保利地产+金融多元格局 泰康人寿跻身第二大股东

　　张歆晨

　　[随着募集资金的到位，保利地产账面资金预计将超过500亿元，充裕的现金储备意味着保利把握市场复苏的能力又进一步得到了提升]

　　保利地产（600048.SH）6月23日发布公告，该公司以8.19元/股的价格，向四名特定对象完成定向增发，合计募集资金90亿元，并一举引入泰康保险、珠江人寿两家险资机构。

　　作为国内地产军团一线阵营的重量级选手，保利地产近期资本运作频繁，与保险资本的合作也是颇为密切。这显示该公司除了积极在地产业务上开疆拓土，更开启了其在金融、社区服务方面的卡位布局。

　　截至目前，保利地产通过旗下的信保基金、保利资本、养老基金、并购基金、保利商业等平台，已打造了一个以地产为主、以金融和社区服务为辅的完美闭环，为该集团未来发展提供全新的空间。

　　90亿定增收官

　　根据公告，保利地产此番以8.19元/股的价格在一级市场定向增发募集总额约90亿元，参与认购者除去大股东保利集团参与认购外，泰康资产独揽60亿元，另一家险资珠江人寿认购10亿元，剩下10亿元由个人投资者张远捷认购。

　　对于每股8.19元的增发价，保利地产颇为满意，因较公告前30个交易日的平均价格8.47元的折让幅度仅为3%，相当于平价增发。在近期A股市场增发频繁折让较多的背景下，保利地产的交易价格显示出该公司股票较强的溢价能力。

　　Wind统计数据显示，今年全市场累计增发293家，定增价格较二级市场平均折价在8折左右。分析人士评论称，相对弱势的大环境之下，保利地产仍获得泰康、珠江两家保险资金青睐，凸显出保险资金对地产蓝筹的盈利能力仍存较强信心。

　　年报显示，保利地产盈利能力持续稳定，净资产回报率始终维持在20%左右的较高水平。截至目前，保利地产已经连续5年的分红比例维持在净利润的20%左右，2015年末这一比例也提升至30%。按照8.19元发行价计算，公司的股息率达到4.2%。

　　较强的营收能力以及投资回报率，使得保利地产成为保险资金理想的投资标的。

　　据悉，保利地产此次募集资金将全部用于地产主业的发展，涉及南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地的11个优质项目。

　　泰康跻身第二大股东

　　泰康此番借定增进入，并不是保险资金首次关注保利地产。此前，安邦保险以3.76%的持股比例位居保利地产第二大股东。

　　值得关注的是，本次泰康资产认购60亿，占发行合计三分之二的份额。增发完成后，泰康以5.31%的持股比例，超越安邦而夺得第二大股东宝座，并对保利地产构成举牌。

　　相较于安邦等其他保险资本，泰康资产在资本市场上显得十分低调，此番举牌保利地产是其在资本市场的首次举牌。

　　近期，关于地产公司“野蛮人敲门”的事件不断占据各大媒体的头条。随着此次增发的完成，泰康人寿、珠江人寿、安邦保险三大保险机构合计持股保利地产比例为11.8%，实力已不容小觑。

　　不过跟目前处于重组漩涡中的万科不同的是，保利地产实际控制者保利集团持股仍超过40%，控股股东地位稳固，暂不存在野蛮人敲门的风险。

　　保利地产相关负责人表示，从60亿元的认购份额来看，泰康人寿显然并不只是为了短期的分红和资本增值收益，而是更看重未来双方在地产开发、房地产基金和养老地产等领域建立深度的战略合作。

　　据了解，作为深耕住宅开发20余年的保利地产，其专业的住宅开发能力、优质的住宅品质一直是企业的核心竞争力，并且随着公司的发展，保利在商业地产、养老地产以及房地产金融等方面均有着行业领先的经验。

　　同时，泰康资产则资金实力雄厚，自成立以来以优异的业绩得到业内一致的赞誉。泰康的保险长线资金优势能与保利在地产开发方面形成业务与资金的互补，而其寿险、养老保险等产品的客户资源、养老地产开发业务也能与保利的养老产业展开更紧密的合作。

　　优化资本结构

　　本次发行后，保利地产的所有者权益增厚至1083亿元，这有助于该公司优化资本结构，降低资产负债率。数据显示，2013年~2015年保利地产资产负债率已由78%下降至76%，取得阶段性的效果。而此次的成功融资，公司负债率将降至74.8%，较一季度资产负债率下降1.6个百分点。

　　同时增发融资有利于保利地产把握行业回暖机会，并为公司把市场整合机遇提供了资本保障。据悉，随着募集资金的到位，保利地产账面资金预计将超过500亿元，充裕的现金储备意味着保利把握市场复苏的能力又进一步得到了提升。

　　有分析指出，本次保利地产定增完成的更深层次意义在于，在行业进入新的发展阶段后，行业大规模的洗牌将出现，充足的现金储备将有助于保利把握并购整合的机会。

　　例如2015年6月，保利曾与上置集团签署投资意向书，有意成为其单一大股东，最终认购条件未能达成一致而搁浅。而就在今年的投资者大会上，董事长宋广菊也曾表示：“在十三五期间，公司将持续推进主业的收购兼并业务，不仅如此，公司还将通过并购的方式实现相关产业的规模扩张。”

　　地产业务稳健增长

　　作为千亿级的地产企业，保利不会轻易谈转型，在地产方面，保利地产的表现始终可圈可点。2015年，保利地产共实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%；实现签约面积1218.30万平方米，同比增长14.22%。

　　多年下来，保利地产始终位列中国房企TOP5行列，并成为一线阵营中运营风格最稳健的公司之一。

　　截至2015年末，保利地产核心城市销售金额贡献占比超过90%，珠三角、长三角和环渤海三大城市群分别实现签约金额505亿元、324亿元和321亿元，成渝、中部地区也分别突破160亿元。

　　同时，保利地产也在积极推进海外项目，据保利介绍，公司海外布局已经进入澳大利亚和英国，并且积极开拓北美市场。

　　进入2016年，销售市场上保利依然势头凌厉。前5月，该公司合计实现签约金额836亿，同比增长66%。按照目前的市场环境以及保利的经营结构，该公司有望成为第四家半年业绩过千亿的房企。

　　多元格局初定

　　进入2016年，保利地产除了加大在地产行业的经营拓展，更从战略上加大了在相关产业上的布局。

　　该公司在其“十三五规划”的开局之年提出“以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为两翼”的发展战略，通过三者协同作用，逐步构建“多元”的利润增长模式。

　　种种迹象显示，在未来5到10年内，房地产业务仍将保持平稳发展。但地产与金融联姻毕竟是当下行业的主要热点，是保利地产不容错过的机会。

　　宋广菊曾对外表示：“十三五期间，公司将完善房地产金融的布局，通过信保基金、保利资本、养老基金、并购基金等并驾齐驱的发展模式，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长。”

　　在这一战略主导之下，保利地产频繁运作。早在2015年11月，保利地产就曾与太平人寿联手，就养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容展开战略合作。今年6月初，保利又公告称计划出资3.5亿元认购10%股权设立粤港证券。

　　种种迹象显示，保利在金融板块的布局正在逐步完善。而此次该公司定向增发引入泰康保险，也将推动各方在金融业务种类协同发展，符合公司“一主两翼”的发展战略。

　　除了在金融领域的积极拓展，保利地产还将目光投向眼下“炙手可热”的“社区消费服务”行业。

　　公开资料显示，保利已覆盖全国61个城市，管理面积超过6000万平方米，服务业主超过百万，在以流量为价值的互联网时代，保利显然已经嗅到了行业的商机。

　　根据保利方面的描述，公司将充分把握社区入口资源，实现与电商、金融、旅游等多平台的资源整合和利益共享。通过整合超市、洗衣、物业、养老、垂直电商等多种资源，打造“最后一公里”全方位服务商。

　　此外，作为将来的朝阳行业，养老业已经成为各大资本角逐的新战场，而保利地产无疑是其中最早的参与者。截至目前，保利在养老产业领域全方位介入“三位一体”的养老战略已全面推进，养老地产开发、养老服务、老年用品销售、介护培训等商业模式正在积极摸索，并已通过举办老龄产业博览会实现对养老产业链的全覆盖。

　　经过一系列的运作，保利地产已经由过去单纯的地产公司，转身成为大型复合型商业王国。可以说，一张全新的版图，正在徐徐展开。