地王制造者：信达地产钱从哪儿来

　　地王制造者：信达地产钱从哪儿来

　　本报记者 王海春 上海报道

　　很多人还没完全从上海周浦地王反应过来的时候，上海又诞生了一块地王。这次的主角是国企信达地产。

　　6月1日，信达地产将上海宝山地王计入其中，一周的时间在上海杭州所拍两块地王，就要花掉181亿元的资金。而去年信达地产的营业收入，只有81.3亿元。

　　最近所拍两块地王，只是信达地王名单中的一部分。从去年7月至今，信达地产在全国4个城市拿了六块地王，在土地市场砸下约352亿元。在分析师看来，信达地产几乎成为新一代的“地王制造者”。

　　4城，6个地王

　　从14亿的起始价拍到58亿，从9100元的楼板价拍到近3.7万，只用了一个小时。

　　与24家开发商经过激烈厮杀，6月1日上午信达地产（600657.SH）以58.05亿的价格拍下上海宝山顾村地块。

　　4.77万元/平方米的楼板价，创下宝山住宅用地的新高。而303%的溢价率，使该地块成为今年上海土地市场溢价率最高的一幅土地。

　　“从楼板价推算，信达宝山地王的成本价至少在5.6万/平方米以上。如果扣除住宅15%自持部分，成本价将高达7万/平方米。”中原地产分析师卢文曦表示，目前该板块内最贵的新房成交均价也只有4.6万元/平方米，鉴于所拍土地价格已经相当高，未来信达地产的利润空间被大大压缩。

　　不到一周的时间里，央企信达地产斥资181亿元，先后在上海、杭州夺得了两块地王。

　　就在夺得上海顾村地王的前四天，信达地产刚刚在杭州以123亿元的价格夺得了杭州滨江区奥体板块一幅土地。滨江区这幅土地，成为杭州第一幅破百亿的地王。而在拍下杭州破百亿总价地王之前，今年一月份信达地产还以33.9亿元的价格拍下了杭州南星地王。

　　在业界看来，信达地产已经成为房地产界最有力的地王制造者。从去年七月至今，信达地产在全国多个城市先后拿下了多个地王。

　　去年11月，信达以72.99亿元拍下了上海新江湾城地王，之后在12月以深圳30.3亿元拿下了坪山地王，而在去年7月信达地产还合肥以33.6亿元拍下了滨湖地王。

　　在不到一年的时间里，信达地产就在土地市场砸下了近352亿元，在全国四个城市拍下了6块地王。

　　信达地产2015年年报显示，去年信达地产的营业收入为81.3亿元，而2014年的营业收入只有48.5亿元。随着土地市场扩张和公司资产规模的扩张，信达的负债也直线飙升。据信达地产2015年年报，公司负债总额从年初的295亿元增加至434亿元，增长了139亿元；资产负债率也从去年年初的78.2%上升至83.24%。

　　年收入还不到百亿的公司，仅上海和杭州两块地王的价格就超过181元；两块地王，是去年信达地产全年收入的两倍还多。信达地产资金来源引发关注。

　　激进扩张狂飙地

　　分析师看来，信达地产的激进扩张程度，只有闽系房企可以相比。

　　“信达地产只能算三四梯队中相当不起眼的一家房企。如果不是国企的背景，可能很多人都不知道信达地产。但去年以来信达地产的投资风格发生了非常大的变化，最显明的表现是在投资拿地上。”上海一家机构分析师说。

　　在几个重点城市砸下重金后，信达地产的资产规模从去年年初的377亿元猛增至522亿元，增加了145亿。

　　信达拿地的底气从哪里来？

　　分析师指出，这与信达的投资开发模式与宽松的市场资金环境有关。“在当前流动性过剩的背景下，大量的市场资金在寻找出路。”卢文曦表示。

　　上海一家投资机构经理告诉记者，现在市场上的资金很多，而优质的项目较少，对于像信达这样的金主，找钱比找项目更在行。

　　“背靠信达资产这块招牌，有着国企的背景和丰富的融资渠道，信达疯狂拿地王扩张，很明显是要抓住当下的机会做大房地产开发这块蛋糕。适当提高公司负债率，在加大公司自有杠杆率的同时，全方面使用可以使用的融资渠道，并采取合作开发联合拿地等形式，在当前的市场背景下要做大规模是比较容易的。”上述投资机构人士说。

　　对于如何用更少的资金橇动更大的项目，并利用当前的市场环境，分析人士指出这与信达地产依托基金来投资管理这一模式有很大的关系。

　　地产界人士指出，信达地产有不少项目是通过设立投资基金，实现从开发者到投资人的跨界。设立的基金一方面为房地产项目项目提供贷款，另一方面基金的的普通合伙人（GP）作为基金管理者对项目投资进行监管，并可以吸收有限合伙人（LP）来进一步扩大基金的规模。

　　信达地产在其年报中，也对基金业务模式进行了部分披露。

　　“在基金业务联动上，信达地产通过引入中国信达旗下的基金，以及联合设立基金等方式，增强了信达地产在投融资方面的优势。在特殊机遇投资方面，信达地产积极参与协同项目调研，尝试‘投资+投后管理’的模式。”信达地产在年报中说。