苏州打响重启楼市限购第一枪 南京提高二套房首付比例

　　苏州打响 重启限购第一枪

　　罗韬

　　苏州打响了重启限购政策第一枪。

　　8月11日下午，苏州市人民政府新闻办公室官方微信公众号“苏州发布”称，自8月12日起，非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

　　此外，苏州从土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信贷、非户籍居民信贷、公积金贷款政策等15个方面对房地产市场进行新的部署和要求，可谓全链条、全覆盖、立体式的调控新规。

　　同日，南京宣布提高二套房首付比例。微信公众号“南京发布”表示，对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的家庭最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；拥有1套住房贷款未结清的家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。

　　《第一财经日报》记者了解到，在连续多月领涨全国房产市场后，合肥、厦门等二线城市纷纷收紧房贷政策。

　　业内人士指出，今年二线城市房价上涨过快，开发商高价拿地现象不减，进而导致市场供小于求并引起恐慌，政策调控也是顺应市场需求，从而让楼市回归理性。

　　连续飙涨

　　自去年秋天开始，苏州工业园区湖东几块土地拍卖价格飙升，此后苏州工业园区房价突然开始暴涨，带动苏州其他区域一起上涨。而从2016年开始，苏州房价更是越来越疯狂。

　　此前几个月，苏州房价涨幅一直名列全国前茅。易居研究院智库中心提供的数据显示，苏州（不含昆山、太仓等县级市）今年1~4月份新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，相比2015年全年上涨了28.91%。

　　同时，房企抢地的热情也非常高。以5月23、24日苏州连续两天拍卖15幅地块的情况为例，其中多幅宅地实施了限价拍卖，最终两幅宅地因竞价太高流拍，而24日成交的11幅地块的平均溢价率达到了115%。

　　对此，苏州市不断出台调控措施。今年3月，苏州市政府召开常务会议，审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》。主要包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管三大部分共十条。第三条强化价格管理的“申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%”目的为限制房价增长过快。

　　今年4月，为规范苏州市个人住房贷款业务，苏州市个人住房信贷自律机制全体成员银行讨论形成了苏州市相关决议。8条决议涉及严格认定首次贷款资格、严查首付资金来源，杜绝“假离婚”、公平竞争等四大方面，业内称为“房八条”。

　　今年5月，苏州国土资源局官网发布了一则公告，公告称，“经市政府批准，以下地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。”苏州土地限价令正式出台。限价令将挂牌拍卖的各地块的最高溢价率控制在了89%～231%之间。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，去金融杠杆将是调控的主流政策，对于各地城市来说，目前房价上涨的城市数量逐渐增加，这些城市的房价涨幅有望被抑制。

　　收紧成趋势

　　克而瑞监控的288个主要城市房价数据显示，2016年7月共有165个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月减少15个。其中合肥环比上涨5.24%，占据全国涨幅首位，南京、厦门、漳州和武汉以4.38%、4.36%、3.71%、3.64%的涨幅分列全国涨幅二至五位。

　　“二线城市涨幅超过一线城市的最主要是政策因素。3月份，一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大。整体看，类似厦门、合肥、南京这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。”张大伟说。

　　8月9日晚间，合肥出台“史上最严”限贷政策。

　　在合肥有一套房的情况下，有2次及以上贷款记录，1次或2次未还清的不再受理住房贷款申请。有两套房的情况下规定更加严格，有1次及以上贷款记录，1次或2次未还清的也不再受理住房贷款申请。无房和有一套房的情况下，有1次贷款记录未结清，首付比例都是50%。

　　同时，合肥也大大提高了银行贷款的首付比例。根据新规，合肥市区无房无贷款，首付比例仍为25%。合肥市区无房有1次贷款记录已结清，首付比例40%;未结清，首付比例50%。合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，已结清，首付比例60%。

　　相比之前基本25%的首付比例而言，合肥通过大大提高首付比例来抑制炒房的需求，并给楼市减杠杆。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，与一线城市相比，苏州、南京、合肥等二线城市在遭遇市场调整时，高价土地项目会面临操作层面的风险。而采用提高首付比例、降杠杆控制地王等措施来减缓这类潜在的系统性风险。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，二线城市楼市收紧，体现了对于下半年房价管控的决心。