销售额破千亿 金地低调重返房企第一梯队

　　销售额破千亿 金地低调重返房企第一梯队

　　郭默

　　4月1日，金地集团股份有限公司（以下简称“金地”，股票代码：600383）披露了2016年度业绩报告，报告显示，2016年金地集团实现销售金额1006.3亿元人民币（下同），销售面积658.2万平方米，同比分别增长63%和48%，行业销售排名上升至第12位。

　　能够重回房企第一梯队，除了2016年政策环境及市场背景利好外，与金地集团的积极拿地、合理布局的发展战略以及运营能力的提升密不可分。

　　销售金额首破千亿

　　近几年，万科从千亿元到两千亿元实现跨越式发展，招商蛇口完成地产业务重组进一步扩大规模，保利也提出了两千亿元的销售目标。而同期也位列四大房企之中的金地，在外界看来,在规模增长速度上“掉队”了。

　　事实上，就在外界认为金地“掉队”之时，其一直保持着自己的步调向前迈进。早在2014年，金地集团就已提出“468”目标，即2014年销售额达400亿元，2015年达到600亿元，2016年则要达800亿元。

　　进入2016年，尽管宽松的政策环境逐渐转变为热点城市持续收紧，在“稳增长”和“去库存”政策指导下，金地销售金额跨过千亿大关，整涨幅度达6成，成绩亮眼，重回房企第一梯队。

　　除销售金额外，2016年金地集团多项财务数据均很抢眼。报告显示，2016年公司实现营业收入555.09亿元，同比上升69.43%；归属于母公司净利润63亿元，同比上升96.87%。

　　报告指出，利润上升主要得益于本期结转的项目规模大幅度提高。2016年，金地集团房地产项目结算面积435.82万平方米，同比上升64.05%；结算收入522.93 亿元，同比上升71.28%；公司的销售回款率超90%。

　　此外，在报告期内，公司的房地产业务毛利率为28.73%，较上年同期增加0.94个百分点。截至报告期末，金地集团手持现金流215.65亿元。

　　然而，今年初在谈及2016年的销售成绩时，金地集团董事长凌克却显得内敛和谦逊，他表示，“规模与效益平衡才是第一位的，不想在哪个方面太激进。”

　　重仓一线及强二线城市

　　事实上，能够实现从600亿元至1000亿元“大跃进”，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来足以说明金地从2013年起一直执行的积极拿地、高周转策略是正确的。

　　笔者翻阅其历年财务报告发现，金地集团从2013年起已经在积极拿地。其中，2013年全年以295亿元投资总额，获取26宗地块；2014年获取19个项目，共计153亿元；2015年则通过合作、收购等多种模式补充了33宗地；2016年则以权益投资额168亿元，增加了33宗地。

　　笔者注意到，无论是万科、恒大还是融创、佳兆业，在谈及企业未来的竞争力时，都在强调“优质土地资源”， 对于金地集团而言，亦是如此。

　　金地集团在积极拿地的同时尤为注重合理布局，重仓优质的一线及强二线土地资源。仅2016年获取的33宗地块看，89%的地块位于一二线城市，而少量三线城市布局，也仅限于东莞临深一带。此前，易居（中国）集团首席执行官丁祖昱在点评金地集团时曾直言其布局具有前瞻性，投资积极且结构合理。

　　在凌克看来，积极拿地并不意味着激进。他表示，“我们并没有高价拿地，可以说把控得还是比较好的。”截至2016年度报告期末，金地集团总土地储备约2950万平方米，权益土地储备约1500万平方米。

　　这也就意味着，优质土地资源，配合行之有效的销售策略，大力推动了金地集团库存去化及销售目标的完成。2016年度报告期内，金地销售回款率超90%。华东、华南、华北、东南、华中销售额均破百亿。其中，华南区域营业收入大幅增长58.68%，毛利率较去年同期增长了12.97个百分点。

　　此外，合理的收并购也在当下行业整合的大趋势下为企业的规模加速提供充足的弹药。对于金地集团而言，2016年能实现千亿规模的另一关键点则是金地完成收购广电地产74%股权，一次性获得可销售总建筑面积约500万平方米，收购的项目较大比例位于一二线的核心城市。在丁祖昱看来，相较于此前较为保守的运作模式，2016年金地采取的多元合作策略显得更灵活，也是其能在2016年迅速崛起的原因。

　　弯道超车后仍需“稳”

　　刚实现弯道超车，金地集团想要保持持续增长，仍要“稳”。严跃进表示，对于金地集团，接下来还得积极做好城市投资的评估及项目的开发，此外对于项目并购方面也需要一些新动作才能进一步获得更好的成绩。

　　从业绩报告来看，2017年公司计划新开工面积约600万平方米，计划竣工面积约550万平方米，计划开发的主要项目近70个。与此同时，进入2017年后，公司也在把握机会，积极拓展土地储备。截至3月29日，金地集团已在金华、广州、海口、河源、北京等地获取6宗地块。

　　而随着融资环境收紧，金地集团的融资及成本控制方面优势也愈发凸显。从2016年度业绩报告看，由于公司保持着良好的信用状况，国际权威评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为BB、Ba2。

　　报告期末，金地集团债务融资余额为366.47亿元，债务融资加权平均成本为4.52%，资产负债率为65.43%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为57.90%，净负债率为28.40%。笔者注意到，报告显示，在成本控制方面，由于融资费用减少，2016年公司发生的财务费用减少了1.36亿元。

　　规模和效益的动态平衡

　　尽管当下市场环境中，规模的竞赛已进入白热化阶段。在销售金额首次迈入千亿房企梯队的金地集团看来，企业的平衡发展，比规模的迅速扩张要更加重要，在年报的致股东信中，其指出“我们不仅关注企业的规模增长，更看重如何在变化的市场环境中保证企业的平衡发展和股东的长远利益”。

　　据相关资料显示，金地自2001年上市以来，连续分红15次，累计分红金额近52亿元，这在众多房地产类的公司中是位居前列的。2016年，公司实施2015年利润分红方案，按公司最新总股本4,500,849,372股为基数，每10股派发现金股利4.20元（含税），整体而言分红利润率超过59%。自2001年上市以来，金地积极回报股东，每年均向股东分配现金股利，最近三年（2013~2015年）累计现金分红金额占公司最近三年年均归属于上市公司股东的净利润的比例为88.5%。

　　业绩高速增长的同时，金地期望能够在规模扩张的同时兼得效益，也因此金地在财务的管控上颇为稳健。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，金地集团近两年在企业战略上，相较于同期几家大房企显得偏保守，不过今年总体而言表现不错。

　　金地对于财务指标的看重体现在负债率和现金流两组数据上。年报显示，报告期内，金地实现经营性现金流净额人民币170.82亿元，持有货币资金人民币215.65亿元；报告期末，金地债务融资余额为366.47亿元，债务融资加权平均成本为4.52%，资产负债率为65.43%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为57.90%，净负债率为28.40%，在行业内属于中上水平。

　　此外，居于行业前列的毛利率水平也是金地注重效益的最好反应。报告期内，金地的房地产业务毛利率为28.73%，较上年同期增加0.94个百分点。实现营业收入555.09 亿元，同比上升69.43%；归属于母公司净利润63亿元，同比上升96.87%。

　　金地亦表示，未来公司将持续通过坚持项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。

　　进入2017年，随着房地产市场进入密集调控期，在宋丁看来，对于金地集团而言恰好是个自我提升的机会，若能进一步提升运营能力、完善发展战略以及在实现产业升级转型，在该轮楼市调整后，想要进一步超车也是轻而易举的事情。GG