超高地价频现是开始还是结束：没看过盛极而衰的人心存侥幸

　　超高地价频现 是开始还是结束？

　　蔡胤

　　[据房地产研究机构克而瑞的统计，2016年1月以来，国内合计拍出高溢价、高总价、高单价的“三高”地块总数超100宗。]

　　楼市分化加剧，一线城市和重点二线城市土地稀缺、供不应求，“价高者得”的基本规则下，回笼了资金的开发企业在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市场拼尽财力。6月初，北京、深圳、杭州几宗土地高价成交，形成了一小波地王频现的热潮。

　　据房地产研究机构克而瑞的统计，2016年1月以来，国内合计拍出高溢价、高总价、高单价的“三高”地块总数超100宗。

　　房企抢地，是积极的趁势补仓还是恐慌式的火中取栗，很难界定。一个现实是，近两年来，随着信贷宽松，房企融资环境向好，融资成本处于低位。穆迪投资者服务公司去年11月提供给本报的数据显示,2015年前10个月,其受评的中国房地产开发商就在国内发行了280亿美元债券,远远高于2014年全年19亿美元的水平。本报记者查询公开资料发现，金地去年第一期公司债票面利率为4.18%,龙湖的7年期公司债票面利率更是低至4.08%。

　　资本助推下，拿地无非是手起槌落，拿地之后，地块都将诉诸“豪宅”来寻求回款。但豪宅能否成为地王的万能解药？如果国内房地产市场不能持续上涨，地王将何去何从？针对地王未来可能面临的风险，郭毅预计，主要来自三个方面，首先是政策风险，一线城市一直以收紧调控为主，北京尚未直接收紧，但不排除未来收紧的政策风险；其次是市场接受度，远郊区县支撑价格上涨的动力较弱，地王项目能否通过自身品质的打造拉近与周边产品的价格差，取得市场接受度尚存疑；最后是资金风险，由于价差带来的市场接受度较低，将导致项目推迟入市或销售周期无限期拉长，由此带来的资金成本风险不容小觑。

　　针对前述孙河地块的入市项目，日前有媒体根据北京市住建委网站网签备案数据做出的统计，中粮孙河地块的在售项目中粮瑞府在2015年5月底和9月中旬取得两批房源预售许可证，共计109套房源，目前项目可售房源剩余75套，包含了资格验核、预定、签约和网上联机备案状态的去化率仅约31%。而泰禾在孙河的项目北京院子在2015年7月下旬集中取得了50套房源的预售证，这些房源大部分已经转入到现房销售阶段，目前有26套房源显示为未签约状态，去化率尚未过半。

　　券商已经注意到地王带来的风险。中投证券在日前的研究报告中指出，当前新拍土地成本攀升非常明显，部分地块甚至出现土地成本和周边售价倒挂的情形。“因城施策”的大背景下，预计房地产价格大幅调升的可能性将逐步减小，而地价成本攀升，存量低价土地减少，未来2年至3年，房地产行业毛利率将有可能出现明显调整，过去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。国信证券日前发布报告也称，房地产的调整已经开始，政策基调有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱，房价上涨对购买力存在负面影响，政策和货币宽松的边际效应将递减，与此同时，一线城市楼市已率先出现调整迹象。

　　国信证券在报告中称，根据经验，近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。穆迪投资者服务公司日前提供给本报的报告则指出，中国主要城市尤其是一二线城市住宅价格迅速上涨，可能引发更多的调控措施，从而抑制房价过快上涨。穆迪预计，若出台进一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二线城市的政策可能收紧，从而令这些城市的房地产需求降温。

　　“没有目睹过盛极而衰的人总是心存侥幸，但有时宏观调控或市场周期就像悬在头顶那只靴子，可能在不经意间就砸中了脑袋。”一上市房企营销方面负责人对本报记者说，未来的半年，地王豪宅项目如何定价，以找到去化速度与盈利目标的平衡点，靠的可能不是胆魄或勇气，而是冷静与耐力。

　　附表 2016年5月全国土拍市场部分高溢价地块

　　土地名称城市拿地企业楼板价（元/平方米）溢价率（%）

　　横沥镇2016WG015东莞时代地产5467423

　　包河区S1510地块合肥建发股份18750350

　　包河区S1511地块合肥建发股份18583346

　　瑶海E1604地块合肥文一地产11490326

　　浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块上海保利地产43607296

　　崇明县长兴岛凤凰镇CX01单元09-03地块上海泰禾集团15684229

　　崇明县长兴岛凤凰镇CX01单元07-04地块上海泰禾集团15159219

　　苏地2016-WG-27号苏州路劲基建14097196

　　增城区83002002A15028广州时代地产7829178

　　汉阳区武告字（2016年）7号地块武汉正荣集团6826173

　　资料来源：克而瑞研究中心