人类历史表明，公私利益关系至为根本，一旦扭曲，公私治理关系就可能异化。人类的故事实为公私“爱情”之故事。作为公权的一方，政府在哪里提供的服务越好越多，哪里的私权便会增值。

　　公共服务难以均衡分布，靠近优质公共服务设施的不动产拥有者，能够通过不动产增值切割到更多的社会红利。而支撑公共服务之财政取之于公，如无良善的制度安排，任其化公为私，将社会财富向不动产拥有者转移，令其不劳而获，则会导致公共财政难以为继，甚至出现阶层分化、社会断裂，使公私之“爱情”沦为悲剧。

　　以上关系，公私双方皆须参悟，并以此作为订立社会契约的认识基础。否则，彼此之间难免“横征暴敛”，国破家亡之际尚能共克时难，平常日子却打理不好。

　　公与私，互为表里，对立统一。考察此种关系，实乃洞见文明之不二法门。社会转型，说到底，公私关系之转型也。

　　社会增值如何分配

　　新中国成立之后，公私关系经历了剧烈变革。在计划经济时代，存量不动产“充公”，增量不动产“姓公”，公权覆盖一切。不动产交易市场不复存在，土地无偿使用，不劳而获的财产性收入随之消失，公共财政却失去了支撑。公共服务创造的社会财富在土地中沉睡，由“单位”或“单位人”免费使用。唯可返还财政的方式是，公共服务补贴国有企业，后者通过利润上缴，十分脆弱。

　　政府已无力保障基本公共服务，单位办社会成为无奈的选择。在一个由“公家”举办的社会里，公共服务捉襟见肘，并按行政级别，以官本位的方式供应。

　　社会人格发生扭曲。人们甚至连谈情说爱、谈婚论嫁，都会向“公家”汇报，今日看似匪夷所思，彼时却是必然——因为“公”才是“家”，你的那个家，房子得靠“公家”分。

　　人们曾经相信，由“公家”垄断社会资源，能够带来最多的福利与自由。可事与愿违。显然，这不是新社会建设者理想的结果，肇始于1978年的改革开放由此催发。

　　1998年，中国城镇居民经历了一场刻骨铭心的住房制度改革，他们被允许以成本价购买公房产权，获得了实实在在的可维之权。

　　此后，不动产的财产权属性显灵。“50个上海一样的大都市”在中国崛起了，大规模的基础设施建设和公共服务供应，推升着不动产价值，公共财富迅速转化为不动产拥有者的财产性收入。

　　人们发现，不动产如同股票，明白无误地切割着社会增值；不动产似财富之阶，被高涨的价格越垒越高，你迈不上这道台阶，社会增值便与你无关，甚至，在攀爬之中，你可能沉沉跌入谷底。

　　城市规划学者赵燕菁十余年如一日地揭示一个事实：“不动产价格上升导致了两种完全不同的财富分配效果——有房产的居民即使不努力，财富也会自动增加；无房产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会，也会因不动产价格的迅速上升越来越渺茫。这样，房地产在城镇化过程中现出了一道巨大的‘资产鸿沟’，任其发展，这条鸿沟就可能锁定不同社会阶层流动的渠道，造就并不断扩大绝望的社会阶层。”

　　他提出对策：以“先租后售”的营建方式，最大规模利用金融资本，实现保障性住房的广覆盖。假设50平方米保障房的全成本是20万元，一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时，只需补上差额，就可获得完整产权。只要没有购买商品房，每个家庭都可以享受一次成本价保障房。而拥有不动产的家庭，都可以通过不动产升值，自动分享财富的增长。

　　在过去的十多年里，他的文章一次次见载于《瞭望》诸刊。他的大声疾呼，会不会成为空谷足音？

　　匪报也，永以为好也

　　既然公共服务和社会进步增值了私权，就应该对后者的不劳而获开征财产税，以此作为返还公共财政的方式，实现涨价归公。

　　时至今日，在西方国家，以不动产税为核心的财产税，已成为城市税收的主体，公私关系呈现“公共服务投入→不动产增值→不动产税增加→更多的公共服务投入”之良性循环。

　　新中国成立后，城市政府进行房地产总登记，对公逆产予以清管，对房地产私有者发放房地产所有证，并按区位条件、交易价格等，确定标准房价、标准地价、标准房地价，每年定期按固定税率征收，返还公共财政，彰显公平正义。

　　可是，此项税收，在计划经济时代，伴随着私有房地产被不断“充公”，税源缩减，1982年宪法规定“城市的土地属于国家所有”之后，不再向中国公民开征。

　　1988年宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，土地有偿使用制度随后建立，征地拆迁，出让国有土地使用权，成为城市政府回收公共服务的直接方式，公共财政获得重要来源。

　　“土地财政”由此产生，它唤醒了沉睡已久的土地财富，刺激城镇化快速发展，使中国经济步入高增长、低通涨的黄金期。

　　可是，低价征收、高价出让的“土地财政”模式，难以顾及社会财富的公平分配。如果你有一套房，推土机没有推过来，你可以继续坐享增值；推土机过来了，你被推入商品房市场，入不敷出，又何处安身？

　　“土地财政”衍生了“拆迁经济”：“大规模拆迁→获得土地并制造购房需求→推动房地产开发→再拆更多的房”，如此循环。其背后，是财富向强者集中。

　　开征不动产税成为必然的选择。它能够为地方政府建立公正而稳定的收入渠道，使其专注于公共服务的供应，不再视之为负担。

　　公私利益关系理顺了，治理模式就不会再是家长制，公众参与、社区自治才会真实地发生。

　　这一切，需要不动产拥有者，承担与他们所分享的社会财富相匹配的社会责任。

　　有人会说：我买到的只是几十年的土地使用权，地主是国家，我只是租户，你凭什么向租户收税？此言有理。开征不动产税的一个关卡就是有限期的土地使用制度，所以，应该设计一个选项：缴纳此税者可以获得无限期的土地使用权。也只有这样，才能准确评估公共服务带来的增值。否则，土地使用权随着年限的缩减，越过价值抛物线的顶点，将在后半程坠落，归为零值。

　　有人会质疑：难道要搞土地私有制？此言误矣。因公共利益之需可以征收土地，土地增值以不动产税缴纳归公，土地公有之属性存焉。

　　我们需要建设的是正当的公、正当的私、正当的公私关系。舍此，别无他途。

　　《诗经》有言：“投我以木瓜，报之以琼琚。匪报也，永以为好也！”

　　祈福公私之“爱情”，永以为好也！

　　（作者为《历史的峡口》一书的作者）