两部委:严防高价地 北上深还未出台三年宅地计划

　　两部委下通牒：这三个大城市还未出台三年宅地计划

　　在数十个地方政府出台楼市调控政策后，中央部委也开始出招，要求地方调整供地节奏，严防高价地，稳定市场预期。

　　明确库存与土地供应关系

　　住房和城乡建设部和国土资源部近日联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　两部委要求地方要合理安排住宅用地供应，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

　　两部委要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，这次政策明确了库存与土地供应的关系，用消化周期明确了市场土地供应的节奏。

　　“过去也提及过去库存压力大区域要减少土地供应，但本次明确了消化周期的概念，超过36个月的停止供应。6个月以内的要加速供应。”张大伟称。

　　催促地方出台三年宅地计划

　　此次两部委再次强调了地方要制定三年住宅用地供应滚动计划并对社会公布。

　　“各地结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等，依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。”两部委称。

　　两部委要求2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

　　自2016年10月份至今，一些房地产市场热点城市已经陆续出台2017-2019年三年住宅用地供应计划，以求稳定市场预期。而在四大一线城市中，广州率先制定并对外公布了未来三年宅地供应计划。

　　广州市国规委公布的2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划中，未来三年广州将供应总面积约1552万平方米的住宅用地。其中，2017年565万平方米、2018年495万平方米、2019年492万平方米。

　　据第一财经记者统计，除了广州外，天津、合肥、济南、武汉、郑州、青岛、南昌、石家庄，无锡、南京等也发布了该计划。

　　截至目前，除广州外，四大一线城市中，北京上海和深圳暂未对外发布2017~2019年三年住宅用地供应计划。

　　严防高价地

　　除了要求地方调整供地节奏外，两部委对高价地块也提出了预警和防范要求：各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

　　作为房地产的重要成本之一，土地价格的高低会影响外界对未来房价的预期。为了调控一、二线城市过热的房地产市场，不少城市在自去年四季度以来接连出台调控政策，其中之一就是要稳定土地市场的价格预期。

　　在土地供应环节，目前有不少城市灵活设置竞买规则，通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价，防止异常高价地块扰乱市场预期。

　　从各方统计数据来看，2017年土地市场出现了“开门红”。财政部近日发布“2017年1-2月财政收支情况”显示，今年1-2月累计，全国国有土地使用权出让收入6196亿元，同比增长36.1%。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2017年一季度，全国50大热点城市合计出让土地金额为6370.2亿元，同比2016年同期的3887.16亿元上涨了63.8%。从全国看，武汉等21个城市土地出让金3个月超过百亿元。武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿元。

　　不过，随着各地陆续出台楼市调控政策，这使得部分非热点属性的土地出现了明显的降温，土地市场已经出现了非常明显的分化。

　　张大伟表示，从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少。

　　他认为，从未来趋势看，2017年全国热点城市地王数量将明显降低，但在销售火爆的2016年，大部分企业库存去化明显，这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢，这种类型地块会拼抢会比较激烈。