深圳投资客开始套现

　　深圳投资客开始套现

　　但称市场信心远未降至2008年

　　■本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　阿祖最近卖掉了深圳坪山的一套房，套现220万，这是他在2015年中旬花230万买下的双拼房其中一套。“相当于剩下的一套是0成本，房价再跌也不怕了。”阿祖对记者说，这是有着17年炒房经验的老投资客屋哥告诉他的炒房原则，“安全第一，赚钱第二”。

　　炒家后浪推前浪，前浪死在加息上。近几年新加入炒房队伍的激进新生代，最大限度利用银行贷款提高杠杆，又在本轮调控中瑟瑟发抖。他们会在本轮调控中成为炮灰吗？

　　投资客纷纷套现

　　阿祖炒房的资历并不深，2012年手头只有2万元，在屋哥的指导下，通过刷信用卡，向亲戚借钱，凑足了18万元，由于首付款有限，只能选择深圳最边远的坪山购房，花70多万买下一套，贷款五六十万，2015年中旬涨到150万元，屋哥要阿祖赶快卖掉，将获利套出来，赚了六七十万，加上手头的20万储蓄款，一套换两套，阿祖听闻又在坪山买了双拼房，单价1.5万元/平米，总价230万元，屋哥曾预计五年之内翻番。

　　但只用了一年，该房子价格就翻番了，因为月供压力，加上调控导致市场往下走，屋哥又建议他卖掉一套，减少资金压力，等待调控后的机会。于是阿祖听话的套出了220万资金，手头剩下坪山一套，以及自住的一套小产权房，目前深圳楼市成交量虽然低迷，但还处于调整初期，只要低于市场价一二十万就能卖出去。

　　手中有钱，心中不慌。“楼市调控20年，我都不怕了。”阿祖说。

　　这是屋哥给他的忠告，飞机不在于飞的多高，而是能否安全着陆。做老师的屋哥从2000年开始炒房，经历了楼市调控的整个过程，而2008年的大起大落也让他变得更加保守。

　　经过2009年第一次暴涨，从2010年迎来调控之后，深圳楼市一直波澜不惊，虽然中间有一次次反反复复的调控，但涨跌幅度都很小，除了2011年、2014年上半年有过小幅下跌，2012年、2013年，一直在2万元/平米上下徘徊，每年不超过10%的涨幅，让人觉得楼市并没有多少利可图。

　　回头来看，这中间有很多次机会可以布局抄底楼市，但谁也没料到2015年会再次迎来暴涨，“3·30”新政降低二套房首付至四成，营业税免征期“5改2”后，深圳楼市开始跳跃式上涨。

　　就连早就有10套房的资深投资客屋哥也不例外，他直到2015年才重新倒腾手中房产，年末，通过套现一套商品房和一套小产权房，手上有300多万元现金，又在南山区西丽龙辉云门、学子荔园、龙翔苑一共入手了3套房，总价都在300多万元，目前市场价在380-400万元，比去年高峰期430万元回落了10%左右，近期卖掉一套赚了70万元，虽然市场往下走，但他也不打算将剩余的房子套现。

　　“主要是名额难找，我的房子都是首付三成买的，借别人名额卖掉后再买也要五成，杠杆不高，而且现在也不是入手的时机。”屋哥对记者说，投资炒房最大的掣肘就是找不到那么多名额，因为首先要确保安全，因此他投资从不买500万以上的房子，金额大了风险就大。

　　目前，屋哥手上有7套商品房都有按揭贷款，月供6万多元，另有4套小产权房，租金可以抵去大部分有供，资金压力很小。

　　“现在远没有到2008年的程度，那时市场完全没有了信心，新房价格普遍腰斩，二手房大甩卖都没人接盘，现在只要肯降价肯定能卖出去套现。”屋哥说。

　　现金流考验

　　现金流成为楼市调控中，新生代投资客的最大考验。

　　央视近日曝光的一个深圳白领投资客2年用100万炒到5000万资产，他把父母名下的房子拿去做了转按揭，亲戚的指标也都借来买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，现在背负着20万月供房贷如坐针毡。

　　“如果这个案例属实，那就是早年温州炒房团的操作法，风险太大了，负债率达到80%，但一般没有投资客愿意公开说有断供风险，因为容易给相关部门压力出台政策管理宽松的银行贷款。”深圳多位投资客对记者如是说，目前急于出手的，都是杠杆较高的投资客，房产较多，手头资金链非常紧张，套现减轻月供压力。

　　据记者了解，目前背负月供压力较大的，大多是炒房经验不足的白领阶层，希望拥有两套房产，但首付款又不足，均通过借贷或从银行做转按揭，2016年上半年之前入手的房子，目前并未跌破成本价，因此他们也不急于出手。

　　以张先生为例，其在2014年才加入炒房队伍，卖掉龙华世纪春城60平米两房后，以200万的本金，在当年5月买入南山区栖游记88平米，总价230万，一年时间涨到500万元，通过银行转按揭，贷出七成350万元，再减去之前的70万按揭贷款，则有280万元现金，2015年6月又以700万总价买入第二套锦芦花园88平米。

　　这其中的技术在于，首先要有买房名额，该离婚时就离婚，其次买二手房不买新房，然后通过做高评估价，以及贷款人的现金流，尽量做到首付两成，贷款八成，加大杠杆。

　　如今，张先生的栖游记已涨到700万元，第二套涨到1300万元，如果他不卖掉又想再买第三套的话，可以继续加按揭，即700万-350万+1300万-700万=950万，再抵押贷款按揭七成，又可以贷出665万元现金来。

　　不过张先生由于惧怕调控，他没有再加按揭，将负债率控制在50%以下。如今张先生手头4套房，除西安两套被套住外，深圳两套房产市值2000万元，负债800万，月供5万。他告诉记者，现金流比较充足，手头还有200万元现金做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供没问题，他设想等待下一波房产暴涨的时候卖掉一两套，就可以实现财务自由。

　　据深圳官方数据，去年深圳投资客比例达到40%，贷款比例也超过六成，是全国房地产加杠杆最多的城市，现金流考验最大。

　　现在唯一令张先生忧虑的是，他成立的一家专门炒房私募基金，面临着没米下锅。

　　据张先生介绍，以基金形式组织朋友炒房是较为流行的模式，可以做到1比9的杠杆，即1000万元本金，可以拿到9000万贷款，贷款利率是10%左右，然后去投资1亿元的项目，买卖了旧楼后翻新再出售，一平米毛利达到1万元。

　　但去年以来，深圳密集出台政策打击炒房，如房产证不能分证，工厂改公寓也遭到严打，基金不能再投资一线房地产等举措，令这些基金公司举步维艰。

　　“未来的市场走势取决于调控政策，如果坚持两三年不放松，那大部分投资客的现金流都很危险，如果经济形势不好，一两年又放松，那基本上问题不大。”屋哥说，与过去不同的是，这一轮调控是中央统一部署，明确房子是用来住的不是炒的，因此他也无法预计调控时间，只能留足充分的现金流，不至于在调控中死亡。

　　楼市销售再刷记录 隐藏商办去库存难题

　　■本报记者 王海春 上海报道

　　2月23日住建部部长陈政高在新闻发布会上公布了2016年楼市部分数据。

　　当天的发布会上，陈政高表示，去年对部分热点城市采取了包括限购、限贷、增加土地和房屋供应面积在内的措施，目前，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。“2017年1月份，热点城市的房价仍然趋于稳定。”陈政高称。

　　有研究员指出，今年一二线城市仍会保持调控基调，去库存仍是三四线主基调。而从整体信贷环境来看，预计货币政策发生重大变化的概率较低。

　　商品房销售面积创新高

　　商品房销售面积和销售额，均创下近几年以来新高，但去库存的情况，幅度较销售略小。

　　2月23日国务院新闻办的新闻发布会上，住建部部长陈政高披露了2016年的楼市账单。

　　据住建部公布的数据，去年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%；其中商品住宅13.7亿平方米，同比增长22.4%。

　　对比一下历史数据，去年全国商品房的销售面积，创下了历史新高。据国家统计局数据，2015年全国商品房销售面积12.85亿平方米，2014年的销售面积约12亿平方米。

　　不仅是销售面积，2016年商品房的销售额，也刷新了纪录。

　　陈政高在发布会上披露，2016年全国商品房销售额达11.8万亿元，同比增长34.8%；其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。

　　而在2015年，全国商品房销售额8.7亿元，2014年的销售额约7.63亿元。

　　“去年不仅是一线房子卖得火，二线和部分热点城市房子的销售，同样相当火热。不过多数三四线城市的销售，却比一线和热点城市差了一些。”中指院分析师说。

　　据住建部公布的最新数据，2015年末商品房待售面积7.18亿平方米，2016年末的数据降至6.95亿平方米，下降了3.2%。

　　为何销售额和销售面积创下新高，而去库存的面积，却并没有大幅度减少。分析人士指出，这与库存结构和区域的差异有关。

　　克而瑞研究总监杨科伟指出，销售额猛增但库存量减少有限，一方面去年施工面积很高，在楼市销售较热的城市开发商加快开发速度，在当年又新增了不少供应量。另一方面，则与库存结构有关。住宅的库存量较大，但商业和办公去库存的情况并不理想。

　　据住建部在发布会公布的数据，2015年末全国商品住宅库存量为4.52亿平方米，2016年末降低4.03亿平方米。即住宅库存量下降了11%，大于商品房3.2%的库存下降幅度。

　　杨科伟表示，从结构来看，商办楼去库存所面临的形势，要比住宅略严峻。

　　“商办项目去库存的压力，远大于住宅。城市在进行规划时，往往要规划建设相应的商业和办公配套设施。但新区商办公设施的使用，其速度比住宅要慢许多。”杨科伟说。

　　三四线项目的尴尬

　　陈政高2月23日表示，各地去年已经出台了一系列行之有效的鼓励政策，今年不仅要坚持下去，还要不断完善，提出新的措施使之更好发挥作用。

　　“按照中央经济工作会议提出的要求，今年要继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题。”陈政高在发布会上说。

　　一位证券分析师表示，从发布会中的信息来看，预计今年房地产会延续去年一城一策的思路。“一二线继续调控，防房价快速上涨，三四线仍然以去库存为主调。”这位分析师说。

　　在业界看来，库存不仅在结构上有一定差异，地区间不平衡的情况，今年可能会延续一段时间。

　　“库存量并非一日而成，去库存也非短期可完成，需要时间。”中原地产分析师表示。

　　据克而瑞监测，一二线和热点城市去年商品住宅库存量下降了约三成多，这些城市均为经济增长较快的地区。分析师指出，一线没有去库存的压力，但却在火热的楼市中快速消耗了库存量，目前处于亟需补增加土地供应、库存的状态。

　　对于三四线城市，有房企表示项目处于相对尴尬的处境。

　　“一些三四线城市的项目，不是降价能解决的。降了价格，也未必有人来买。有的项目价格已经降得很低了，降价也许在短期对销售可能有一定促进作用，但用不了多久，又带不动销售量了。因为这不仅仅是价格的问题，而是投资者对项目的信心不足，担心买了房以后价格可能会继续下调，以后房子很难出手。”这位房企人士说。

　　杨科伟认为，三四线去库存难，其中一个主要原因是，这些城市处于人口净流出。

　　“人口才是房地产最直接的需求来源，人口吸纳量大的城市，房地产需求增长速度也较快。城市化过程中，很多人未必进入三四线城市，而可能直接进入一二线城市。这是一二线城市需求量不断增加最主要的原因；而部分三四线城市因为不同原因，人口吸纳量可能不增反减。人口净流入，房地产去库存的速度自然没有一线快，周期也相应拉长。”杨科伟说。