一线周边楼市刹车 环京区域小开发商扛不住在降价

　　一线周边 楼市刹车

　　东莞楼市受深圳楼市影响极深，如果深圳房价下行，东莞表现不会太乐观

　　陈淑贞 蔡胤 罗韬

　　受益于楼市火爆，在一线城市周边的二三线城市，楼市“溢出效应”一度明显。

　　一夜秋风至。9月30日晚间，北京楼市新政率先“落靴”。国庆期间，各地市调控如疾风骤雨般密集出台，苏州、天津、成都、合肥、深圳等城市陆续跟进。

　　过去半年，房价地价的高歌猛进，让因各种原因不能在北上广深等一线城市置业的购房者涌向了周边地市，如同接力一般，在一定程度上推动了这些地市楼价急升，甚至涨幅居前。

　　《第一财经日报》记者在北京秋季房展会上看到，距离北京较近的河北固安的楼盘，正将北京南城的新机场和未来的轨道交通作为卖点。置业顾问易欣告诉记者，固安新盘的价格已从2012年的每平方米4000元涨至2014年的6000元；去年下半年到今年，随着一线城市房价明显上涨，固安一些新盘定价已经突破1.5万元/平方米。

　　不可避免地，在本轮楼市调控中，部分环绕一线城市的地方紧跟着出台严控措施。

　　尽管在房价和量级上与上述限购大城市不可同日而语，东莞也史无前例地出台了调控政策。合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺对本报记者表示，“东莞楼市受深圳楼市影响极深，如果深圳房价下行，东莞表现不会太乐观。”10月4日，深圳调控政策出台，可谓史上最严政策。目前，深圳个别区域二手房报价已出现20%的跌幅。

　　东莞首次祭出“限购”大招

　　东莞购房者不会忘记这次新政，因为“这是第一次”。

　　2016年10月6日，东莞首个楼市调控政策出台，意在通过加大居住用地供应统筹力度、实施房价备案制度、实行住房限购政策和完善差别化住房信贷政策等，来达到稳定地价和房价的目的。回顾9月，东莞新房成交均价已达15681元/平方米；同时，地王频出，楼面价冲高至25264元/平方米。

　　东莞外来人口比重较大，调控政策对非莞籍首套住房并无影响，非当地户籍居民家庭仍可无条件购买首套，但是第二套房产交易就须接受户籍和社保、个税的缴纳限制。

　　东莞中原研究中心认为，新政重点在于抑制过热的投资及投机需求，同时明确支持合理的居住需求，保障刚需及改善需求的释放。

　　东莞的调控政策是套组合拳，在限购之外，还祭出了限贷和限价的法宝。

　　当地开发商德州地产的副总经理朱延勇向《第一财经日报》记者表示，调控政策有利于东莞稳定房价“过去一年东莞房价涨得很快，过热，调控出台有其必然性。整体而言，东莞新房供应量很少，过去一年消化了大量库存，现在必须让市场冷静下来。”

　　新政之前，东莞楼市一片红火。据Q房网监测，东莞新房均价在2015年6月首次破万元，达到10081元/平方米，此后经历数月震荡，曾一度下跌至“9”字头。从今年1月开始，东莞房价稳定在10000元/平方米以上，并呈现逐月上涨态势，在9月时达到15681元/平方米的巅峰。

　　东莞中原监测数据显示，今年三季度东莞住宅网签面积达253.9万平方米，尽管同比下滑约4%，但网签金额创历史新高，达379.1亿元，同比更是大涨45%，相比2014年暴涨182%。其中，“金九”成色十足——9月，东莞住宅网签面积达108万平方米，为历史同期首次破百万。

　　天平的另一端是地价，东莞的土地市场比楼市更加疯狂。地方政府在本次调控政策中正视土地过热的问题。调控政策显示，将适当增加住房供应，挂牌公开出让的商住用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积等等。

　　朱延勇告诉记者，东莞房价短期内必然会震荡，但是长期仍值得看好。“广深融城的步伐加快，但两地价格差很明显，而这将成为东莞房价的支撑。”

　　朱延勇预测，“东莞房价并不会大幅下调，浮动空间大概是5个点。因为开发商的资金压力不大，今年上半年，大家都卖得很好，资金也得到了回笼。”

　　环京区域：小开发商扛不住在降价

　　“前段时间我在楼下的中介看到，我们小区的房子已经两万七一平了。”方想（化名）在北京国贸附近工作，家住河北燕郊。今年夏天，她发现自己距国贸30多公里外的燕郊的房子正在暴涨。这套房四年前购入时单价不到1万元/平方米。她比较关心的是，如今房地产调控政策如此密集，燕郊房价会不会先于北京出现大跌。

　　中指百城价格指数系统数据显示，截至今年7月，廊坊全市新建商品住宅价格环比连续上涨11个月、同比连续上涨10个月，涨幅高达30.31%。

　　9月30日的限购政策出台后，“凉水”当头浇下，北京楼市成交正在快速降温。

　　《第一财经日报》记者昨天下午在北京东三环外一家中介门店看到，一名房产经纪人正坐在店外用手机看视频。他告诉记者，“9·30”新政后，虽然业主报价没有明显变化，但看房的客户减少了大半。

　　环北京楼市的情况又将如何？“最近看房量、成交量都在下降。”在北京周边从事地产销售多年的林强（化名）对本报记者表示，他所关注的固安、永清、燕郊等环北京区域，目前无一例外出现成交下跌的局面。

　　据他透露，环京区域目前价格尚稳，但已有个别楼盘开始降价销售，如河北当地一小型开发商就“绷不住”，在“9·30”新政出台后的国庆，将原本售价在2万元以上的房源，每平方米下调2000元出售。

　　林强还透露，他所供职的开发商（大型上市房企）昨日召开内部会议，该公司预计廊坊区域有出进一步限购政策的可能。

　　中原地产分析师张大伟日前对记者分析，此前楼市非理性上涨是资金潮下资产荒的表现，环北京楼市是最典型的区域。他预计，未来楼市一旦退潮，该区域受到的影响会比较大。

　　限购对成交量影响明显

　　今年5月，苏州连续两天拍卖15幅地块，其中多幅宅地实施了限价拍卖，最终两幅宅地因竞价太高流拍，而当月24日成交的11幅地块的平均溢价率达到了115%。

　　“我在2015年4月购买了一套住宅，当时的单价是每平方米14000元，到2016年5月，该楼盘的价格已经是26500元了。”购房者李海（化名）在电话里告诉记者，“我在今年4月又在苏州买了一套房。”

　　同样的情况发生在昆山花桥，由于花桥已经与上海地铁11号线连通，越来越多在上海工作的白领选择在花桥置业。

　　而在浙江嘉兴，有很多上海客户前来买房，相对较低的价格成为他们在此置业的主要原因。一位上海白领魏莱（化名）告诉记者，她今年二三月份在嘉善购入一套80多平方米的两房两厅，当时售价约5000元，目前价格已上涨到一万四五千，“房价涨幅超出了想象。”魏莱对记者说。

　　由于楼市过热，10月3日，苏州出台最严调控令。克而瑞数据显示，限购前一周（9月26日~10月2日）苏州主城区住宅共成交4502套；在限购之后一周（10月3日~9日），苏州住宅成交共计1815套。

　　政策收紧对楼市成交量影响明显。有苏州开发商甚至通宵梳理客户资料，以测算客户流失情况，并进行下一步营销计划。

　　家住上海浦东的韩力（化名）觉得，自己对昆山花桥房子的投资并不算明智，好在今年房价有所上涨。“两年前我购买了万科Mixtown，今年6月交房，买的时候价格9000元/平方米，以为地铁通车会有一波上涨，但是利好早就提前兑现，因此一直不涨。今年几个月时间总算涨到了1.5万元/平方米。”韩力告诉《第一财经日报》记者。

　　虽然如此，韩力依旧不看好昆山的市场，他希望早点将自己的房子出手。“长期看花桥自然不错，但是我的楼盘并不算是地铁上盖，未来这里还需要很长时间培育，投资回报并不高。”韩力对记者说。