或没有认真核实卖方产权的真实性，并在房屋过户前对交易资金进行有效托管，给骗子欺诈提供可乘之机，给购房者带来巨额经济损失。

　　二、操控房屋买卖价格，扰乱市场秩序

　　房地产中介机构通过房屋交换和租赁服务获取合理的佣金无可厚非，但以不正当的手段，如利用买方卖方信息不对称，故意压低收购价格抬高出售价格以获取房屋差价和高额佣金；或在市场低迷时，以“急售房”、“折扣价”、垫资、“首付贷”或散布不实的政策信息吸引购房者眼球，提高交易量谋取收益；或在市场火爆房价高涨时，怂恿卖家标高价，以获得高额佣金。

　　这些不正当的逐利行为不仅对住房市场价格上涨有推波助澜作用，也阻碍了中介服务业的健康发展。

　　三、收取费外费，牟取不当利益

　　一些中介机构除按住房交易总价收取佣金外，还以各种名义乱收费，且收费标准不透明，如产权网签加急费、“贷款服务费”及其他名目繁多的服务费等。一些大的中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。此外，利用消费者法律知识匮乏，购房心切，出台各种霸王条款、设立隐形陷阱，如定金不能退订金能退等，也让消费者花了不少冤枉钱。

　　四、从业人员素质低，专业人员匮乏

　　中国的房地产中介服务起步较晚，市场准入门槛低，专业人员匮乏，大多从业者没有经过专业学习培训和资格的认证。对如何坚守诚实守信的底线，维护消费者权益缺乏足够认知。致使虚假信息、坑骗消费者、逃税漏税等违法行为屡禁不止。

　　这些中介服务乱象的主要原因：一是相关法律法规不健全、政府监管和行业自律的缺失。目前，与房地产中介相关的法律只有一部《中华人民共和国城市房地产管理法》，只对房地产中介机构的设立应具备的条件规范，如应有自己的名称和组织机构、固定的服务场所，必要的财产和经费，足够数量的专业人员等，但它不是一部房地产中介的专项法规，对房地产中介经营业务范围、应承担的法律责任、经济责任进行明确的界定。法律法规不健全，加之政府监管不到位，政府对行业的不正之风，少有专项治理和整顿，行政处罚也比较轻，真正清除出市场的更是少之有少。

　　二是房屋交易租赁信息来源单一，市场竞争不充分不透明。在国外，人们可以通过多种渠道获得租房和购房信息。特别是租房，在各城市的日报晚报上有整版出租房屋信息、在超市和校园的广告栏上和互联网上都有出租房的信息，消费者可以直接与房主联系，面谈租金、支付方式和签署口头或书面合同，有的需要支付一点违约保证金，有的无需支付任何押金。房主和房客的租赁关系完全建立在诚实守信、互信互利的基础之上。

　　中国许多互联网网页上也有房屋租赁和出售的信息，但多是中介公司的附属品，消费者无法直接与房主见面，交易活动还是要通过中介公司来完成。信息渠道单一，“得房源者得天下”无形中强化了中介公司的垄断地位，这也是中介机构可以操控价格，欺骗误导消费者的重要原因。

　　完善中介服务业发展的政策建议

　　鉴于中介服务在房地产市场上不可忽略的作用，短期的阶段性清理整顿虽十分必要，但完善体制机制建设更是维系房地产中介服务业长期健康发展的制度性保障。相关制度建设应包括：

　　一、加强房地产中介专项法规建设

　　随着住宅市场规模的不断扩大，房地产中介服务的快速发展，我们急需在总结中介现存问题的基础上，出台制定房地产中介服务专项法规，对行业的市场准入标准、从业人员资格、经营业务范围、行业操守及应承担的经济责任和法律责任等作出明确的规定，以促进房地产中介服务业的规范发展。

　　二、完善政府监管和社会监督机制

　　政府要加强对中介服务的监管，包括不定期的现场稽核，对中介机构的业绩、从业人员的资质、房源信息的真实性、交易合同的规范性、收费标准、购房资金托管和纠纷处理机制等进行检查，及时发现问题、及时整改，切实保护消费者权益。同时，政府应设立公众监督投诉举报电话和网上信箱，动员社会力量强化社会监督管理，政府应对违规违纪的中介机构人员给予相应法律和经济处罚，以促进行业的自律和合法经营。

　　三、拓展新的房地产中介模式和竞争机制

　　在信息化、互联网和大数据时代，政府应鼓励新的中介服务模式，为百姓租房购房提供更便捷中介服务。目前，我国的房地产中介多采取“店海战术”，而近期马云支付宝重磅推出的免中介、免押金的租房服务上线，则给传统的房地产中介领域带来一股清流、也是一种挑战。支付宝网上租房作为一种新的中介服务模式，其突出的特点是：为消费者提供准确、真实和及时的房源信息；房主和房客通过互联网搭桥直接见面，协商价格，免去中介霸王条款、潜在陷阱和中介费；借助信用评分，租金可以按月付，不必付三押一，从而缓解了租房负担；在线签约或打印房屋租赁合同文本，确保租赁双方的合法权益。随着这种全新的房屋租赁服务模式在北京、深圳、南京、杭州等高房价、租房火爆大城市的全面上线，我们希望看到中介服务模式创新、市场公平竞争，将促进中国房地产中介服务业整体服务品质的提升，而让消费者将从中获益，普通人的住房梦不再遥远。

　　（作者为中国社会科学院经济研究所研究员）