高杠杆去库存的效果能持续吗？

　　高杠杆去库存的效果能持续吗？

　　陶莹整理

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　　2016-05-23

　　5月17日，2016年中国蓝筹地产年会评审会在北京举行，在房地产市场去库存和开发商多元化转型的双重窗口期，针对市场动态和企业发展方向，经济观察报邀请到中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜、高策地产顾问机构董事长李国平、虎杰投资机构首席分析员张寅、中信证券地产行业首席研究员陈聪、国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能、中国人民大学商学院副教授俞明轩、北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬等资深从业者和观察人士，展开了激烈精彩的圆桌讨论，现将独到观点辑录如下：

　　不同城市房价的分化会加大

　　张寅：北京连续几年的土地供给量缺口越来越大，当北京的房子出现荒唐的价格，又增加了一个潜力，库存到一定时候没有了。每个城市房子的总价都是一个门槛，几个因素凑在一起，尤其把副中心本来很低的房价顶到很高。另外，房子供给的结构性矛盾强化。有的库存是三千万级的豪宅，配比必须有保障房，小户型反而没了。当二手房市场中改善性需求的人购买豪宅的能力不够时，中间的时间差就容易出现供求失衡，尤其新房子供求失衡问题会特别明显。

　　我认为房地产政策现在还是惯性在走，三季度房价一旦降下来，四季度政策肯定会松。城市副中心转移以后，北京的房价排序会出现新的结构。原来往南城的项目、基础建设，比如地铁，现在全往副中心去了。本来是地价较低的地块，价格又开始重新排序。北京还没出现不可思议的价格，等到副中心地价有一天超过CBD了，房地产泡沫可能就达到一定程度了，现在北京没泡沫，因为资源重新分配了。

　　最近各个房地产公司都在一线城市征地，二线城市开始抓紧卖房，三四线城市还没开始发力。二线城市互相竞争，这个行情会持续到6月份，但我认为三季度热度会下降。我看到的一组数据显示，三四线城市第一次出现成交量环比超过整个一线城市的情况。我觉得三四线城市蓄势的时间不会太长，可能几周内爆发，但是我认为到三季度就会稳定。

　　俞明轩：对于三四线城市，我认为短期库存压力很大，政府一定会出台政策配合，如果这么大的库存量不解决的话，可能对经济的总体发展也是很大的问题。库存量怎么解决？各地也在想办法，包括把已有的库存量向养老地产或者其他方面转移，包括商业变成公寓。

　　对于城镇化，不能仅仅局限于能进城，真正实现城镇化更重要的是在于解决产业、就业的问题。未来三四线城市的房地产市场，如果没有就业，无法带动当地经济发展，新增土地供应量是很难的。

　　陈聪：今天这个时代跟过去五年前相比有很大的区别，一线城市已经变成二手房为主的市场。这能解释很多东西，比如说为什么在这轮房价上涨，出现的时间点和政策放松的时间点离得特别近。这次因为供给的主体不是开发商而是小业主，看到国家出了那么多的政策，晚上回去就会改变报价，开发商只是价格的跟随者。

　　简单说说我们对于下半年市场的判断，首先政策走到了相对平静的时期，不会出现各地出台大量限制措施的情况，也不会有明显的加杠杆措施。

　　一方面去库存是我们的目标，不能只依靠居民加杠杆的方式，还是应该实实在在的推进产业发展和城镇化；另一方面，这个时间点没有限购的城市推行限购的话，也有一些政策不严肃的地方。万一半年以后，市场不好难道再取消？

　　房价快速上涨的阶段告一段落，不是说未来房价会跌，而是像三月份一线城市房价那么快的上涨会告一段落。从历史上来看，按揭贷款的利率在低位的时候，房价易涨难跌。目前首套房的利率平均水平在4.5%，从数据看，至少这一两个月没有继续往下降的迹象，未来也看不到太明显的按揭利率还要往下走的情形。开发商定价比较理性，尽管货量是下降的但是供给力度没有太大的问题，因为还有正在开发还没有推向市场上的房子，广义库存并不是很少。下半年会热销，全年的销售会是历史新高，投资也还可以，但是房价应该会保持相对平稳或者平稳中略微上升的趋势，这样的趋势至少会延续到2016年的年底。

　　李志能：中国的房地产城镇化是全世界的两大发动机之一，和美国的创新是并列的。这个事情导致中国的房地产和城镇化的主题有非常多的分析层次，不同的分析层次，我们所采用的变量里面的逻辑是完全不一样的。

　　中国的房地产调控，最重要的两大依据，一个是利率，金融的工具，一个是人口的流动，这是两个最核心的变量。

　　高杠杆刺激房地产路径不可持续

　　汪利娜：一是一线城市的火，今年金融杠杆过猛，货币特别宽松。四驾马车，基础设施、房地产、出口和消费都在处于下滑的阶段。未来的砥柱在哪儿，大家都说不清。房地产快速去库存，除了一线城市涨点房价之外，投资能不能上得去，都是一个未知数。因为现在整个一线城市的房地产投资只占全国房地产投资的8%，即使一线城市房地产投资有所上升，对整个房地产投资增速的影响也非常有限。

　　二线城市除了厦门、南京、武汉、重庆、杭州，苏州等的房地产投资情况较好以外，东北和中西部都不行，也可能是短期一两个季度的问题。但是今年房地产投资能不能回到10%，我觉得不确定性是很大的。

　　李国平：用去库存的方式去刺激房地产没戏，因为一线城市不太需要刺激，所有去库存等房地产政策都是针对三四线城市，三四线城市不会限购。很多区域还有大量的库存，这个短期内很难改变，因为我们的需求存在巨大的不足。

　　一线城市一直没有放开限购，需求一直是有条件的释放，不会出现需求断层的情况。从链家的数据来看，今年从3月份以后，房源委托和成交比例在提高，北京的房价不会有太大的问题。

　　在房地产行业里面，我们现在很多作死的行为都死不了。比如说从二楼跳下来，你摔断腿了，然后就不敢从三楼跳了吧，现在说从四楼往下跳竟然没事了，就敢往六楼跳。包括现在拿地，旁边只卖3万块钱的二手房，新房顶多卖到4万，楼面价要7.5万，我要卖15万，为什么呢？就是因为他上次跳过没死，他这次往高处跳，但是他最后一定是以跳死为结束的。

　　有很多开发商让我做策划，我说你拿地的时候怎么不找我？他们说拿地之前不能找你，找你你肯定说不能拿，如果你说不能拿我分公司就不存在了。很多企业也是这样，如果一个面包厂，你说面粉比例是对的，但是如果我没有面粉，我的面包厂就倒闭了，所以他的企业逻辑和市场逻辑严重背离。

　　市场回暖消减了企业转型的决心

　　张寅：房地产公司今年的创新明显不足了，力量全在销售上了。

　　李国平：我认为转型很难，大家都在原来的跑道里面走，但是这条路一定是没有出路的。尽管中国有这么大的市场，未来一定是逐渐走向萎缩的。我们这51家公司都是做新房市场，以拿地开发为生，没有前途。但是问题在于，现在开始不拿地做转型又太早，拿地开发的模式还能做很多年，所以很多公司不能太早转型。

　　转型到底是什么意思，现在很难琢磨。是不是就是不拿新地，持有房产？但是又说重资产的模式不对，那么轻资产是什么意思？王健林以前是所有房地产商中持有比例最高的，但是他也要轻资产，他的轻资产意思更多的是卖掉，并考虑输出管理和品牌。地产行业的这种转变，接下来有很多的未知数，转得太早可能现在没饭吃，转得晚可能未来就出局了。

　　这个度怎么把握，没有任何人知道，但是我觉得有一些东西一定是可以事先做的。比如在新增量的情况下，做旧城改造、城市综合体。一旦整个市场开始转入存量更新或者以存量为主的市场，不介入其中未来肯定是有问题的。但是一定要定好比例，配置各种资产。同时，我认为度假地产、养老地产市场巨大。

　　这十几年，我们所有的房地产企业都没有落下，都是被风吹的猪。企业懒得改革，因为改革和转型一定是有风险的，现在讲转型、讲颠覆，实际上就是否定今天坐在这个位置上的人赖以成功的东西。

　　郝炬：第一，谁来承担转型过程当中的风险？第二，如何判断转型成功？至少这个业务占总体业务的10%以上，说明作为一个主业是具备雏形了，这个确实很难。前年年底做互联网研究的时候，我们把链家作为未来房地产生态圈转型过程中一种可能出现的大平台，这个大平台是完全有可能最后把房地产企业消灭成做代工的。谁来定整个行业的定价权或者整个行业链条里的掌控权？现在大家做得不是很好，就创新方面提前做一些探讨会更有价值。

　　2015年销售额创新高，但是销售面积是低于2013年的，这个是走向，从这个方向来看，我们认为简单的规模增长已经到顶了。统计发现50强盈利从2010年开始持续下降，毛利率从38%降到现在的29.97%，净利率从22.5%降到了14.3%。我们在研究所有房地产相关的销售创新业务的时候发现，所有的业务都特别难做。万科等其他几家房地产企业都做过交流，只要他们做偏制造或者偏股东服务类业务的时候一定亏。我认为很多高管意识到了新业务的创新，但心里是很恐惧的，不知道怎么来应对。

　　李国平：创新反而变成高成本，低收益，不创新反而变成低成本，高收益，那谁还去创新。

　　张寅：很多事情需要动脑子创新，但是任何创新风险不光是动脑子还要投入资源。这三年真正把资源砸进去，真动手去做的还是海外投资，所谓动真的就是动钱了。这两年做的有些新增的业务，是创新还是在原有的轨道上增加一个手段？2014年开始的金融方面的众筹，等于增加了一个融资手段。资金密集型行业永远有融资问题，否则二手房怎么会出现首付贷这么大的创新。

　　创新还是融资，严格来说模式没变，只是增加了一个融资的渠道。去年还有些创新，今年都找不着了，原来做其他服务的人力资源都抽回来做营销了，因为去库存还是一个大事。

　　（本报实习记者陶莹整理）