长三角楼市促稳成主基调：防地王 稳房价

　　调控阀门拧紧 上半年楼市或进“冷凝期”

　　长三角楼市“促稳”成主基调：防地王 稳房价

　　杨玲玲

　　2017年1月开始，省级地方两会在全国密集召开，长三角地方两会定调楼市：严控风险，稳定房价。

　　截至1月18日，长三角上海、杭州、南京、合肥等四大城市的政府工作报告里“房地产市场平稳健康发展”被三个城市提及；将“房子是用来住的，不是用来炒的”写入报告的有两个城市。加强调控，遏制炒房，合理引导住房需求，化解热点城市土地供需矛盾成为各地共识。

　　回顾过去一年， 2016年初，楼市迎来暖春，上半年长三角楼市火热异常，一些热门城市更是出现了“一房难求”的局面。南京房地产市场黄牛党泛滥，杭州楼市上演“G20”热，上海调控加码风声中更是出现了“离婚大军”。随之而来的全国二十余城的高密度调控政策，被戴上“紧箍咒”的长三角热门楼市终于在跌宕起伏的运行周期中逐渐归于平静。

　　根据中国指数研究院近期发布的研究报告，2017年调控政策仍将趋严，针对房地产业的资金控制也将趋于严格。多位受访人士表示，2017年的重点是防“地王”，房价将以平稳为主基调。

　　“促稳”当头

　　根据南京网上房地产数据统计，2016年南京全市商品住宅成交约14.6万套，同比上涨29%，再度创下历史新高。

　　1月10日，南京市长缪瑞林在南京市十五届人大五次会议上的《政府工作报告》中报提到，2016年，南京市“加大房地产市场调控力度，保持房地产健康稳定发展”。2017年，将“落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展”。

　　2016年3月开始，与南京毗邻的合肥楼市如开了“外挂”一般，房价高歌猛进、地王频频刷新，投资客蜂拥进场。为狙击投资性炒房，促进合肥房地产平稳发展，7月~10月，合肥限购限贷政策相继落地。

　　而合肥两会也继续将“稳定房价”作为基调，日前，合肥市在2017年《政府工作报告》中指出，全面落实房地产市场调控“十条新政”，合理增加居住用地和住房供应，加快人才公寓建设，加强公租房分配和入住管理，强化市场联合监管和舆论引导，真正让“房子是用来住的，而不是用来炒的”，保持房地产市场持续健康发展。

　　“房子是用来住的”成为今年地方两会中的热门语句，各地也在用切实的政策来促进房地产市场回归住的本位上。1月15日，上海市2017年《政府工作报告》中指出，将完善“四位一体”住房保障体系。新增供应5万套各类保障性住房，完成48万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造、4.4万平方米郊区城镇旧区改造，实施300万平方米旧住房综合改造。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“‘四位一体’的住房保障体系，是最近几年上海保障房建设和城市更新过程中的一个重要支撑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称，此次明确2017年保障性住房的供应，能够更好地吻合市民的居住需求，也体现了回归房子居住属性的导向。预计到2017年随着此类房源的增加，能够有效减少上海房源不足的风险，同时也有利于更好地对冲房价上涨的压力，进而利好房价的稳定和房地产市场的可持续发展。

　　“从‘11·28’政策力度来看，上海市已经恢复到2014年‘9·30’政策前水平，因此从交易量来看很有可能和2014年类似，新房月度平均交易量80万平方米左右，交易最活跃时期也不会超过120万平方米。从价格来看松动的可能性非常高，但不会出现大幅下挫的走势。”上海资深房地产人士卢文曦分析称。

　　“2017年房价的主基调以稳为主。”中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸近日在公司房地产年度大数据发布中提出，一方面政府的调控政策不会放松，银行信贷政策也是收紧状态，而且政府还会从土地市场、资金杠杆等方面多维度进行调控。另一方面，由于政策的消化期和客户的冷静期相互作用，明年的成交量极有可能并不乐观，但房价仍会逐渐企稳。

　　第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬认为，2017年上半年应该是住宅市场的冷凝期，成交量及价格都将放缓，2017年下半年市场有望迎来逐步回暖，具体回暖力度还要看整体经济情况。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜预计，2017年楼市将呈现“销售量价回调、新开工小幅下降、投资低速增长”的特点。

　　严控“地王”

　　“面粉贵过面包”，是业界对于2016年地王频出的土地市场最多的评价之一。

　　2016年年末，中央5次会议提到防风险、抑泡沫；全年26个地级以上城市出台调控收紧政策，长三角多个楼市出现了几轮收紧。

　　与楼市形成呼应的，是土地市场。 刚刚过去的2016年，“地王”成为年度热词，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高，上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。从2016年上半年的“地王盛宴”“资本狂欢”，几轮调控之下，土地市场也逐渐回归理性。

　　同策咨询研究部数据显示，在2016年35大中城市土地出让金排行榜中，仅全年土地出让金过千亿的就有南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆、深圳等8个城市。其中，南京以1771亿元的土地出让金，坐上“卖地大王”中的头把交椅。杭州、上海也不甘落后，以1671亿元与1639亿元的土地出让金分列第二和三位。

　　“面粉”贵了，“面包”的成本自然就随之高了起来。出让金额高攀的热点二线城市，地价也快速增长。以南京为例，2016年南京成交楼面地价约6311元/平方米，同比上涨101%，平均溢价率达到72.92%。

　　随着调控阀门的不断拧紧，一些涉嫌违规的房企甚至被开出“天价罚单”戴上“紧箍咒”的各地土地市场也逐渐回归理性。近日在苏州、上海等地的土拍现场，参与竞拍的开发商数量减少、竞拍时间缩短、溢价率普遍不高。

　　“热点城市高价土地去化将承压，市场供需结构有进一步失衡风险。”中国指数研究院最新研究报告指出。

　　同策咨询研究部分析认为，一线城市及热点二线城市土地库存不足，地方政府供地压力较大、房企也补仓艰难。

　　2017年浙江省《政府工作报告》中提出，切实防范金融风险和房地产泡沫。坚持分类调控、因城施策，支持自住型和改善型购房，抑制投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

　　克而瑞华东区域总经理刘晨光认为，《政府工作报告》中的防范金融风险和房地产泡沫，主要是控制土地端的风险和泡沫。

　　各地两会期间，地产界的多位代表人士也就房地产市场，土地政策表达了自己的观点。上海市政协委员、新城控股集团股份有限公司董事长王振华在上海两会期间接受媒体采访时提到，要关注土地价格上涨较快的问题，建议改变“一个龙头放水”的土地供应模式，尽快解决土地供应不足的现状；同时，实行一次性竞价的举牌模式，解决地价高企的现象。

　　随着越来越多的房企涉足城市更新项目，城市更新也成为了不少企业新的发力点，上海万科就是其中的代表。上海市政协委员、万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官兼上海万科房地产有限公司总经理张海在接受采访时对于目前的城市更新项目发展建言：“过往的城市更新项目，许多原有土地性质为工业、科研设计用地，实际使用状态多为商业、办公，存在违法打擦边球的现象。希望更新后的园区可以作为城市活力社区，转变为商业办公功能。”

　　对于2017年的土地市场，同策咨询研究部总监张宏伟提出，2017年的重点是防“地王”。从诸多城市政策面可以看出，2016年四季度通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“地王”现象的再现，预计这些措施2017年仍将继续执行。

　　2016年长三角城市土地市场火热

　　数据显示，2016年前六个月，全国50个主要城市诞生的“地王”（统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块）多达219宗，其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

　　上半年全国主要的50个大城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过了200%。

　　2016年前三季度，全国300个城市中共成交土地15585宗，土地收入总额达到19262亿元，同比大增40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。

　　截至9月23日，全国共计成交246宗地王。9月密集成交51宗单价、总价地王，创年内新高。2016年1~9月地王成交主要集中在热点一二线城市，合肥、南京、上海和杭州土地市场异常火热，地王数量都在20宗以上。

　　本报实习记者张忠山综合中原地产研究院数据、中商情报网数据等整理