上市半年后，招商蛇口（001979.SZ）的土地红利终于得以兑现。受大盘暴跌和大量土地未确认等因素影响，上市以来，招商蛇口股价接连受挫。如今告别颓势的机会到了，对于这位地产巨无霸而言，向资本市场和行业证明自己并不是一句玩笑话。
18日早上，招商局集团与前海管理局就组建合资公司签署了框架协议。由招商蛇口控股的子公司、前海开发投资控股有限公司分别作为招商局和前海管理局的出资主体，各自持有合资公司50%的股权比例。深圳市委书记马兴瑞和招商局集团董事长李建红亲自见证签约。
第一财经记者获悉，该合资公司将成为招商蛇口开发前海土地的主体平台，由招商局集团实现财务并表。这意味着，招商蛇口在前海片区的土地开发工作全面启动。
招商蛇口方面向第一财经透露，前海片区的土地属性原为工业物流与仓储用地，涉及到土地变性。“前海土地变性问题是系统工作，从规划上来说，已经变了。合资公司成立后，将推动土地变性，没有任何障碍。”消息人士告诉第一财经记者。
前海土地开发破题
招商蛇口是建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体。面积14.92平方公里的前海，招商局集团独拥其中3.9平方公里——近四分之一的土地，其中2.42平方公里直接归属招商蛇口。
据招商蛇口重组上市的系列公告，上述2.42平方公里前海土地主要包括分别在2004年和2006年被以协议方式划拨给招商局控股的70宗前海湾物流园区用地、2宗南油集团受让的土地和平方公司的三宗用地。
耽搁多年，因前海合作区的单元规划尚未制定完成，土地登记被相关部门暂停等原因，招商蛇口在前海的土地用途一直无法确定。
直至2013年6月5日，深圳市人民政府通过了《前海深港现代服务业合作区综合规划》。《规划》表明，招商蛇口拥有的2.42平方公里土地使用权需调整规划用途。但当日，只有前海自由贸易中心所在的宗地成功由物流用地被批准变更为商业、住宅及配套服务设施用地。
目前，已转换土地性质的前海自由贸易中心一期正在建设中，项目位于前海妈湾片区十九单元，是招商蛇口对前海片区进行开发的首个项目，规划建成集商业、办公、公寓、住宅等业态于一体的城市综合体。
招商局集团为前海土地的确权已奔走多时，特别是酝酿招商局蛇口换股吸收合并招商地产之后。
得来全不费功夫。2015年4月27日，深圳市政府与招商局集团签署《关于深化合作加快推进中国（广东）自由贸易试验区前海蛇口片区发展建设的框架协议》，表示将加快解决招商局集团在前海的3.9平方公里用地的相关问题。
2015年10月9日，招商地产临时股东大会上，董事长孙承铭透露，前海和蛇口片区土地规划基本已经稳定，即全部转为商业性质用地，但部分条件尚未与政府达成共识。
2.42平方公里的土地，按照目前市场估值，折合均价为3.7万元/平方米。以招商蛇口前海片区土地账面净值17亿元估算，前后对比，招商蛇口持有的前海土地增值高达数十倍。
6月18日，招商局集团与前海管理局正式宣布组建合资公司，启动前海土地的开发工作。消息人士告诉第一财经记者，本次合资公司的成立是由招商局集团与深圳市政府直接推动的战略合作。纳入合作范围的土地为以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础，扣除现状保留用地后，有效土地面积为2.9平方公里。
对比招商蛇口重组上市时在前海片区拥有的2.4平方公里的土地使用权，本次合作的土地范围有所扩大。消息人士向第一财经记者透露，不排除合资公司在前海片区可控可开发区域的面积进一步扩大的可能。
资本担当深改排头兵？
醉翁之意不仅仅在前海片区，合资公司拟将在“一带一路”沿线国家和地区开发建设若干自贸园区，系统复制深圳改革开放和自贸区发展经验。
第一财经记者获悉，合资公司的主要业务包括对自贸新城开发建设与运营管理、园区综合运营服务。并将依照“前港、中区、后城”的模式，参与“一带一路”沿线自贸园区和其他重点国家和地区的投资与服务，公司还兼具港区配套设施的建设与运营以及股权投资、资产管理等多种运营功能，甚至可以根据政府授权依法开展公共管理服务。
据工商资料显示，截至2016年4月，已有47个国家和地区在前海蛇口自贸片区设立企业。同期，前海对外中方协议投资额达到了41.13亿美元，其中超过80%投向“一带一路”的沿线国家和地区。
蛋糕画得足够大了，但招商蛇口能顺利吃下吗？
2015年12月30日，招商蛇口正式登陆深交所，除了以原招商地产为主体的社区开发与运营业务外，还确定了以前海蛇口自贸区为主体的园区开发与运营、以太子湾游轮母港为主体的邮轮产业建设与运营等两项核心业务模式。
既已确认园区开发和邮轮业务为新的主营模块，公司资源必需有所倾斜，具体表现为平衡三大业务营收占比，尤其是上提园区开发和邮轮业务的营收占比。
据2015年年报，招商蛇口实现营收492.2亿元，同比2014年的454.8亿元增长8.21%。社区开发与运营业务、园区开发与运营业务、邮轮建设与运营业务收入分别占营收的85.18%、14.15%、0.67%。园区开发业务同比去年增加了5.12%，邮轮产业同比基本持平。
园区业务占营收比已有所提高，再加之招商蛇口过往在开发蛇口工业区、光明新区、福建漳州开发区和青岛产业园的园区开发经验，以及招商局集团在“一带一路”中的布点和战略支持，合资公司已取得初步赢面。
先是成功重组上市、引入以民营资本为主的机构投资者进行混改，再是探索与地方政府合作开发招商蛇口在深化国企改革进程中的示范性意义不可取替。
据第三方机构测算，合并后招商蛇口的土储规模超过2800万平方米，其中大部分土储位于前海蛇口自贸区。一线城市的核心地段土地资源支撑强劲，土储价值不可估量。
但资本市场并不买账，招商蛇口股价也遭到了短期承压。6月17日，招商蛇口股价小幅上涨1.85%，报收14.34元。而上市当日，即2015年12月30日的开盘价为23.9元。
前海片区3.9平方公里土地一旦从工业用地转性为商办用地，容积率将有所提高。在今年3月举办的投资者会议上，总经理许永军表示，当前已确定的是公司在前海的土储总建面是在500万~550万平方米。此外，蛇口片区的产网融城和旧城改造工作亦在推进中。
业内认为，相关土地资源逐步完成开发释放效益后，招商蛇口的盈利能力或将快速提升。广发证券认为，招商蛇口超优质的土地资源将长期支撑股价走强，当前阶段合理价格为28.1元/股；而国海证券泽表示，估算合并后的招商局蛇口控股NAV值为2588.5亿元，折价30%后，招商蛇口对应合理股价应为36.1元/股。
作为2.9平方公里前海土地的开发主体，实现更高的商业价值变现是招商蛇口兑现土地红利的首个考验。
2016年，招商蛇口的销售目标是 650 亿元。截至5月底，公司年内已实现签约销售金额243.90亿元，完成年度目标37.5%。 此外，根据业绩承诺，2016年招商蛇口需完成85.9亿元的备考归母净利润，截至今年一季度末，公司的完成额约为8亿元。
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