保利逆周期拓展商业地产

　　保利逆周期拓展商业地产

　　吴娓婷

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　　2016-05-23

　　吴娓婷

　　5月中，保利商业地产投资管理有限公司（以下简称“保利商投”）正式发布旗下购物中心、酒店及社区商业三大业务板块的七个自营品牌。购物中心品牌包括保利MALL、保利广场及时光里，酒店品牌则为精品酒店ARTEL雅途以及经济型酒店N+，而社区商业两个品牌则包括若比邻及比邻洗衣。

　　这次发布可以看作保利商投对其旗下商业品牌的一次梳理、输出。同时，该公司正式宣布其运营管理超千万平米商业物业的目标。

　　事实上，保利经营商业地产的“雄心”由来已久。保利地产早于2005年就尝试展开商业-住宅双轮驱动的策略。2014年，该公司进一步透露，未来几年每年将开业2-3个购物中心，每个购物中心规模约在8万平方米左右，至2018年将持有13个购物中心。

　　发展商业地产项目的地块中，有的属于配套型商业或市政规划需要做的公共建筑，有的是主动获取的优质商业用地。对于前者，由于此前地方政府过量的、不科学的供应，当前在国内二三四线城市造成了商业地产项目严重供大于求的状况。保利商投方面亦承认，现在购物中心处于经营的“最低潮期”。

　　不过，保利商投认为，长远来看，购物中心、社区商业仍有市场。不仅对内进行商业项目的整合，根据规划，保利商投未来将会通过并购、收购、长期租赁和委托管理等多种方式向外获取项目。在这方面，该公司已在完善资本和团队的准备工作。

　　逆市规模化

　　保利方面介绍，保利MALL定位为体量约10-20万平方米，以城市新城中心为原点打造的体验式购物中心。保利广场则定位为体量约5-8万平方米，以区域中心为原点的购物广场。时光里则是都市城央的休闲生活方式中心。

　　保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌介绍，按照保利地产的规划，“十三五”期间保利的购物中心规模将再拓展365万平方米。而今年则有武汉保利广场、中山保利广场面世。

　　然而，在保利商投计划扩张的当下，国内商业地产正面临供过于求的巨大压力。

　　以广东为例，根据世联行的研究数据，截至今年2月份，广东省各市的商业地产去库存均面临不同程度的压力，库存去化周期最短的要4年，最长的达36年半。

　　方长斌在接受本报记者采访时指出，去库存周期长指的是用于销售的商铺，本身这块并非保利商投所关注的问题。

　　不过，来自购物中心的压力也不小。据统计，2015年广东全省新开优质购物中心36个、近300万平方米，而2016年仅在珠三角九个城市要开业的购物中心数量，就是2015年的2.4倍。

　　方长斌承认，“购物中心确实很难做”。一方面是政府在土地供应时的前期规划，导致现时购物中心供应量太大；另一方面，现时零售环境差，许多品牌商家暂停开新店的计划，购物中心的经营处在最低潮时期。

　　保利之所以仍然选择大规模拓展，是因为看好购物中心的未来。“一些项目缺乏前期策划和合理定位，物业条件比较差，还有一些项目虽然有考虑定位问题，但缺乏团队和管理经验。这些对于保利来说都是机会。”方长斌说。

　　不过，现时商业地产的供需失衡的问题与地方政府过量、不科学供应密切相关，单靠开发商自身的战略恐怕亦难以改善状况。

　　一个好消息是，部分省份今年在政策方面对商业地产给予了一定空间。广东省在今年2月28日发布《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》，提出在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构；引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间；对领取商品房预售许可证超过三年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业等。

　　与此同时，四川、云南、河北、福建等省份也出台了相应的措施，允许‘商改住’。

　　方长斌表示，相关的措施刚出台，公司需要时间研究和探索。不过，其认为，这些政策对于此前商圈设计存在缺陷的地块，提供了一个解决方法。

　　差异化拓展方式

　　据透露，保利旗下运营良好的购物中心租金回报率能达到10%以上。同时存在部分购物中心赚不到钱的情况，这类通常指因应政府所配套要求去做的商业项目。

　　与新加坡等地的商业物业管理公司只拥有一套考核指标不同，保利为不同层次的购物中心设立了不同的指标和回报要求。

　　“地段好的MALL，公司会制定较高的回报指标。而出于拿地要求而配建的项目，就不作太高的回报要求。（对于后者）这样考核的目的是说，既然拿了地，就有责任把它经营好。”方长斌说：“这样的考核标准更符合国内的实际。”

　　今年，保利集团发布“5P”战略，包括养老、社区O2O、绿色建筑等内容，其中养老、社区O2O等都主要落地在社区。可见集团对完善社区配套的决心和力度。社区商业作为集团战略的一部分，会得到更多的支持，但同时也意味着更高的要求。

　　据了解，目前保利的若比邻超市落地项目已有12个，而且不限于保利地产自有社区，与其它开发商的住宅项目亦有合作。

　　“社区商业的市场很大，是众多开发商的‘必争之地’。保利内部对这一板块的要求也很高。”方长斌介绍，集团要求，社区商业板块的投资和运营都要以更短的周期完成，以在市场争夺中占得先机。

　　这让相应团队的建设完善很有紧迫感。目前，保利的超市、洗衣都已建立独立的团队，以更市场化的方式运作，“与初创企业很相似”。

　　而在酒店业务板块，保利过去一直强调与国际酒店品牌合作，不过，现在也跟万达、海航、绿地等开发商一样，启动了自营酒店品牌。而且重点布局精品酒店和经济型酒店。

　　广东一家开发商拥有与众多国际酒店品牌合作经验，其资本市场部总监对本报解释，国际品牌有着非常严格的合作节点，每个节点收取多少品牌使用费、订房系统使用费以及利润提成等都毫不含糊，“可谓每一步都是钱”。“在过去的合作中，我们公司在没有做好充足准备之前，都不敢轻易地让这些酒店开工（开始土建），因为一开工很快就要算钱。”该资本市场部总监说：“所以可以理解，在现时经济环境不景气的情况下，许多开发商暂停与国际酒店品牌合作的原因。因为这对地产企业的现金流有正面的帮助。”

　　资本运作

　　2015年12月5日，保利房地产（集团）股份有限公司公告，公司拟参与投资设立境内房地产投资基金管理公司，保利地产占股30%，保利投资控股有限公司占股30%。此外，中金正祥(上海)股权投资中心（有限合伙）和珠海泰辉股权投资合伙企业（有限合伙）分别占35%和5%的股权。

　　保利地产的公告还显示，同意授权经营层参照境内平台的上述股权结构积极落实境外公司设立，并授权经营层具体实施公司设立及成立基金的具体方案。

　　该称为“保利资本”的房地产投资基金管理公司经营范围包括股权投资基金、房地产不动产类投资基金以及产业类投资基金。

　　保利方面称，保利资本的投资去向主要是海内外的地产业务及优质的商业资产。其续称，中金的母公司中投是黑石上市时的主要认购者之一，并与黑石建立了良好的联系，中金能够为保利资本带来资源及技术经验等。

　　接下来，保利资本将为保利商投未来发展提供强大的资金支持。对内，保利资本将整合保利地产内部现有的商业不动产资产，对外则通过并购拓展优质的商业不动产资产。

　　方长斌介绍，保利资本利用资金进行资产收购，保利商业则可以通过运营进行资产管理。在物业通过“收购-改造-运营-价值提升”的系统运作提升资产溢价能力后，保利资本将尝试借助ABS、REITs等方式实现自持物业资产的资本化。

　　“保利商业对外获取项目的过程中，会有收购、并购、长期租赁，也会有委托管理等方式。”方长斌说。